В этом комплексе стоимость квадратного метра доходит до 3 млн рублей. За эти деньги вы получаете квартиру в центре Москвы, насыщенную инфраструктуру и террасу, которой будете пользоваться 5–6 месяцев в году. Проект обещает премиум, но в ряде аспектов заставляет задуматься: а действительно ли это удобно и рационально? Ниже — подробный разбор планировок, инфраструктуры, плюсов и минусов комплекса от агента Центрального офиса Vysotsky Estate Эмина Нурметова.
Локация
ЖК «Тишинский бульвар» строится в Пресненском районе ЦАО (Центрального административного округа).
«Тишинка» считается престижной локацией. Здесь всегда было тихо и спокойно, потому бульвар и получил такое название: урочище «Тишина», появившееся в 18 веке на этом месте, было малонаселённым и тихим участком Москвы, расположенным вдали от шумных улиц.
Атмосфера Тишинки складывалась на протяжении столетий. Именно это место российский царь Фёдор Алексеевич выбрал для своей летней резиденции 350 лет назад. А в начале XVIII века здесь обосновался грузинский царь Вахтанг со свитой. Флёр богатой грузинской слободы до сих пор сохраняется в названиях улиц: Большая Грузинская, Грузинский Вал, Грузинский переулок.
Транспортная доступность
Ближайшая станция метро — «Белорусская», расстояние до неё — 770 метров.
В часы пик из-за пробок будут проблемы с выездом из комплекса в сторону Грузинского вала.
Инфраструктура
Социальная
🎒 Расстояние до ближайшего корпуса Романовской школы (722 место в рейтинге) — 800 метров. До начальной школы — 300 метров.
🎒 Школа № 1950. Расстояние — 1,2 км.
🎒 Школа № 1241. Расстояние — 2 км.
Детских садов в локации 10, включая частные: Los ninos, One international school и «Подкова». Для понимания — в билингвальном One international school стоимость посещения в месяц составляет 135 тысяч рублей. Ежегодный взнос — ещё 135 тысяч.
Учреждение «РЖД-Медицина» находится, можно сказать, через забор комплекса.
Поликлиника «Медси» — в 290 метрах.
Филатовская больница (детская и взрослая) — в 1,3 км.
Досуговая
В центре изучения конструктивизма «Зотов» проходят выставки и кинопоказы. Расстояние до него — 900 метров.
Тишинская площадь — в 580 метрах.
Московский зоопарк — в 1,5 км.
Планетарий — один из самых больших в мире — в 1,9 км.
До Патриарших прудов — 1,5 км.
Торговая
До «Азбуки вкуса» и «Магнолии» — 500 метров.
До Гастро-холла «Тишинка» — 700 метров.
До гастрокластера «ДЕПО Лесная» — 1,5 км.
В радиусе 2 км — рестораны Ava и Narina. Есть рестораны и кафе на Грузинском валу.
Из офисных центров рядом — новая штаб-квартира «Т-банка» (T-Space).
В самом комплексе будет собственный офисный корпус и отдельно стоящее здание под ритейл площадью 1800 м².
О застройщике
У компании Sminex — 24 года опыта строительства жилой и коммерческой недвижимости.
В 2022 году компания приобрела девелопера «Интеко», в 2024 году — Ingrad.
Общий портфель реализованной недвижимости — 11,7 млн м², это более 100 девелоперских проектов.
О проекте
ЖК «Тишинский бульвар» возводится по адресу Электрический переулок, владение 1. Раньше на этом месте находился завод «Фазатрон», который занимался производством радаров и авионики с 1917 года.
Квартал будет находиться на участке между Малой Грузинской улицей и Пресненским Валом, Средним Тишинским и Электрическим переулками.
Заявленный класс — премиум.
Генеральный подрядчик — ООО «Смайнекс Констракшн».
Старт продаж проекта — февраль 2024 года.
Общая площадь строительства — 3 га. 1,9 из них будет занимать благоустроенная территория ЖК.
