Ситуация, когда покупатель уже зарегистрировал право собственности, но позже узнаёт об обременении (залог, арест, запрет, сервитут и др.), — не просто неприятная, а потенциально угрожает утратой права на объект. Разберём, как действовать и что можно сделать.
🔎 Что считается обременением?
Согласно ст. 1 и ст. 209 ГК РФ, собственник вправе свободно распоряжаться имуществом, если оно не обременено правами третьих лиц. К обременениям относятся:
▪️ ипотека (залог) — право кредитора при невыплате взыскать жильё;
▪️ арест — обеспечительная мера по решению суда или ФССП;
▪️ запрет на регистрационные действия (например, от суда или органов опеки)
▪️ сервитут — ограниченное право пользования (проход, проезд);
▪️ пожизненное проживание — по договору ренты;
▪️ аренда с зарегистрированными правами арендатора.
Если вы приобрели объект с неучтённым обременением, важно разобраться: оно существовало до сделки или появилось после регистрации права.
⚠️ 1. Сделка с обременением, которое существовало ДО регистрации
Возможны 2 ситуации:
а) Обременение было указано в ЕГРН — вы несёте риски
Если в выписке из ЕГРН до сделки уже значилось обременение, и вы подписали договор, не обратив внимания — сделка считается действительной, и покупатель считается осведомлённым.
б) Обременение было, но в ЕГРН не отражено — можно защищаться
Если обременение фактически существовало, но не отражалось в ЕГРН, — у покупателя появляется шанс защитить себя как добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
📌 Важно: добросовестность нужно доказывать. Суд оценивает поведение покупателя — проверял ли он ЕГРН, паспорт продавца, справки, заказывал ли юридическую проверку.
⚖️ 2. Что делать, если обременение всплыло ПОСЛЕ регистрации?
✅ Шаг 1. Установите правовую природу обременения
Сначала запросите новую выписку ЕГРН и выясните:
▪️ дату внесения обременения;
▪️ основание (суд, нотариус, Росреестр, приставы);
▪️ кем и когда подано.
✅ Шаг 2. Проверьте, было ли обременение на момент сделки
Если обременение наложено до сделки, но не было видно в ЕГРН, вы вправе:
▪️ требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 450 ГК РФ);
▪️ подать иск о признании недействительности сделки (если продавец скрыл существенную информацию);
▪️ предъявить убытки — если квартира остаётся у вас, но её использование ограничено.
Если обременение появилось уже после регистрации, это может быть мошенничество или ошибка.
Тогда:
▪️ подавайте заявление о внесении изменений в ЕГРН;
▪️ оспаривайте действия лица, наложившего обременение;
▪️ подключайте юриста для подачи иска — через суд можно снять обременение.
🛡 Как защититься как добросовестный покупатель
Согласно ст. 302 ГК РФ, у вас есть право сохранить квартиру, если вы добросовестно приобрели её у лица, которое не имело на это права, и вы не знали и не могли знать об ограничениях.
Чтобы суд признал вас добросовестным:
▪️ предоставьте выписку из ЕГРН, заказанную до сделки;
▪️ подтвердите, что вы проверяли документы продавца;
▪️ покажите договор, где не указано никаких обременений;
▪️приложите заключение юриста или нотариуса, если была проверка.
❗️ В каких случаях сделку могут признать недействительной?
▪️Продавец скрыл существенные обстоятельства (например, залог);
▪️Обременение возникло по его вине, и он знал об этом;
▪️Продавец не имел права распоряжаться квартирой (например, при банкротстве);
▪️Сделка заключена под влиянием заблуждения или обмана (ст. 178–179 ГК РФ).
🧾 Что делать: краткий план
1. 📥 Получите свежую выписку ЕГРН.
2. 📆 Сравните даты: когда возникло обременение и когда вы купили квартиру.
3. 📚 Зафиксируйте всю переписку, документы и договор.
4. ⚖️ Обратитесь к юристу и оцените перспективу иска:
▪️ расторжении сделки;
▪️ признании недействительности;
▪️ защите добросовестного приобретателя;
▪️ об убытках.
5.🏛 Подайте иск в суд (если продавец отказывается решать вопрос добровольно).