Каковы условия передачи в залог права аренды земельного участка?

Для передачи права аренды земельного участка в залог необходимо получить согласие собственника земельного участка, однако в некоторых случаях достаточно уведомления собственника, также потребуется заключить договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке права аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В случаях, установленных законом, требуется получение согласия или направление уведомления о передаче права аренды земельного участка в залог.

Так, арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом арендатор (за рядом исключений) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, в том числе в случае, если такой земельный участок предоставлен на торгах (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, Письмо Минэкономразвития России от 14.06.2018 N Д23и-3105).

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом передача права аренды в залог требует получения согласия собственника земельного участка. Данное согласие не требуется и достаточно одного только уведомления при условии, что в залог передается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом договор аренды заключен на срок более чем 5 лет (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Аналогичная норма об отсутствии необходимости получать согласие при передаче в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при действии договора аренды сроком более 5 лет приведена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Минэкономразвития России подтвердило, что передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем 5 лет (Письмо Минэкономразвития России от 14.07.2016 N 21046-ПК/Д23и, направленное Письмом Росреестра от 21.07.2016 N 14-исх/10513-ГЕ/16).

Отметим, что на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ согласие арендодателя не требуется, даже если в договоре прямо указано на то, что согласие на передачу прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, требуется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791).

Из системного анализа приведенных норм права следует, что условия передачи права аренды земельного участка в залог различаются в зависимости от следующих факторов.

Если предметом договора ипотеки является только право аренды земельного участка, то требуется получение согласия собственника (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09).

Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более 5 лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 69 Закона N 102-ФЗ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").