В проекте запланировано 14 корпусов.
Комплекс разделен на три двора:
🌳 Рябиновый двор включает три дома этажностью 15, 17 и 24 этажа. Выдача ключей — до 30 октября 2028.
🌳 Кленовый двор включает четыре дома этажностью 3, 6, 9 и 14 этажей и 1 офисный 9-этажный корпус. Выдача ключей — до 30 марта 2028 года.
🌳 Ивовый двор включает шесть домов этажностью от 3 до 14 этажей. Выдача ключей — до 30 июня 2028 года.
Инфраструктура предназначена только для жителей квартала, посещение бесплатное, точнее, «почти бесплатное» — обслуживание будет варьироваться от 400 до 600 руб./м².
По фасадным решениям все дома разные.
По словам менеджера отдела продаж, в «Тишинском бульваре» будет одна из самых дорогих приточно-вытяжных систем вентиляции с фильтрацией и увлажнением воздуха. Замена всех фильтров и других расходных материалов будет в зоне ответственности УК.
Воду из кранов можно будет пить без установки дополнительных фильтров.
Под каждым из дворов спрячут бойлерные системы для бесперебойной подачи горячей воды круглый год.
Квартирография
Все квартиры сдаются без отделки.
Всего в проекте запроектировано 583 квартиры, включая пентхаусы с террасами и камином.
Количество квартир на этаже — от 2 до 6.
Лифты — от производителя Mitsubishi.
Отмечу, что шумоизоляция предусмотрена по внешнему периметру каждого дома, что для современных комплексов — редкость. Перегородки в квартирах — из полого кирпича шириной 30 см.
Минимальная площадь лотов — 44,9 м². Площадь квартир со вторым светом начинается от 60 м².
Минимальная высота потолков — 3,35 м в черновом варианте. Есть квартиры со вторым светом, где высота потолка достигает 7–8,2 м, причём такие варианты есть не только на последнем этаже, но и на 4, 5 и 7. Кстати, если собственник захочет второй свет, возведением второго этажа будет заниматься подрядчик «Город» от застройщика, а не собственник.
95 % квартир имеют либо классический балкон, либо французский, либо террасу. С последним вариантом возникает вопрос: а точно ли с нашим климатом нужны такие форматы и стоит ли за эти квадратные метры переплачивать? Большую часть года вы просто не захотите туда выходить.
Панорамные открывающиеся окна есть во всех без исключения квартирах. На внешнюю сторону окон нанесено зеркальное напыление — предполагается, что так никто не увидит с улицы, что происходит внутри квартиры. Хотя даже при желании заглянуть в окна не получится: минимальное расстояние второго этажа от земли — около 7 метров.
На старте продавались в основном лоты в малоэтажных корпусах. Но есть один нюанс — все эти лоты были проданы по цене 900 тысяч–1 млн руб./м². После подъёма цен продажи затормозились. Выводы делайте сами.
Планировки
В комплексе представлены квартиры от 1- до 5-комнатных.
Планировки 1-комнатных квартир стандартные.
Планировки 2-комнатных квартир имеют несколько вариантов.
Ниже — пример хорошей планировки с изолированной «грязной» зоной. Квартира разделена на приватное и общее пространства, есть мастер-спальня с большой гардеробной, три санузла и постирочная.
Но есть и такие планировки, где сценарии жизни вообще не учтены.
Посмотрим на планировку ниже. На секундочку: цена этой квартиры — 147 810 000 рублей. Объект рассчитан на семью с маленьким ребёнком.
«Грязная» зона не отделена, и грязь будет разноситься бегающим ребёнком по всей квартире.
Нет никакого разделения на приватную и общую зоны.
Кухня-гостиная находится на противоположной стороне от входа: тащить пакеты с продуктами придётся через всю квартиру.
Кухня-гостиная имеет общую стену с детской комнатой. Если у вас гости, а ребёнок спит, придётся просить всех вести себя тише.
