За перепланировку ипотечного жилья без согласования с банком можно получить штраф или вообще лишиться недвижимости. Однако это еще не значит, что в квартиру нельзя вносить никаких изменений вплоть до полного погашения кредита. В статье разбираемся, что считается перепланировкой, и как провести эту сложную процедуру законно: от задумки до регистрации изменений в Росреестре.
Шаг 1. Выясняем, какие изменения можно внести
Перепланировкой считается изменение границ, площади или внутренней планировки квартиры, а также образование новых помещений. При ее проведении запрещено:
- нарушать несущие конструкции здания;
- объединять кухню с газом и жилую комнату;
- увеличивать площадь санузлов за счет жилых помещений;
- переносить «мокрые» зоны (кухня, санузел) над жилыми комнатами соседей снизу;
- устанавливать обогревательные приборы на балконах и лоджиях;
- изменять вентиляционные, канализационные и водопроводные магистрали.
Наиболее популярные варианты перепланировки — объединение кухни и гостиной, перенос или возведение внутренних перегородок, расширение санузла за счет коридора, присоединение балкона к жилой зоне, создание кладовки или гардеробной и др.
В каждом субъекте РФ действуют свои правила перепланировки, узнать их можно на сайте местной администрации.
Личный опыт:
Иногда за перепланировку могут счесть даже несущественные на первый взгляд изменения. Мои знакомые в ходе ремонта ипотечной квартиры демонтировали массивные межкомнатные двери от застройщика и оставили проем открытым.
Спустя некоторое время супруги решили рефинансировать ипотеку — перевести кредит в другой банк с более выгодными условиями. По правилам во время этой процедуры квартиру осматривает оценщик, он и указал молодым людям на перепланировку: двери значатся в кадастровом плане, а значит, для совершения сделки с банком их придется вернуть на место.
Важно!
Не считаются перепланировкой и не требуют согласования с банком:
— косметический ремонт: покраска, поклейка обоев, замена плитки, линолеума, монтаж натяжных потолков;
— остекление балкона или лоджии;
— замена дверей и окон с сохранением старых проемов;
— замена сантехнического оборудования, если не меняется схема подвода воды и канализации.
Шаг 2. Узнаем, возможна ли перепланировка в вашей ситуации
Иногда в договоре прописан прямой запрет на изменения в залоговой недвижимости — в таком случае провести перепланировку нельзя, пока квартира находится в ипотеке. Если такого запрета нет, нужно изучить условия проведения перепланировки.
Шаг 3. Заказываем проект перепланировки
Его может выполнить только компания, которая входит в реестр Национального объединения изыскателей и проектировщиков и имеет допуск СРО (саморегулируемые организации). Заказать проект в другом месте или сделать его самостоятельно нельзя: он должен быть создан в соответствии с государственными и строительными стандартами.
На подготовку проекта обычно требуется от 5 до 30 дней, стоимость услуги начинается от 15 тыс. ₽. Цена зависит от размера квартиры, объема планируемых изменений и региона.
На заметку:
Москвичи могут выбрать проект бесплатно из каталога типовых проектных решений, если характеристики квартиры совпадают с предложенными там параметрами.
Помимо проекта, банк может запросить техническое заключение: оно подтверждает, что планируемые изменения не повредят конструкции здания. Документ можно заказать в той же организации,он обойдется от 10 тыс. ₽.
Шаг 4. Получаем согласие от страховой компании
Собственник жилья обязан уведомить о перепланировке страховую компанию, в которой застрахована ипотечная недвижимость. Известить страховщиков можно лично, по телефону или электронной почте. Возможно, потребуется заполнить заявление и предоставить проект.
Если страховая компания одобрит запрос, страховщик выдаст официальное согласие на проведение перепланировки.
Шаг 5. Подаем документы в банк
Бланк заявления на перепланировку можно скачать в мобильном приложении или на сайте банка либо запросить его в отделении. К заполненному заявлению нужно приложить остальные требуемые документы и направить в банк по почте или лично. Запрос обрабатывают от нескольких дней до месяца.
Дополнительно банк может запросить оценку специалиста по недвижимости, чтобы уточнить стоимость жилья после перепланировки. Оплачивает ее собственник квартиры. Услуга согласования перепланировки также может быть платной: в одном из российских банков она стоит 10 тыс. ₽.
Если банк даст согласие на перепланировку, он направит собственнику распоряжение, в котором может обозначить сроки ремонта, оформления нового техпаспорта и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Банк может отказать в согласовании перепланировки, если:
- изменения затрагивают несущие конструкции или угрожают жизни людей;
- ремонт планируется на первом или втором этаже панельного дома, и есть риск повредить его несущие конструкции и коммуникации;
- проект составлен специалистами, которые не прошли аккредитацию;
- при составлении проекта были допущены ошибки.
В последнем случае нужно исправить недочеты и отправить документы повторно.
Шаг 6. Оформляем разрешение государственных органов
Для проведения перепланировки понадобятся:
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- проект перепланировки;
- технический паспорт помещения;
- согласие всех собственников;
- согласие всех заинтересованных сторон: соседей, если изменения касаются общих частей здания, банка и страховой компании, регионального органа охраны памятников культуры — для квартир в зданиях с особым охранным статусом.
Полный перечень документов можно уточнить на региональном сайте ведомства по перепланировкам.
Пакет документов можно подать:
- на «Госуслугах»: проверить наличие такой возможности в конкретном регионе можно на сайте или в справочной службе;
- в МФЦ: сотрудник поможет заполнить заявление и выдаст расписку о приеме;
- через местное управление архитектуры или жилищной инспекции: узнать адрес можно на сайте мэрии или на городском портале;
Решение о перепланировке администрация должна принять в течение 45 дней, а затем в трехдневный срок выдать разрешение или отказ с указанием причины.
Шаг 7. Завершаем перепланировку
Главное, что следует сделать:
- провести ремонт точно по плану и уложиться в срок, обозначенный банком;
- заказать новый технический план у кадастрового инженера;
- оплатить госпошлину и дождаться акта о завершении перепланировки: Росреестр автоматически зарегистрирует изменения;
- получить выписку из ЕГРН и обновить документы в банке и страховой компании.
Чего точно не стоит делать — так это проводить несогласованную перепланировку. Последствия самовольных действий будут зависеть от масштаба работ и условий ипотечного договора: от штрафа (его размер каждая кредитная организация определяет самостоятельно) до повышения процентной ставки, расторжения договора или требования досрочного погашения ипотеки.
Кроме того, нарушителю грозит штраф от 2 000 до 5 000 ₽ или предписание вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет. А если при проведении работ были подвергнуты опасности люди, возможна в том числе и уголовная ответственность.
В случае, если перепланировка уже сделана без согласования, ее нужно как можно скорее узаконить: с 2025 это можно сделать без суда.
Оплатить стройматериалы и все текущие расходы на перепланировку можно кредитной картой Ак Барс Банка. В течение 115 дней можно не платить проценты, а в первые 90 дней после ее оформления — вернуть кешбэком до 30% расходов.
Также читайте в нашем журнале: