Актуальные виды мошенничества в сделках с недвижимостью
Мошенникам без разницы, в каком виде и как они получат от вас денежные средства. Они могут использовать различные психологические приёмы, методы нейролингвистического программирования, особые тактики и алгоритмы, ложную информацию или обещания, чтобы убедить вас продать или заложить недвижимость.
По итогам встречи с представителями правоохранительных органов на Кейсориуме Гильдии Риэлторов Москвы, нам стало известно, что мошенничества в сфере недвижимости можно разделить на два вида: контактные общеуголовные виды мошенничества и бесконтактные дистанционные виды мошенничества (так называемые ИТТ - с использованием информационно-телекоммуникационных технологий). Контактные виды по большей части направлены на противоправное завладение имуществом, хищение права собственности. При дистанционных видах мошенничества квартира является способом получения денежных средств. Рассмотрим их подробнее:
Контактные виды мошенничества:
1. Поддельные документы: Мошенники могут использовать поддельные доверенности, документы, удостоверяющие личность, или документы на право собственности, чтобы продать или заложить недвижимость без ведома настоящего владельца.
2. Обман при сделке: Мошенники могут выступать в роли покупателей, убеждая владельца продать недвижимость по заниженной цене или под каким-либо предлогом.
3. Фиктивные сделки: Мошенники могут убедить владельца подписать фиктивные документы, которые на самом деле являются договором купли-продажи или залога.
4. Вымогательство и угрозы: Использование угроз или физического воздействия, чтобы заставить владельца продать или заложить недвижимость.
Бесконтактные дистанционные виды мошенничества:
1. Фишинг и социальная инженерия (90% мошенничества сейчас идет с Украины и Европы): Мошенники могут использовать телефонные звонки, электронные письма или сообщения в социальных сетях/мессенджерах, чтобы обманом получить личную информацию или убедить владельца совершить определённые действия. Для звонков мошенниками часто применяются What`sApp, Viber, Telegram. Профили (фото абонента) могут содержать официальные логотипы учреждений (Банк России, ВТБ, Сбербанк).
2. Поддельные сайты и объявления: Создание поддельных сайтов или объявлений о продаже недвижимости, чтобы обмануть потенциальных покупателей или продавцов.
3. Мошенничество с арендой: Размещение поддельных объявлений о сдаче недвижимости в аренду, чтобы получить предоплату и исчезнуть.
Категории граждан, наиболее подверженные введению в заблуждение и воздействию мошенников:
1. Пожилые люди
2. Люди с ограниченными финансовыми знаниями или с ограниченным социальным взаимодействием и доступом к информации
3. Люди в финансовых трудностях или в эмоциональном стрессе
4. Молодёжь и подростки
5. Люди с инвалидностью
Причины, которые мошенники указывают жертвам для продажи недвижимости:
1. Помощь правоохранительным органам: Убеждение в том, что есть срочная необходимость продать недвижимость, чтобы помочь «правоохранителям» поймать мошенника. Мошенники чаще всего представляются сотрудниками ФСБ, МВД, прокуратуры, Следственного комитета, Центрального Банка или иных банков, Пенсионного фонда, МФЦ.
2. Угроза изъятия недвижимости: Создание впечатления, что недвижимость находится под угрозой изъятия из-за долгов или других юридических проблем, защита денежных средств от кражи путем перевода на «безопасный» счет.
3. Инвестиции в выгодные проекты: Мошенники могут убеждать владельцев вложить деньги в выгодные инвестиционные проекты, торговые биржи, обещая высокие доходы.
Куда выводятся денежные средства:
1. Криптовалюты (основной текущий способ вывода денег в Европу) и офшорные счета: Их использование обеспечивает анонимность и затрудняет отслеживание транзакций и возвращение средств.
2. Подставные лица (дроперы): Деньги могут быть переведены на счета подставных лиц, которые затем выводят их за границу или обналичивают.
3. Инвестиции в другие активы: Деньги могут быть вложены в другие активы, такие как недвижимость, драгоценные металлы или ценные бумаги, чтобы скрыть их происхождение.
Возможные признаки ВЕДОМОСТИ гражданина, говорящие о том, что с ним работает мошенник:
- Интересы продавца представляет «родственник», который всячески препятствует прямому контакту с самим продавцом.
