Судя по криминальной хронике и жалобам граждан, ситуацию на рынке жилой недвижимости безмятежной назвать нельзя. Насколько защищены при этом наши права, и как не ошибиться при выборе, ведь любая неучтенная «мелочь» может аукнуться неприятностями? Практика подсказывает: обращаться к надежным профессионалам за соответствующей экспертизой и досконально изучать все документы со своей подписью. Татьяна Куликова, имеющая мужа и двух малолетних детей, в 2021 году, на первый взгляд, поступила именно так. Присмотрев в частном секторе Хабаровска (переулок Севастопольский,14) подходящий дом, она наняла «Оценочную компанию Вариант». «Откуда мне было знать,—сокрушается сегодня Татьяна Владимировна,— что рыночная оценка недвижимости по действующим правилам может проводиться без технической экспертизы, на основании визуального осмотра и представленных продавцом документов?» К сожалению, внешний вид с отсутствием каких-либо перекосов оказался обманчивым, хотя деревянное строение по документам от его собственников числилось как жилое. По итогам оценки земли и здания Куликова под их залог оформила ипотеку в Сбербанке. По договору о купле-продаже 7 октября 2021-го между продавцами— супругами Гурскими и покупателем Куликовой, с учетом очевидного дефекта одной из стен, Куликова заплатила за деревянное строение площадью 55 кв. метров 1.3 миллиона и 1миллион за землю.
Это подешевле, чем за аналогичные здания без явных дефектов, но весь казус в том, что данный объект еще в 2020 году межведомственная комиссия Хабаровской мэрии признала аварийным, представляющим угрозу людям, и, следовательно, жилым зданием, то есть домом, уже не являлся. Комиссия выяснила, что брус, из которого сделаны стены и перекрытия, изготовлен из вторсырья и после постройки в 2005-м успел превратиться в труху. Причем данное заключение было выполнено по инициативе самих Гурских, купивших дом в 2017-м у предыдущего собственника, который его и построил. После заключения комиссии Гурские получили 1.9 миллиона рублей страховочных компенсаций от «Сбербанк Страхования». Тем не менее, аварийное состояние в отчете «Оценочной компании Вариант» отражено не было, поскольку проводившая рыночную оценку Галина Антонова о нем не знала. Иначе не стала бы делать оценку. По ее мнению, любой аварийный объект имеет нулевую или даже отрицательную стоимость, поскольку для его сноса и вывоза тоже требуются затраты. «Чтобы не оказаться разочарованным, —говорит мне Антонова, —покупателю нужна в первую очередь техническая экспертиза по интересующему его объекту». Купленное Куликовой «жилье» спустя год начало проваливаться по полу, стенам и потолкам и до сих пор не рухнуло, благодаря заплаткам и подпорками, сооружаемым ее мужем.
Куликова в отчаянии: «Я заплатила в пересчете по нынешним ценам более 1,8 миллионов рублей фактически не за дом, а за опасную рухлядь, в которой обитает моя семья. И плачу за нее ипотеку». Мэрия Хабаровска поставила меня в очередь на квартиру лет на двадцать, и не предложила хотя бы временное жилье». От себя добавлю: при этом мэрия одаривает квартирными сертификатами приезжих из Средней Азии, как будто они хабаровчане в шестом поколении. Кстати, по закону аварийное жилье продавать не запрещено, и одно время его по дешевке скупали, чтобы потом получить от государства солидную компенсацию или квартиру. С отменой компенсаций таким покупателям спекуляции прекратились и в здравом уме никто квартиры в бараках не покупает. При продаже аварийного дома (квартиры) закон обязывает продавца отразить его аварийное состояние в договоре, при этом банкам запрещено оформлять ипотеку, страховку и принимать в качестве оплаты маткапитал. Несмотря на это, Сбербанк ипотечный кредит Куликовой выдал и страховой договор с ней заключил, хотя сведения о том, что дом аварийный, у него имелись, так как он выплатил Гурским страховку перед его продажей. Сама Куликова была в неведении, поскольку в Росреестре такие сведения отсутствовали. Муниципалитеты обязаны по закону подавать их с 2022-го, но и сейчас в Росреестре от мэрии Хабаровска по адресу Куликовых «аварийной» информации нет.
