В домах или жилых комплексах, где собственники недвижимого имущества, реализовав право о выборе способа управления общим имуществом, определили способ управления многоквартирными домами в форме ТСЖ, Товарищество осуществляет свои права и обязанности в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений, расположенных на его территории, а также интересы всех жителей жилого комплекса.
Согласно ст. 39 ЖК РФ и п. б) ч. 16 ПП РФ № 491 от 13.06.2006 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом: обеспечивается Товариществом собственников жилья, путем членства собственников помещений в этом Товариществе - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 03 апреля 1998 года № 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, а также положениями ст. 153-155 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положениями ч. 33 ПП РФ № 491 от 13.08.2006 г. и ч. 7 и 8 ст. 156 ЖК РФ в домах, где управление осуществляется в форме ТСЖ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья и на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с ч. 1 и п. 4) ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, к компетенции общего собрания членов товарищества относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Частью 3 той же статьи предусмотрено, что Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов. В силу положений п 3) ч. 1. ст. 137 ЖК РФ Товарищество вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а так же определять специальные взносы и отчисления в резервный фонд.
Стоит определить толкование понятия «Целевые взносы» — это денежные средства, которые вносятся или взимаются для обеспечения проведения мероприятий, нуждающихся в финансовом обеспечении или, иными словами, платежи, которые покрывают нерегулярные расходы Товарищества.
Возможность образования специальных фондов на основании решения общего собрания членов ТСЖ, расходуемого на предусмотренные уставом цели, определена частью 3 статьи 151 ЖК РФ. Также в положениях устава должны содержаться положения, что к компетенции общего собрания членов Товарищества относятся (п.п.6) образование специальных фондов Товарищества, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в домах жилого комплекса и его оборудования. А также, что на основании решения общего собрания членов ТСЖ в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом, в т. ч. восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, обустройство и содержание стоянок автотранспорта, строительство объектов общего имущества и другие цели.
Также положения Устава должны определять порядок внесения обязательных платежей и иных взносов не противоречащих действующему законодательству. Определять смету доходов и расходов товарищества на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в домах жилого комплекса, затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели.
Уставом ТСЖ также должно быть предусмотрено, что собственники помещений домов МКД или жилого комплекса , не являющиеся членами Товарищества, вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества домов жилого комплекса «Покровское-Глебово», оплатой арендных платежей за земельный участок, а также с оплатой коммунальных услуг наравне с членами Товарищества.
Исходя из изложенного следует, все обязательные платежи принятые общими собраниями членов ТСЖ являются волеизъявлением собственников членов ТСЖ и основаны на строгом соответствии всем действующим нормам законодательства, а также никак не нарушают прав собственников не членов ТСЖ поскольку он, как собственник дома, обязан содержать свое имущество, в том числе и находящееся в общей собственности в надлежащем состоянии, а также отказ от членства В ТСЖ, равно как и вступление, это добровольное решение каждого собственника МКД. Также это касается и целевых взносов, которые должны являться неотъемлемой частью сметы Содержания ТСЖ на год и в следствии будут являться основанием для начисления всем собственникам независимо от членства в Товариществе.
Ежегодные сметы доходов и расходов ТСЖ множество статей расходов, в зависимости от фактических потребностей и состояния ОИ на текущий год, в т. ч. расходы по целевым взносам, которые имеют исключительный характер уточнения целевого использования и направлены строго на содержание и ремонт общего имущества. Часть статей объединены в ежемесячный целевой взнос «Содержание и ремонт ОИ», такие как административно-управленческие расходы, расходы на охрану, содержание лифтового оборудования, услуги по безопасности, покупка материалов для содержания инженерных сетей и т.д., установленный сметой и утвержденной на общем собрании членов ТСЖ в соответствии со ст. 137, 145, 156 ЖК РФ, а так же уставом товарищества. Единоразовые и ежемесячные целевые взносы сметы содержания на год, утвержденные на общем собрании членов ТСЖ не заменяют и не дублируют работы по взносу «Содержание и ремонт ОИ», а приняты общем собранием исходя из фактических потребностей путем волеизъявления собственников членов ТСЖ, а также все расходы по данным взносам отражаются в Отчете о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год.
Описана практика применения утверждения тарифов содержания и целевых взносов на ремонт и содержание ОИ в многодомовом ТСЖ г. Москва
Московский Управдом