В июне 2025 года объём выдачи на ИЖС и покупку частных домов достиг 45 млрд рублей. Это максимальный показатель с ноября 2024 года. Спрос возвращается на загородный рынок?
Давайте не будем спешить. Напомним: средний размер кредита на ИЖС - от 4 до 4,5 млн рублей. 45 млрд - около 10 тысяч домиков за месяц. Примерно 30% рынка. Неплохой результат, но пока рано рапортовать об успехах.
При этом 98% всех сделок прошли по льготным программам, в основном по семейной ипотеке. А тут у нас потенциал роста ограничен. Потому что глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила строго: усиливать адресный характер (привязывать льготы к прописке) - пожалуйста.
А вот увеличивать казенное финансирование на компенсации - не позволим. По каждому семейному кредиту банк-кредитор получает из казны разницу между ключевой и льготной ставкой (сейчас это 15%) плюс еще 3% от Минфина «за хлопоты».
И глава Сбера Герман Греф не устает причитать, что-де льготная ипотека для банков убыточная. 18% годовых под бюджетные гарантии - неплохой такой убыток. Многие бы вписались.
В петербургской агломерации от унылых показателей января (всего три тысячи кредитов на ИЖС) к весне заемщики понемногу раскачались: 4,3 тысячи сделок в марте, пять тысяч в апреле, 5,7 в мае. И вот - рывок: почти восемь тысяч в июне.
Напомним еще раз. Это все вместе: и покупки готового, и строительство. В Ленобласти, например, за полгода построено 15 тысяч новых домов ИЖС и продано около 14 тысяч по договорам купли-продажи. Больше половины сделок (29 тысяч), по ЦБ, прошли с привлечением кредита.
Брокеры обмениваются в мессенджерах успешными кейсами: застройщик обратился за кредитом с эскроу, на 50 млн; до этого банк отказал, плюс была смена руководства; в итоге сделка прошла.
Но здесь еще есть скрытая угроза: незавершенная история с обманутыми заемщиками из первой волны, 2023-2024 года. Сколько их - до сих пор не известно; депутаты, как водится, решили создать специальный госреестр.
Предварительно - от 5 до 15 тысяч человек. Депутат Александр Якубовский сначала выступал очень резко, теперь поумерил тон: «Ответственность за обманутых заказчиков ИЖС нужно делить распространять и на банки, в том числе материальную.
Ответственность за деньги граждан должна быть солидарная. Как застройщик должен отвечать, так и банки тоже должны отвечать за халатность, которую они проявили. И даже в первую очередь банки, как сторона, извлекавшая прибыль и создававшая видимость надежности».
Интересно, что скажут банки. Впрочем, и так известно: по закону, при нарушении графика платежей, а также, если объект залога - лом - не построен в предписанные два года, ставка из льготной становится рыночной. Вот в конце 2025-го полетят «первые ласточки». И тогда станет понятно: либо граждане решат, что «попали» бедолаги и торопыги, а уж их-то прикроют эскроу.
Либо скандал получит размах и резонанс в СМИ, и тогда массовый покупатель будет остерегаться планов по строительству ИЖС вообще, на всякий случай, от греха подальше. Тем более, что подрядчиков уже караулят «потребительские экстремисты и специально обученные юристы.
Которые могут затянуть процесс приемки готового объекта на год и более, за каждый день просрочки отсуживая компенсацию. А подрядчик не получит денег, пока акт не будет подписан… (Проходили в МКД: максимальная сумма - по-моему, более 120 млн. Три квартиры получилось из одной просроченной!)
Серьезные специалисты пока избегают делать прогнозы. По мнению «Пригорода», правильно. Рынок - штука хрупкая…