В Минстрое Владимирской области ответили на наиболее часто задаваемые вопросы дольщиков ЖК «Дуброва парк - 2» . Публикуем их.
Просил ли губернатор Владимирской области помощи у Президента России на достройку домов и передачи ключей дольщикам?
- На встрече с Президентом Авдеев данный вопрос не поднимал. Проблему обманутых дольщиков решают совместно с заместителем Председателя Правительства РФ М.Ш. Хуснуллиным и правоохранительными органами. Вице-премьер дал поручение Минстрою России оказать поддержку Правительству области, что позволит привлечь застройщиков для достройки одного или двух домов. В 2026 году Минстрой будет дополнительно обращаться за поддержкой в Правительство РФ.
Почему власти не проверяют финансовую устойчивость застройщиков до выдачи разрешений на строительство?
- При принятии решения о выдаче разрешения на строительство органы власти не имеют права запрашивать документы, касающиеся финансового состояния застройщика. Перечень документов определен законом: это документ, подтверждающий права на земельный участок, проект строительства, его экспертиза, технические условия.
Застройщики ООО «ИнтерСтройВладимир» и ООО «Капитал-Строй» получали разрешения на строительство до введения эскроу-счетов (до 2019 года) и имели право привлекать денежные средства от граждан по договору долевого участия напрямую. Основными требованиями к ним в соответствии с 214-ФЗ были: наличие разрешения на строительство, права на земельный участок, опубликованная проектная декларация на объект, отсутствие процедуры банкротства, специальные требования к органам управления застройщика. На дату выдачи разрешений застройщикам в 2016 и в 2017 годах документы были предъявлены ими в полном объеме.
Дольщики ЖК «Дуброва парк-2» ждали встречи с инвестором по достройке домов, встреча должна была состояться в феврале 2025 года. Почему встреча произошла лишь 29 июля?
- Она переносилась по причине того, что в феврале потенциальный инвестор еще не подтвердил своих намерений, а по итогам переговоров к апрелю отказался от участия в проекте. На текущий момент большинство застройщиков испытывают трудности в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы. Переговоры с потенциальными инвесторами-застройщиками ведутся на постоянной основе. На сегодняшний день достигнута предварительная договоренность с двумя потенциальными партнёрами, по двум корпусам ООО «ИнтерСтройВладимир» - 1 и 4. Их строительная готовность достигает 60% и 75% соответственно. Строительная готовность 5 корпуса составляет всего 10%. На данный момент ни один застройщик не готов взять на себя завершение его строительства, поэтому в качестве способа восстановления прав дольщиков рассматривается продажа имущества застройщика на торгах с последующими выплатами гражданам соответственно их долям.
Почему не рассматривается вариант достройки 5 корпуса из средств бюджета, которые уже были заложены? ЖК «Дуброва парк-2» – единый объект и должно быть единое решение.
- Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192 предусмотрено, что принятие ППК «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов не может быть принято, когда степень готовности объекта составляет менее 80 %. Аналогичные положения в части процента степени готовности дома приняты у нас в регионе. Ни один из застройщиков не соглашается на достройку объекта, степень готовности которого около 10%.
Почему при готовности 4 корпуса на 60% и 1 корпуса – на 75% потенциальные инвесторы называют сроки завершения строительства не ранее 2028 года и 2029 года соответственно?
- Существует ряд установленных законом процедур, необходимых для запуска процедур по завершению строительства объектов: принятие дольщиками решения о согласии в передаче дома новому инвестору, передача объекта новому инвестору в судебном порядке, передача документов по незавершенному дому, разработка проекта и сметы на достройку, получение проектного финансирования на строительство объекта – на это потребуется около года. По опыту завершения дома на Верхней Дуброве, сами строительные работы займут еще около полутора лет.
Как и когда будут восстановлены права дольщиков строительства корпусов 1 и 4 ЖК «Дуброва парк-2», если инвестор для завершения строительства их домов так не будет найден?
- В случае отказа потенциального инвестора от участия в завершении строительства корпусов 1, 4 ЖК «Дуброва парк - 2» Правительством Владимирской области будет реализован региональный механизм, утвержденный в «дорожной карте». Он предусматривает обеспечение приобретения объекта незавершенного строительства при реализации имущества застройщика, сроки - 31.12.2026. Проще говоря, объект продадут, а деньги направят на выплату компенсаций.
Почему не можете дать землю застройщикам, чтобы они достроили дома?
- Перечень возможных к предоставлению земельных участков был направлен потенциальным инвесторам, но большинство застройщиков испытывают затруднения в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы. Продажи жилья упали более чем в 2 раза, по этой причине у строителей отсутствуют собственные оборотные средства и возможность получить в банках проектное финансирование. Это одна из главных причин, почему очень непросто привлечь инвесторов.
Мы просили достроить наши дома. Если данный вопрос нельзя решить на региональном уровне, почему нельзя передать его решение на федеральный уровень власти?
- Завершение строительства домов – это обязанность застройщика, с которым покупатель заключил договор и оплатил денежные средства.
