Найти в Дзене
Записки провинциального юриста
2 подписчика

Посуточная аренда квартир: правовые нюансы и права соседей

4
9 мин
Поговорим о посуточной аренде квартир: что делать если квартира по соседству сдается посуточно, а ее постояльцы доставляют излишнее беспокойство и дискомфорт или как сдать квартиру и не испортить отношения с соседями? __________________________________________________________________________________________ Квартира — это жилое помещение, то есть помещение, предназначенное исключительно для проживания граждан (ст. 16 Жилищного кодекса РФ – далее ЖК РФ). Собственник при использовании своего жилого помещения обязан соблюдать (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ): ‼ Жилое помещение возможно использовать для предпринимательской и профессиональной деятельности при условии соблюдения вышеперечисленных требований. Исключение составляют такие виды деятельности, как: промышленное производство, оказание гостиничных услуг и размещение гостиниц, миссионерская деятельность. __________________________________________________________________________________________ Прямой запрет на размещение гостиниц и ок
Оглавление

Поговорим о посуточной аренде квартир: что делать если квартира по соседству сдается посуточно, а ее постояльцы доставляют излишнее беспокойство и дискомфорт или как сдать квартиру и не испортить отношения с соседями?

__________________________________________________________________________________________

🔹Правовое регулирование краткосрочной аренды

Квартира — это жилое помещение, то есть помещение, предназначенное исключительно для проживания граждан (ст. 16 Жилищного кодекса РФ – далее ЖК РФ).

Собственник при использовании своего жилого помещения обязан соблюдать (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ):

  • Права и законные интересы как жильцов такого помещения, так и жильцов соседних квартир;
  • Требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями (утверждены Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»).

‼ Жилое помещение возможно использовать для предпринимательской и профессиональной деятельности при условии соблюдения вышеперечисленных требований.

Исключение составляют такие виды деятельности, как: промышленное производство, оказание гостиничных услуг и размещение гостиниц, миссионерская деятельность.

__________________________________________________________________________________________

🏛️ Гостиничные услуги vs. Краткосрочная аренда

Прямой запрет на размещение гостиниц и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях введен в ЖК РФ в 2019 году.

После чего, в большинстве случаев при рассмотрении споров по вопросу запрещения посуточной аренды квартир, суды ссылались на вышеуказанный запрет, приравнивая тем самым посуточную аренду квартир к оказанию гостиничных услуг.

Один из таких споров дошел до Конституционного суда РФ (жалоба гражданина П.Е. Бахирева о проверке конституционности положения ЖК РФ о запрете на размещение гостиниц в жилых помещениях).

По итогам рассмотрения жалобы Конституционный Суд РФ сформировал позицию (Постановление от 23 марта 2023 г. № 9-П (далее по тексту – Постановление № 9-П)), которая не только повлекла за собой внесение изменений в ЖК РФ, но и оказала влияние на последующую правоприменительную практику.

Так, Конституционный Суд РФ сделал вывод:

  1. Запрет на осуществление гостиничных услуг в жилых помещениях не противоречит Конституции РФ, он направлен на защиту прав и законных интересов жильцов соседних квартир;
  2. Действующее законодательство разрешает краткосрочную (от одних суток) аренду, так как:
  • не запрещает передачу в аренду жилых помещений;
  • не устанавливает ограничений по минимальному сроку аренды;
  • предусматривает такой вид предпринимательской (экономической) деятельности, как предоставление жилых помещений в аренду (наем)

*(так, указанный вид деятельности предусмотрен ОКВЭД, а также перечнем видов деятельности, для которых предусмотрена патентная система налогообложения)*.

3. Если такая аренда нарушает права соседей, они могут обратиться в суд за защитой своих прав;

4. В законодательстве нет четких указаний, как отличить гостиничные услуги от посуточной аренды, поэтому суд самостоятельно отвечает на этот вопрос в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств и того, нарушены или нет жилищные права соседей.