- Продавец не может уверенно объяснить, какие у него цели и причины продажи, имеется ли в собственности другая недвижимость, кто из родственников осведомлен о намерении продажи квартиры, где собственник собирается проживать после продажи квартиры.
- Пожилой продавец отказывается давать телефоны родственников. Это может говорить о том, что он находится под влиянием мошенников, которые проинструктировали продавца не сообщать никому о продаже, так как он «участвует в специальной операции» (или несет ответственность за неразглашение государственной тайны).
- Продавец ведет с кем-то длинные или частые телефонные переговоры, стараясь укрыть их характер.
- При общении у продавца не стабильное эмоциональное и психологическое состояние.
- При просмотре квартиры на видных местах могут находиться рукописные записи с указанием различных должностей, ФИО, телефонов сотрудников правоохранительных и других органов государственной власти, банков.
Группа риска в недвижимости, некоторые кейсы по текущим видам мошенничества:
1. Квартиры, которые были «получены в наследство». По вымороченным квартирам (в основном касается приватизированных), где умер единственный собственник, недобросовестные нотариусы либо участники сделки готовят пакет документов с мнимым наследником, который в шестимесячный срок подает заявление о вступлении в наследство и ждет, объявятся ли реальные наследники. При отсутствии таковых, вступает в собственность и продает.
2. Заключение договора аренды недвижимости с последующей ее продажей. Преступник заключает договор аренды, получает возможность ознакомиться с паспортом собственника (получает его копию), делает подложный дубликат паспорта, подает завуалированную рекламу о продаже квартиры, отказывается работать с риэлторами, выдавая себя за собственника, продает квартиру по цене немного ниже рыночной с использованием физической ячейки за наличные денежные средства.
3 . Выдача займа собственнику под залог квартиры (кабальная сделка). В рамках договора займа/залога с последующим отъемом через суд, либо заключение ДКП под видом выдачи займа под залог недвижимости. Есть целые организации, направленные на незаконный отъем недвижимости, которые выдают займы под залог жилья. Тут идут два направления. Первое: подвести ситуацию таким образом, чтобы человек не смог рассчитаться по займу, и через суд за бесценок забрать у него квартиру. Второе: убедить заключить и зарегистрировать ДКП с обещанием вернуть обратно квартиру после возврата долга, в котором проставляется реальная рыночная стоимость, а на руки выдается небольшая сумма.
4. Отъем недвижимости у асоциальных граждан (наркоманы, алкоголики). С ними ведут работу организованные преступные группы (в основном это цыгане или граждане из ближнего зарубежья), которые втираются в доверие, вывозят в другой регион, в состоянии алкогольного или наркотического опьянения подписывают у них договора дарения или купли-продажи, после чего человек теряет право собственности. Зачастую таких бывших собственников впоследствии найти не представляется возможным.
5. Спящие не приватизированные квартиры. Преступники ищут квартиры на балансе города, где ответственный квартиросъемщик по договору социального найма умер, других граждан в квартире прописано не было. По каким-то причинам информация о таких квартирах до имущественного департамента города не доведена. Используя недобросовестные связи в различных государственных органах, преступники делают пакет поддельных документов на мнимых наследников, после чего последние вступают в наследство, задним числом прописываются в этих квартирах, оформляют на себя договор социального найма и через некоторое время приватизируют их, а впоследствии продают.
6. Долевое рейдерство. Так называемые, профессиональные соседи, которые скупают за бесценок доли, создают невыносимые условия проживания, и таким образом принуждают других собственников либо продать свои доли за дешево, либо купить у них за дорого.
Эти методы мошенничества требуют от владельцев недвижимости быть бдительными и осторожными при проведении любых сделок, особенно если они кажутся подозрительными или слишком выгодными. Чтобы защитить себя и свои интересы, настоятельно рекомендуется обращаться к профессионалам в области недвижимости. Опытные риэлторы, юристы и финансовые консультанты помогут вам избежать ловушек и обеспечить безопасность ваших сделок.
Не рискуйте своим имуществом и благополучием — доверьтесь экспертам, которые знают, как защитить ваши права и интересы наилучшим для вас образом.