Федеральным законодательством предусмотрен механизм, который регулирует вопрос завершения строительства или выплату денежных средств в случае, если застройщик в процессе строительства признан банкротом. Это привлечение ППК «Фонд развития территорий», которому перечислялись взносы от застройщиков в целях восстановления прав граждан в таких ситуациях. Однако в 2023 году Правительством РФ внесены изменения в Порядок, в соответствии с которыми Фонд отказывает дольщикам в достройке домов либо в выплате компенсаций.
Дольщики ждут завершения строительства домов или возврата денег по рыночной стоимости. Вы не решаете нашу проблему и планируете нас оставить с выплатами по ДДУ?
- Федеральным законодательством предусмотрен механизм, который регулирует вопрос завершения строительства или выплату денежных средств в случае, если застройщик в процессе строительства признан банкротом. Это привлечение ППК «Фонд развития территорий», которому перечислялись взносы от застройщиков в целях восстановления прав граждан в таких ситуациях.
С 2021 года Правительство Владимирской области успешно восстановило права участников долевого строительства, привлекая денежные средства из федерального бюджета (ППК «Фонд развития территорий»). Гражданам возвратили деньги по рыночной стоимости квартир. Это три объекта, расположенные в г. Покров, г. Владимир. Количество граждан – 70.
Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ внесены изменения в Порядок, в соответствии с которыми Фонд отказывает гражданам в достройке домов либо в выплате по рыночной стоимости. Возможности бюджета субъекта не позволяют производить выплаты и нести расходы в таком же объеме, как федеральный фонд и бюджет. Правительство области совместно с федеральными органами власти, прокуратурой Владимирской области предпринимают все усилия, для того чтобы достигнуть договоренности с инвесторами-застройщиками и достроить дома, находящиеся в высокой и средней степени готовности.
Почему разрешение на строительство не было приостановлено при первых признаках проблем у застройщика?
- Процедуры приостановления разрешения на строительства не существует. Правительство обращалось в Фонд развития территорий с ходатайством о введении процедуры банкротства застройщиков. Обращаем внимание, что в период COVID-19 и начала СВО Правительством РФ был введен мораторий на осуществление проверок и на банкротство.
Предусмотрены ли какие-то программы компенсации для обманутых дольщиков в нашем регионе?
- В регионе создана нормативная правовая база по реализации масштабных инвестиционных проектов, кроме того, мы успешно в соответствии с законодательством восстанавливали права граждан по проблемным объектам вместе с ФРТ.Вместе с тем во Владимирской области создан региональный фонд, который в настоящее время достраивает объект ООО «Интерстрой Плюс». Отдельных видов компенсаций участникам долевого строительства не предусмотрено.
Можем ли мы рассчитывать на предоставление альтернативного жилья, если строительство так и не начнется?
- Региональной нормативной правовой базой предоставление альтернативного жилья не предусмотрено.
Почему дольщики не могут получить компенсации уже в этом году?
- Установленные «дорожной картой» сроки восстановления прав граждан обусловлены необходимостью совершения конкретных процедур, в частности формирования реестра требований участников строительства (РТУС), что регламентировано ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Почему часть дольщиков вынуждена подтверждать свои права в судебном порядке?
- В соответствии со ст. 201.4 - 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обязательным условием для включения требований в реестр требований участников строительства (РТУС) является наличие документов, подтверждающих исполнение обязательств перед застройщиком по договору долевого участия. В случае их отсутствия конкурсный управляющий направляет заявление об исключении требования из РТУС.
Почему недостроенные дома ЖК «Дуброва парк-2», ЖК «Поколение», дом на улице Никитской в городе Владимире не были внесены в единый реестр проблемных объектов в 2022 году, когда ещё можно было привлечь средства для восстановления прав дольщиков из федерального Фонда развития территорий?
- В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» применение федеральных и региональных механизмов восстановления законных интересов граждан возможно исключительно в рамках процедуры банкротства. Согласно действующему законодательству основанием для включения многоквартирного дома в ЕРПО является признание застройщика банкротом. Введение процедуры банкротства:
ООО «СитиСтрой» – 06.06.2024;
ООО «ИнтерСтройВладимир» – 11.07.2024;
ООО «Капитал-Строй» – 21.01.2025.
Почему власти не информируют дольщиков о реальном положении дел и перспективах достройки?
- Правительство Владимирской области осуществляет публикацию «дорожной карты», информирование через средства массовой информации, проводит встречи с инициативными группами по конкретным домам.Проведено две встречи с Сенаторами Российской Федерации – В.Н.Киселевым, А.С.Шохиным, серия совместных совещаний с депутатом Государственной Думы – А.Б.Говыриным, несколько встреч с участием Губернатора области А.А.Авдеева, прокурора области И.В.Грибова, заместителя Губернатора области С.С.Волкова.
Министерство архитектуры и строительства Владимирской области, региональный фонд, конкурсный управляющий на постоянной основе еженедельно осуществляют консультации как по телефону, так и в приемные дни. Ежедневно направляются ответы на обращения.
Почему в нашем регионе до сих пор нет эффективного механизма защиты дольщиков?