Так, например, посуточную аренду можно отнести к гостиничным услугам, если есть персонал (ресепшн, уборка, трансфер и т.п.), если квартиру возможно снять менее чем на сутки для отдыха, а также для проведения мероприятий и праздников, а оснащение квартиры мебелью предполагает размещение количества гостей, превышающей обычное количество жильцов в такой квартире.

5. Федеральному законодателю поручено урегулировать порядок и правила осуществления краткосрочного найма.

Исполняя данное поручение Конституционного суда РФ, в 2024 году были внесены изменения в ЖК РФ (ч.2 ст.30 ЖК РФ).

📆 Изменения 2024 года:

В ЖК РФ прямо указали, что собственник вправе сдавать жилое помещение по договору краткосрочного найма (ч.2 ст.30 ЖК РФ), но только при соблюдении прав соседей.

При этом признаки отличия гостиничных услуг от краткосрочной аренды или иные определяющие признаки краткосрочной аренды в законодательстве так и не появились, поэтому суды продолжают руководствоваться Постановлением 9-П.

🔹 Таким образом, действующее законодательство:

Запрещает в жилых помещениях размещать гостиницы и оказывать гостиничные услуги;
Разрешает сдавать жилые помещения в краткосрочную аренду (минимальный срок не установлен);
Не дает указания, как отличить одно от другого.

🔗 Что делать, если вас беспокоят постояльцы посуточно сдаваемой квартиры:

I. Поговорить с собственником сдаваемой квартиры.

Изложите ему Ваши претензии, аргументируя ссылками на конкретные факты нарушений со стороны постояльцев.

‼ Предложите найти решение, которое устроило бы обе стороны.

(Например, он продолжает сдавать квартиру, но создает условия для соблюдения Ваших прав на отдых и сон: предупреждает своих гостей о необходимости соблюдать режим тишины в ночное время и выходные дни, не предоставляет квартиру под проведение праздников или большим компаниям, а в случае получения от Вас жалоб на шум и дебош в ночное время — выселяет слишком шумных постояльцев.)

Озвучьте, что в противном случае Вы будете вынуждены обратиться в суд с требованием о запрете посуточной аренды квартиры.

II. Собрать доказательства.

Если договориться не удалось — начинаем собирать доказательства для обращения в суд.

  1. Найдите объявления с предложением о посуточной сдаче квартиры, постояльцы которой Вас беспокоят. Проверьте, есть ли у этого арендодателя еще предложения о сдаче квартир в Вашем доме. Сделайте и сохраните скриншоты с таких объявлений.
  2. Фиксируйте (фото, видео, письменно) все выявленные случаи нарушений порядка и тишины, а также отмечайте, кто из соседей был очевидцем того или иного факта и сможет выступить свидетелем.

К таким нарушениям можно отнести:

  • курение постояльцев в квартире или в подъезде (коридоре), если табачный дым попадает к соседям.

(Примечание: гражданин имеет право курить в квартире, где он проживает, но это право должно осуществляться таким образом, чтобы исключить распространение табачного дыма и запаха табака за пределы жилого помещения и проникновение дыма или запаха табака в жилое помещение соседей. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 ноября 2017 г. № 67-КГ17-16))

  • оставление квартирантами мусора в местах общего пользования или нарушение порядка выноса мусора (например, если в мусоропровод выбрасывается крупногабаритный мусор, который «забивает» мусоропровод)
  • распитие спиртных напитков в местах общего пользования, асоциальное поведение и дебоши

- нарушение режима тишины и покоя граждан в ночное время.

В случае если постояльцы шумят в ночное время, дебоширят и иным образом нарушают общественный порядок — вызывайте полицию.

3. Обратиться в прокуратуру и в суд.

Напишите жалобу в прокуратуру своего населенного пункта с просьбой провести проверку соблюдения требований жилищного законодательства при использовании квартиры, где перечислите все выявленные и зафиксированные Вами нарушения режима использования жилого помещения с приложением имеющихся доказательств Ваших слов.