Через год после злополучной покупки у Татьяны Владимировны родился второй ребенок, она решила перечислить Сбербанку свой маткапитал в счет ипотеки, на что в федеральном Пенсионном фонде ей сообщили, что дом аварийный, и в перечислении обоснованно отказали. «Так я впервые узнала, —рассказывает она, —что фактически не имею жилья. Одновременно краевое Минсоцзащиты без полагающейся проверки перечислило региональную часть маткапитала в размере 207000 в Сбербанк, который эту сумму отказывается возвращать. Ни Минсоцзащиты, ни представители городской мэрии не дали адекватных рекомендаций, как мне выходить из сложившейся ситуации. Я обратилась письменно к Гурским, но на компенсацию в добровольном порядке они не пошли, после чего подала судебный иск о возмещении ими ущерба, чтобы восстановить дом».
Техническая экспертиза бывшего дома опытным экспертом Денисом Мишкиным показала, что у него аж 114 баллов риска, что равносильно более 80% износа, и что на его восстановление требуется более двух миллионов. На мой вопрос к Гурским, пытались ли они востребовать через суд издержки с того, кто им продал сгнивший дом, они ничего не ответили. Оказавшись обманутыми, они не нашли ничего лучшего, как предложить аварийный хлам под вывеской хорошего дома через интернет. По словам Мишкина, к нему не раз обращались за экспертизой без указания имеющихся недостатков жилья, но обманывать покупателей не в его правилах. Для профессионала очень важна его репутация. То же с риелторами и оценщиками. Те, которые работали с Куликовой, не предоставили ей исчерпывающую информацию. Бывает и так, что собственники предлагают за наличные то, что официально не зарегистрировано. Или, скажем, одна часть дома законна, а другая является самостроем. Поскольку в Росреестр попадает не вся информация, желательно наводить справки в муниципальных органах по месту недвижимости.
Что же касается Куликовой, то аварийный объект ей продали как жилой дом, она требует возмещения ущерба от Гурских и от Сбербанка из-за недостоверных сведений, но без расторжения сделки, поскольку немалые средства вложила в обустройство участка и в спасение разваливающейся жилплощади. Судебные слушания по ее иску тянутся более года. В январе 2025-го судья М.Г. Константинова Хабаровского района по ходатайству ответчиков назначила рыночную оценку проданного Куликовой строения на момент купли-продажи. ООО «Оценка партнер», которое уже работало с Гурскими в 2021-м, насчитало без малого 1.3 миллиона при износе в 64%. Если верить этому оценщику, Куликова приобрела загримированную развалину по ее рыночной (?!) цене, и в таком случае Гурские ей якобы ничего не должны. Такой подход не выдерживает критики. Более убедительна методика у столичной консалтинговой группы «Новые горизонты»: рыночная стоимость объекта после признания его аварийным равна нулю и жильё полностью сносится. Для определения государственной компенсации берется стоимость аналогичного неаварийного дома, из нее вычитается нормальный неаварийный износ и получается искомая сумма. Поскольку здесь аварийный дом уже продан и продан подложно, было бы логично по решению суда провести техническую экспертизу и определить компенсацию для введенного в заблуждение покупателя на его восстановление. Куликовы, которым сейчас негде жить, очень надеются на торжество здравого смысла.
Гурские утверждают: перед продажей они сообщали Куликовым, что данный объект аварийный. Куликова эту версию отвергает: «Вместо жилья получила развалину с ипотечной стоимостью, включая землю, более пяти миллионов, хотя моя зарплата позволяла в 2021-м обзавестись неплохим домом. С рождением второго ребенка на другой дом денег уже не хватает». Причем еще до суда Михаил Гурский давал следователю городского УМВД Крыжановскому показания, что Куликова аварийности дома его не спрашивала, и поэтому он ее не поставил в известность. Как, кстати, и «Оценочную компанию Вариант». Ссылаясь на эти слова, Крыжановский постановил отказать Татьяне Владимировне в возбуждении уголовного дела в отношении Гурских по статье 159 УК о мошенничестве. Прокуратура постановление Крыжановского отменила, но УМВД Хабаровска так и не ответило Куликовой, кому поручено следствие. И даже ее согласованный визит в Следственное управление УМВД не внес ясности.
К сожалению, и на официальный запрос местной газеты краевое УМВД не предоставило никакой информации о правонарушениях на рынке жилья, поэтому насколько типично случившееся с семьей Куликовых, судить сложно. А Сбербанк и вовсе не дал ответа. В данном случае из-за безответственности чиновников и банкиров страдают законопослушные граждане. На недавней коллегии Генеральной Прокуратуры Президент Путин потребовал соблюдения законности всеми должностными лицами, назвав ее важнейшим фактором сплоченности общества. Иначе такие злоключения, как у Куликовых вряд ли закончатся, и об общественном согласии придется только мечтать.
ВИКТОР МАРЬЯСИН, ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