- На сегодняшний день во Владимирской области 49 застройщиков активно реализуют 79 проектов по строительству многоквартирных жилых домов. Вопрос с необходимостью восстановления прав пострадавших граждан касается двух недобросовестных застройщиков, в отношении которых возбуждены уголовные дела. После отмены моратория на подачу заявлений о признании банкротом мы совместно с прокуратурой добились введения в отношении застройщиков процедуры банкротства.Учитывая, что все застройщики перечисляли взносы в ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ), который создан в том числе в целях урегулирования прав пострадавших граждан от действий недобросовестных застройщиков, вопрос решения проблем дольщиков – в первую очередь относится к полномочиям ФРТ.Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ внесены изменения в Порядок, позволяющие Фонду отказывать гражданам в достройке домов либо в выплате по рыночной стоимости. Возможности бюджета субъекта не позволяют производить выплаты и нести расходы в таком же объеме, как федеральный фонд и бюджет.В регионе создана нормативная правовая база по реализации масштабных инвестиционных проектов. Вместе с тем в существующей экономической ситуации большинство застройщиков испытывают затруднения в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы.
Каким образом и какие меры предпринимаются по охране объектов незавершенного строительства?
- В настоящее время конкурсным управляющим осуществлены монтажные работы для установки заграждений на объектах. Входы на объекты заварены металлическими решетками. По фактам проникновения на объект конкурсным управляющим подготовлено обращение в правоохранительные органы.
На какой стадии находится формирование реестра требований участников строительства в рамках процедуры банкротства по проблемным объектам?
- Конкурсным управляющим в соответствии со ст. 201.4 - 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" организована работа по формированию реестра требований участников строительства.
В адрес Арбитражного суда Владимирской области конкурсным управляющим подаются заявления об исключении требований участников строительства, не подтвердивших внесение денежных средств по договору долевого участия.
На 31.08.2025:
по корпусу 1 – в реестр включено 173 из 204 обратившихся граждан;
по корпусу 4 – в реестр включено 148 из 208;
по корпусу 5 – в реестр включено 258 из 375.
Федеральным законодательством предусмотрены выплаты обманутым дольщикам по рыночной стоимости жилых помещений? Почему мы получим компенсации только в размере уплаченных средств по ДДУ?
- Федеральным законодательством предусмотрено, что в случае признания застройщика банкротом ППК «Фонд развития территорий» может принять решение о завершении строительства дома или о выплате гражданам компенсаций по рыночной стоимости. Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ в законодательство внесены изменения, в соответствии с которыми федеральный Фонд отказывает гражданам в реализации таких механизмов. В то же время федеральное законодательство не возлагает на регионы обязанность дублировать федеральные меры. Решения принимаются исходя из финансовых возможностей субъекта РФ (ч. 4 ст. 48 Закона № 414-ФЗ).
Почему при продаже дома с торгов сведения в Росреестре обнулятся, если дольщики не заберут выплаты по ДДУ и не подпишут согласие?
- Продажа с торгов происходит в рамках процедуры банкротства застройщика. С момента реализации объекта права граждан по ДДУ прекращаются, так как обязательства застройщика прекращаются выплатой денежных средств за объект. Конкурсный управляющий распределяет денежные средства в соответствии с реестром.Если дольщики откажутся от получения денежных средств, то их требования останутся непогашенными и будут распределены в соответствии с реестром требований кредиторов.
Куда необходимо обратиться в первую очередь, после объявления застройщика банкротом?
1. К арбитражному управляющему вашего застройщика.
2. В Министерство архитектуры и строительства Владимирской области.
3. В УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».
23. Какие документы необходимо срочно собрать для обращения к конкурсному управляющему?Шаблоны документов подготовлены и переданы инициативным группам.
Договор участия в долевом строительстве/договор уступки права требования (копия). Документы об оплате (квитанции, выписки).
Паспорт (копия).
Заявление о включении в реестр кредиторов.
Куда необходимо подать заявление о включении в реестр требования участников долевого строительства?
- Заявление подается арбитражному конкурсному управляющему, в арбитражный суд либо УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».
Может ли дольщик потерять все деньги?
- Может, если не подтвердит надлежащим образом свое право нахождения в реестре обманутых дольщиков. Другой вариант: если объект продается с торгов и дольщики откажутся от получения денежных средств, то их требования останутся непогашенными.
Сохраняется ли неустойка при банкротстве застройщика?
- Право на неустойку по договору участия в долевом строительстве сохраняется. С заявлением о возмещении Вы можете обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, после чего заявить это требование арбитражному конкурсному управляющему для включения в реестр кредиторов отдельно от основного долга.
Как дольщику узнать, кто назначен арбитражным конкурсным управляющим по делу о банкротстве его застройщика?
- Информация публикуется на сайте арбитражного суда, возможна публикация в ЕФРСБ.
Проводится ли анализ причин банкротства застройщиков в области? Какие выводы сделаны, и какие конкретные меры принимаются, чтобы не допустить появления новых пострадавших дольщиков?
- На федеральном уровне внесены изменения в законодательство о возможности привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно на эскроу-счета. Это гарантирует возврат денежных средств при банкротстве застройщика.