По Вашему обращению должна быть проведена проверка, о результатах которой и принятых мерах (если у прокуратуры будут основания для принятия мер прокурорского реагирования) Вы должны быть проинформированы ответным письмом.

Если по итогам проверки прокуратуры проблема не решена *(иногда вмешательство прокуратуры может оказать влияние на арендодателя и мотивировать его на компромисс с соседями)* — обращайтесь в суд. Собранные Вами доказательства, а также информация о выявленных прокуратурой нарушениях будет свидетельством в Вашу пользу.

Как уже упоминалось выше, в законодательстве нет четкого указания, как отличить гостиничные услуги от посуточной аренды, и в каждом конкретном случае суд определяет это самостоятельно, исходя из фактических обстоятельств дела, поэтому для подготовки искового заявления и представительства Ваших интересов в суде лучше привлечь профессионального юриста.

Затраты, понесенные на оплату услуг юриста, относятся к судебным расходам и в последствии, в случае принятия решения в Вашу пользу, такие затраты можно будет возместить за счет Ответчика.

Лайфхак: как можно сэкономить на юридических услугах

В практике имеются случаи, когда в суд с требованием о запрете посуточной аренды квартиры в интересах соседей обращался прокурор.

Поводом к участию в деле прокурора послужили:

  • Коллективная жалоба от всех жителей подъезда;
  • Жалоба на нарушение прав несовершеннолетних: дети слышат ненормативную лексику, становятся невольными очевидцами скандалов антисоциальных личностей, в ночное время не могут спать из-за громких звуков, что является факторами, негативно влияющими на их физическое, интеллектуальное, психическое, духовное и нравственное развитие.

Прокурор ссылался на то, что дети самостоятельно не могут защитить свои права, а у их родителей отсутствует юридическое образование и материальное положение не позволяет нанять юриста для защиты их интересов.

Поэтому, если по соседству с посуточно сдаваемой квартирой проживают несовершеннолетние или Вы сможете собрать подписи всех жителей подъезда под жалобой в прокуратуру, сошлитесь в жалобе на аналогичную судебную практику и просите прокурора выйти в суд в защиту интересов подателей жалобы. В этом случае подготовку иска и представление интересов жильцов в суде осуществляется сотрудниками прокуратуры.

(Реквизиты судебных актов по таким делам: Апелляционное определение Челябинского областного суда от 9 сентября 2021 г. № 11-10333/2021, Апелляционное определение Рязанского областного суда от 20 сентября 2023 г. № 33-2503/2023(2-58/2023), Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.02.2024 N 88-2032/2024, 88-36333/2023).

Рекомендации для тех, кто решил сдавать квартиру посуточно:

  • Главная рекомендация – поговорите с соседями. Предупредите их о Вашем намерении и обговорите правила проживания Ваших постояльцев.

‼ Помните, что Ваши права собственника квартиры в данном случае ограничиваются правами соседей на комфортное пребывание и отдых в своем жилье, ищите компромиссное решение, которое бы удовлетворяло обе стороны (например, четкие правила для постояльцев, за нарушение которых выселение).

  • В рекламе найма Вашей квартиры ограничьте использование гостиничной терминологии. Укажите, что сдается квартира и что требуется соблюдать режим тишины и порядок пользования жилым помещением.
  • Если Вы взымаете депозит при заселении, то пропишите в составе условий возврата депозита – отсутствие жалоб соседей на нарушение тишины в ночное время.

🔗 Мы рассмотрели основные правовые аспекты посуточной аренды квартир и сформулировали практические советы, как защитить свои жилищные права, когда такая аренда причиняет дискомфорт и беспокойство.

Чтобы получить еще больше практических советов, получить консультацию или задать вопрос, подписывайтесь на канал https://t.me/LawyersChannel.