Коммерческая недвижимость - инструмент инвестирования, требующий высокого порога входа. В условиях «дорогих денег» возможность брать кредиты есть далеко не у всех, а найти свободные 30-40 млн – та еще задача. Возникает вопрос: как я могу заработать на коммерческом объекте, не покупая его?
Субаренда, как альтернатива покупке коммерческой недвижимости.
Субаренда — это сдача арендованного имущества во временное пользование третьему лицу.
Простыми словами, арендатор передаёт недвижимость, которую он уже арендует, другому человеку.
Главное преимущества субаренды - минимальные стартовые вложения.
Какие затраты стоит учесть:
· Затраты на аренду – 6-8 арендных месяцев.
· Возможные затраты на ремонт и перепланировку помещения.
Юридические риски:
· Договор аренды должен быть долгосрочным.
· Договор аренды должен предполагать возможность сдачи помещения в субаренду.
· В случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя указать неустойку.
Как подобрать объект для сдачи помещения в субаренду и сколько на этом можно заработать?
В среднем, грамотный проект по субаренде может приносить 20–40% чистой прибыли от вложений ежемесячно. Основные критерии выбора объекта под реализацию в субаренду:
- Площадь объекта - около 300-500 кв.м.
- Несколько входов (зоны погрузки/выгрузки).
- Возможность разбивки одного большого помещения на несколько малых.
- 80 – 100 кВт электричества.
- «Правильная» планировка помещения. Идеальная форма коммерческой недвижимости – прямоугольник и квадрат. Длинные коридоры, формат деления на комнаты – все это минимизирует процент полезной площади и приводит к образованию МОП (мест общего пользования). Это приводит к снижению процента полезной площади и, как следствие, - снижение арендной ставки.
Пример из опыта:
Скажу сразу: с объектом очень сильно повезло. Для инвестора это был непрофильный актив, поэтому получилось арендовать его по крайне интересным условиям.
Площадь объекта была 498 кв.м. Основной договор аренды был составлен на 10 лет по ставке аренды 846 600 рублей (1700 рублей/кв.м.). Ежегодная индексация - 3%. Помещение имело правильную форму – квадрат с несколькими входами и 130 кВт электричества.
Условия по аренде я пробил заранее, поэтому срок реализации занял у нас 2 месяца. Что у нас получилось:
- 382,3 кв.м. заняла «Пятерочка» по ставке аренды 841 060 рублей (2200 за кв.м.). В договоре фигурирует 6% от оборота, но не меньше фиксированной суммы – 841 060 рублей. Договор аренды на 7 лет, по условиям договора первый месяц – арендные каникулы, второй месяц дисконт 50%. 80кВт – требование по договору.
- 68,7 кв.м. у нас заняла «Аптека» по ставке 164 880 (2400 руб. за кв.м.). Договор на 7 лет, ежегодная безусловная индексация 5%, арендные каникулы – первый месяц.
- 14 кв.м. арендовала «Табачка» по ставке 35 000 (2500 за кв.м.). Договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, арендные каникулы – первый месяц.
- 35 кв.м. арендовала «Шаверма» 87 500 (2500 за кв.м.). Договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, арендные каникулы – первый месяц.
Также в «Пятерочке» были установлены автомат для кофе и «Бери заряд», которые дополнительно приносят 7500 рублей.
Итого, суммарная ставка аренды - 1 135 940 рублей.
Доналоговая прибыль: 1 135 940 – 846 600 = 289 340 рублей.
С учетом того, что первые 2 месяца у нас убыточны, за первый год мы заработали 1 749 230 рублей. Доходность составила 17,21% годовых.
Прогнозируемая доналоговая прибыль на второй год с учетом индексаций:
(1 192 737 – 871 998)*12 = 320 739 * 12 = 3 848 868 рублей
Доходность = 36,78% годовых
Чем привлекательна данная инвестиция?
- Минимальные стартовые вложения - аренда и возможные расходы на ремонт.
- Мы инвестируем в объект недвижимости, то есть в твердый актив, не в виде бумаги, а в виде «кирпича».
- При оценке недвижимости были учтены заранее все риски – как юридические, так и возможность риска вакантности помещения.
- С объектом повезло – арендаторы взяли расходы на ремонт на себя.
- Технические возможности помещения позволили разбить его на несколько малых, при этом без потерь полезной площади.
Безусловно, коммерческая недвижимость требует значительных первоначальных вложений, и инструмент инвестирования такого плана доступен далеко не всем. Однако есть альтернативные варианты извлечения прибыли с помещений, и, как показывает мой пример, необязательно для этого его приобретать.
Если у вас был опыт работы с субарендой, можете привести примеры в комментариях. Какие минусы вы видите в субаренде и какие плюсы?