Здесь снова нет приватного пространства, и на кухню мы попадаем через всю квартиру. Плюс неправильный форм-фактор — это усложняет подбор мебели и дальнейшую продажу объекта.
Давайте теперь посмотрим на планировку квартиры площадью 126 м². Вот какие основные минусы я вижу:
🚩 Зачем семье из трёх человек кухня-гостиная площадью 64 м²? Такой вариант подойдёт только тем, у кого часто бывает много гостей.
🚩 Нет зонирования квартиры на приватную и общую зоны. Запахи из кухни будут витать по всей квартире.
Планировка этой 127-метровой квартиры более предпочтительна. Почему?
🟢 Есть зонирование на приватную и общую зоны.
🟢 Кухня-гостиная расположена близко к выходу, что хорошо — пакеты с продуктами мы в первую очередь несём к холодильнику.
🟢 Гостевой санузел расположен правильно.
Если бы ещё кухня-гостиная была прямоугольной формы, а не квадратной, было бы идеально.
Посмотри на ещё одну планировку. Что я здесь вижу из плюсов:
🟢 «Грязная» зона отделена.
🟢 При входе не видно, что происходит в гостиной.
🟢 Для всех членов семьи предусмотрены места для хранения вещей и одежды.
🟢 Гостевой санузел при входе.
Из минусов — мастер-спальня граничит с кухней-гостиной, а отделка аж четырёх санузлов обойдётся дорого.
Планировки квартир со вторым светом разбирать не буду. Отмечу только, что у таких вариантов, кроме плюсов, есть и значительные минусы, которые в основном связаны с лестницей:
⬆ Отделка и проектирование обойдутся дорого.
⬆ Из-за лестницы теряется значительная полезная площадь квартиры.
⬆ Потенциальная опасность для маленьких детей.
⬆ Придётся часто подниматься и спускаться, что неудобно для семей с детьми.
⬆ Низкая ликвидность на вторичном рынке.
В «Тишинском бульваре» квартир со вторым светом больше 25 %. На мой взгляд, это перебор — такие лоты попросту перестают быть уникальными в проекте.
Если же вам нравится именно такой формат, я бы рекомендовал рассматривать квартиры площадью от 200 м² и только если ваши дети уже школьного возраста.
Видовые квартиры
Квартиры с видом на гостиницу «Украина», небоскрёбы «Москва-Сити», Дом Правительства и здание МГУ тоже есть в «Тишинском бульваре», но их немного. По словам менеджера, основной упор команда делает на продажу квартир с видами на собственный благоустроенный двор.
Паркинг
В каждом дворе запроектирован свой независимый паркинг с отдельным въездом.
Общее количество машино-мест — 583. Коэффициент на количество квартир — 1, что для премиум-класса неплохо, но хотелось бы больше.
В отделе продаж заявили, что идут на уступки покупателям больших квартир и для них возможна покупка нескольких машино-мест.
116 машино-мест будут с зарядными устройствами для электрокаров.
В паркинге организуют пункты для отдыха водителей, автомойку на три поста с пунктом технического обслуживания и сезонное хранение шин только для резидентов. Все эти «плюшки» — только в Рябиновом дворе, но пользоваться ими смогут все резиденты «Тишинского бульвара».
На момент написания статьи примерный диапазон цены одного парковочного места — 13-15 млн руб.
Инвестиционная привлекательность
Проведя анализ, я пришёл к выводу, что никакой инвестиционной привлекательности у этого проекта нет.
Во-первых, ждать финала строительства почти четыре года. Вы не знаете, что к этому времени будет с рынком недвижимости. Ваши деньги не работают, а просто лежат на беспроцентном эскроу-счёте.
Во-вторых, цены уже сейчас высокие для 5-летнего проекта.
Я рекомендую рассмотреть другие инструменты инвестирования, например, покупку коммерческой недвижимости, где с большей гарантией можно приумножить капитал за короткий период времени.
Понравился обзор? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропускать новые статьи!