ЦБ впервые установил ограничения именно для сегмента ИЖС. Решение касается ипотеки на дома и потребительских кредитов под залог недвижимости. Новые лимиты вступят в силу с четвертого квартала 2025 года.
Банки начнут чаще отказывать в ипотеке на ИЖС и в кредитах под залог недвижимости заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Таким мнением поделился c порталом TatCenter.ru руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэль Насыбуллин, комментируя решение Банка России ввести макропруденциальные лимиты на ипотеку в сегменте ИЖС и по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости.
«Банки ограничат выдачу кредитов с низким первым взносом — либо через повышение ставки, либо через прямой отказ в кредитовании.Заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки будут чаще получать отказы при обращении за ипотекой на ИЖС и за потребительскими кредитами под залог недвижимости.Представляется, что заемщики с уже высоким ПДН не смогут оформлять новые кредиты, повышая итак высокую нагрузку. Это должно снизить уровень риска в этих сегментах», — отметил эксперт.
ЦБ вводит лимиты на ипотеку в сегменте ИЖС и кредиты под залог недвижимости
На заседании 31 июля 2025 года Банк России впервые установил макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу ипотечных кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости. Эти меры вступят в силу с четвертого квартала 2025 года и станут частью усилий регулятора по снижению рисков в банковской системе.
Решение было принято на фоне роста доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой в этих сегментах. Так, во втором квартале 2025 года доля выдач ипотеки в ИЖС с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% достигла 30%, а по нецелевым кредитам под залог недвижимости — 46%. Это повышает вероятность просрочек и создает угрозу для финансовой стабильности.
Цель ЦБ — не просто ограничить кредитование, а направить его в более устойчивое русло. Лимиты заставят банки пересмотреть подходы к оценке заемщиков, особенно тех, кто уже близок к пределу своей долговой нагрузки.
Сохранение и смягчение других лимитов
Одновременно ЦБ сохранил действующие лимиты:
- по ипотеке на покупку готового и строящегося жилья в многоквартирных домах;
- по необеспеченным потребительским кредитам.
При этом с 1 сентября 2025 года регулятор снижает макропруденциальные надбавки по:
- ипотеке на строящееся жилье;
- наличным кредитам (необеспеченным потребкредитам);
- автокредитам под залог авто.
Снижение связано с улучшением качества кредитования: доля просроченных кредитов свыше 30 дней на третий месяц с момента выдачи снизилась до 1,6% (с 1,7% в январе 2025 года).
Ужесточение по автокредитам и стабильность в корпоративном секторе
По нецелевым кредитам под залог автомобиля ЦБ установил более жесткие количественные лимиты на четвертый квартал 2025 года, что подтверждает курс на снижение рисков в высокодолговых сегментах.
В сегменте автокредитов наблюдается положительная динамика: доля выдач с ПДН выше 80% снизилась с 29% (2024 г.) до 4% (2025 г.) по целевым автокредитам и с 43% до 9% — по нецелевым.
Надбавка по корпоративным кредитам (20% на прирост требований к крупным компаниям с высокой долговой нагрузкой) сохранена. За апрель-май 2025 года банки сформировали буфер капитала на 8 млрд рублей.
Антициклическая надбавка сохранена
Значение национальной антициклической надбавки (0,5 п.п. к нормативам достаточности капитала) не пересматривалось. По оценке ЦБ, банковский сектор обладает достаточным запасом капитала (достаточность выросла с 12,5% до 13,4% на 1 июля 2025 года), что позволяет устойчиво финансировать экономику.
Что это значит для заемщиков?
ИЖС и кредиты под залог недвижимости — доступность снизится, особенно для заемщиков с ПДН > 80% и малым первым взносом.
- Ипотека на квартиры — условия останутся стабильными.
- Потребительские кредиты наличными — ставки могут снизиться благодаря отмене надбавок.
- Автокредиты под залог авто — станет сложнее получить нецелевой кредит, но условия по целевым могут улучшиться.