Приветствую, с вами Максим Алакшин.
Если бы мне в 2018 году сказали, что можно закрыть ипотеку и не вложить ни рубля из своего кармана — я бы, честно, рассмеялся. Но сегодня, в августе 2025-го, это уже не шутка, а рабочая стратегия, которую я лично протестировал. И сейчас расскажу, как это возможно — без воды, без фантазий, только практика.
Ипотека без боли: это реально?
Сейчас ипотека — у каждого второго. Средний долг по ипотеке в России, по данным ЦБ за июль 2025 года, перевалил за 3,7 млн рублей. А ежемесячный платёж съедает половину, а то и больше, семейного бюджета. Люди живут не в квартире — а в долгах на квадратные метры.
Но вот что интересно: в этой системе есть дырка. И если знать, куда смотреть, можно выйти из неё не только без потерь, но и в плюсе.
Парадокс: закрываешь долг чужими деньгами
Я расскажу, как это было у меня. Когда я взял ипотеку под 6,7% на 20 лет, я уже тогда понимал — платить своими деньгами всё это время я не хочу. Значит, надо придумать, кто заплатит за меня. И вот тут на арену выходит инвесторское мышление.
Схема была такая:
— Я беру квартиру с ипотекой.
— Сдаю её в аренду.
— Деньги от аренды идут на ежемесячный платёж банку.
— Всё, квартира постепенно выплачивается чужими руками.
Ты скажешь: «Максим, да таких умников полно, это не новость». Да, но есть нюанс. Я брал не первую попавшуюся квартиру. Я охотился за недооценёнными объектами — те, что стоят ниже рынка, но при этом могут приносить хорошую аренду. Искал в регионах, не только в Москве и Питере. Работал на объёме и расчёте, а не на эмоциях «хочу жить тут».
Где я искал такие объекты?
На Авито, Циане и в телеграм-каналах с недвигой. Особенно в провинции есть места, где можно взять квартиру за 2,5–3 млн, а сдавать за 18–22 тыс в месяц. При ипотеке 20 лет — платёж будет в районе 17–19 тыс. Идеально? Более чем. А если сдавать посуточно или сделать мини-ремонт — профит вырастает.
Но! Это всё при условии, что ты не живёшь в этой квартире. Это актив, не уютное гнёздышко. Он работает на тебя.
А можно ли масштабировать?
Можно. И я это сделал. Я взял несколько таких объектов в разных городах: где-то это была студия в Сочи, где-то «однушка» в Туле. Квартиры закрывают сами себя. А раз в год я делаю переоценку и рефинансирую под меньшую ставку. Это сокращает срок кредита и уменьшает платежи.
Например, недавно один мой объект в Краснодаре закрылся через 7 лет вместо 20 — за счёт арендаторов, индексации стоимости и рефинансирования.
А если у меня уже есть ипотека?
Если ты уже живёшь в ипотечной квартире — тоже не всё потеряно. Можно сдавать её на время командировок, отпусков или, если есть вторая недвижимость — переехать туда и запустить свою в аренду.
Ещё один способ — субаренда. Вкратце: ты находишь арендатора, который с радостью возьмёт у тебя квартиру под посуточную сдачу. Он платит тебе фикс, ты гасишь ипотеку. Сам в процесс не влезешь — и денежный поток идёт.
Так а где же «не потратил ни копейки»?
Смотри, вся фишка в том, что я не тратил свои деньги. Я использовал:
- Ипотечные деньги банка.
- Деньги арендаторов.
- Деньги от рефинансирования.
- И иногда бонусы от государства — например, при семейной ипотеке.
Плюс — ремонт делал не за свои, а через партнёрские схемы: делал скидку арендатору за ремонт, или искал инвестора на апгрейд с условием доли в доходе. Все довольны, а я продолжаю двигаться к цели.
А законно ли это?
Абсолютно. Я ничего не прячу. Всё оформлено, налоги плачу, арендный договор есть. Да, это требует учёта, документов и умения считать. Но именно так и играют в настоящую финансовую свободу.
Эксперты соглашаются
Недавно разговаривал с риелтором из Казани, он подтвердил: более 60% его клиентов сейчас берут ипотеку не для жизни, а для сдачи. Потому что это единственный шанс купить квартиру, не живя на доширакахследующие 20 лет.
В чём мораль?
Закрыть ипотеку чужими деньгами — не фантастика. Это стратегия. Нужен расчёт, хладнокровие и немного смелости. Особенно в 2025 году, когда ставки всё ещё относительно щадящие, а аренда растёт как на дрожжах.
Не факт, что так будет всегда. Поэтому, если ты планируешь квартиру — думай как инвестор, а не как романтик. Деньги любят холодный ум и умение делегировать — даже долг.
Если было полезно — подписывайся на мой Дзен Премиум 👉 https://dzen.ru/maksim_alakshin?tab=premium Там я рассказываю больше про схемы, которые работают. Без воды, без инфоцыганства. Только реальный опыт, цифры и то, что даёт результат.
До связи,
Максим Алакшин.