В 2023-2025 годах резко участились случаи мошенничества с недвижимостью, при которых одинокие люди старше 60 лет под давлением злоумышленников продают свои квартиры. Мошенники, представляясь сотрудниками банков, правоохранительных органов или социальных служб, убеждают жертв, что продажа квартиры — единственный способ "спасти" ее от гипотетических угроз. Деньги от продажи они переводят на "безопасные счета", контролируемые преступниками. Эта статья анализирует механизм таких схем, их последствия и предлагает конкретные меры защиты для собственников и покупателей.
1. Механизм мошеннических схем: как это работает
Этапы воздействия на жертву
- Запугивание: Мошенники звонят пожилому человеку, представляясь сотрудниками ЦБ, МВД или ФСБ. Они утверждают, что на его имя оформлен кредит террористами, счета заблокированы, а имущество под угрозой ареста.
- Псевдорешение проблемы: Чтобы "защитить" квартиру, предлагают срочно продать ее "проверенному покупателю" (часто сообщнику мошенников) и перевести вырученные средства на "безопасный счет".
- Контроль над сделкой: Мошенники организуют всю цепочку — от поиска покупателя до оформления документов. Жертве запрещают обсуждать детали с родственниками под предлогом "секретности операции".
Психологические приемы
- Создание искусственной срочности: "У вас есть только 24 часа, иначе квартиру конфискуют!".
- Имитация доверия: Злоумышленники месяцами поддерживают контакт, проявляя "заботу".
- Изоляция жертвы: Требование не общаться с семьей или юристами.
Пример из практики: В Саратове пенсионерка продала квартиру за 3 млн рублей, перевела деньги мошенникам, а затем осталась без жилья. Суд отказался признать сделку недействительной, так как формально договор был оформлен правильно.
2. Почему пожилые люди становятся жертвами?
- Доверчивость и социальная изоляция: 70% пострадавших — одинокие люди, испытывающие дефицит общения.
- Низкая финансовая и цифровая грамотность: Многие не знают, что банки никогда не требуют переводить деньги на "защитные счета".
- Страх перед властью: Доверие к лицам, представляющим госструктуры.
- Возрастные изменения: Снижение когнитивных функций, подверженность внушению.
3. Последствия для всех участников
Для продавца
- Потеря жилья и денег: Средства переводятся мошенникам, а квартиру приходится передавать покупателю.
- Сложность оспаривания сделки: Если продавец подписал документы добровольно и получил деньги, суд редко удовлетворяет иск о недействительности сделки.
Для покупателя
- Риск признания сделки недействительной: Если суд установит, что продавец действовал под влиянием обмана, покупатель может лишиться квартиры. При этом вернуть деньги почти невозможно, особенно если они были переведены третьим лицам.
- Юридические издержки: Добросовестным покупателям придется доказывать в суде свою осмотрительность (например, проверку выписки из ЕГРН).
Важно: Даже если продавца признают потерпевшим по уголовному делу, это не гарантирует отмену сделки с покупателем.
4. Как защититься собственникам недвижимости?
Профилактика мошенничества
- Никогда не соглашайтесь на срочные сделки под давлением по телефону. Настоящие сотрудники госорганов не требуют продавать имущество.
- Проверяйте звонящих: Перезвоните в официальное учреждение по номеру с его сайта. Банки никогда не запрашивают CVV-коды карт.
- Установите приложение для блокировки спам-звонков (например, от "Ростелекома" или "МТС").
Юридические меры
- Запрет на электронные сделки: Обратитесь в МФЦ, чтобы запретить регистрацию перехода прав без личного присутствия.
- Оформление частичной недееспособности: Если родственник страдает деменцией или алкоголизмом, подайте в суд иск о признании его недееспособным. Это позволит продать квартиру только с согласия опекуна.
- Доверенность на родственника: Оформите ее у нотариуса на управление недвижимостью.
5. Рекомендации покупателям: как избежать проблемных сделок
Проверка "красных флагов"
Признаки мошеннической сделки
Сигнал опасности
Действия покупателя
Продавец старше 70 лет, одинок
Запросите согласие на сделку от родственников
Цена ниже рыночной на 20%+
Требуйте нотариального удостоверения сделки
Продавец нервничает, получает звонки во время встречи
Перенесите переговоры
Деньги требуют перевести на счёт третьего лица
Откажитесь от сделки
Обязательные шаги
- Запросите свежую выписку из ЕГРН (не старше 3 дней). Проверьте:
- Отсутствие обременений.
- Историю переходов прав (подозрительно, если квартира недавно унаследована).
- Личная встреча с продавцом: Убедитесь, что он осознает последствия сделки. При признаках давления (речь о "безопасных счетах", угрозах) откажитесь от покупки.
- Безопасные расчеты: Используйте банковский аккредитив или ячейку с условием выдачи денег только после регистрации перехода права.
- Нотариальное сопровождение: Нотариус обязан проверить дееспособность продавца и зафиксировать сделку на видео.
6. Судебная практика: шансы на защиту
- Если собственник обманут: Сделка может быть признана недействительной по ст. 179 ГК РФ (обман), но только если доказано, что покупатель знал о мошенничестве.
- Если покупатель добросовестен: При утрате квартиры он вправе требовать компенсацию от государства, но процесс сложен и занимает годы. Пример: В 2025 году суды чаще отказывали во взыскании убытков с продавцов, если те перевели деньги мошенникам.
Кейс: В Санкт-Петербурге пенсионерка продала квартиру под давлением "сотрудника прокуратуры". Суд отменил сделку, так как цена была занижена на 40%, а покупатель не проверил источник денег, которые продавец сразу перевел на криптокошелек.
7. Системные решения проблемы
- Финансовое просвещение для пожилых: Проекты вроде "Законы финансового долголетия" в Москве обучают распознавать мошенников.
- Ужесточение контроля за сделками с участием пенсионеров: Некоторые нотариусы направляют запросы в ПНД при работе с клиентами старше 75 лет.
- Технологическая защита: Банки внедряют системы отслеживания подозрительных переводов с пометкой "для сделок с недвижимостью".
Заключение
Мошенничество с принуждением к продаже квартир — жестокая реальность, разрушающая жизни пожилых людей. Ключевые правила для собственников: никогда не принимайте решений под давлением по телефону, подключайте родственников к любым сделкам с жильем. Покупателям критически важно проверять мотивы продавца и использовать защищенные формы расчетов. Государству необходимо срочно усилить контроль за сделками с участием социально уязвимых групп — это снизит число трагедий.
