Все мы видим цены на недвижимость и поражаемся от цен. Но такая продажа ведёт за собой негативные последствия - итоговая цена продажи ниже чем могла была быть.
Из моей практики клиентка продавала квартиру," а вдруг дурак придёт и купит", начала продажу с 12 млн. р. в итге за 3 года цена упала до 5.5 млн, она продала из-за усталости. Хотя изначально я приводил клиента за 7 млн. р.
💥 Жесткая статистика (ЦИАН + Росреестр, 2024):
📌 Часть 1: 3 фатальные ошибки ценообразования (с калькулятором потерь)
Ошибка 1: «На соседа смотрю»
- Почему не работает: Объявления ≠ реальные сделки. Большинство сделок проходят по цене ниже выставленной в объявлении.
- Данные Росреестра:
Москва: заявлено 12.4 млн ₽ → продано за 11.1 млн ₽ (разница -10.5%)
Регионы: заявлено 3.7 млн ₽ → продано за 3.1 млн ₽ (разница -16.2%)
Конечно у нас страна большая и ситуация в разных регионах разная, зависит от многих факторов. Но приведённые цифры средние, есть регионы с большей разницей. И так же сильно влияет текущая экономическая ситуация в стране.
- Ошибка при оценке площади: У меня четырёх комнатная квартира 100 кв. м. в моём доме продаются двухкомнатные по 4 млн. Значит моя будет стоить 8 млн. р. Это не так, так не льзя оценивать, Спрос на однокомнатные и двухкомнатные больше, значит и цена больше. Или в каком то источнике нашли цифру в 100 000 р. за квадрат и любую недвижимость умножаем на площадь. Это так же неверно.
Ошибка 2: «У меня особенная квартира»
- Исследование НИУ ВШЭ (2024):
Субъективная оценка завышает цену на 18-22% даже при идентичных параметрах. - Пример: Панельная 9-этажка, 54 м²:
Ошибка 3: «Сначала продам — потом куплю»
Риски по «Миэль»:
Потеря идеального варианта (вероятность 68%);
Переплата +7-12% за срочность;
Двойной переезд (+45 000 ₽).
Работает и в другую сторону, нашли вариант, чтоб не упустить снижаете стоимость.
✅ Часть 2: Алгоритм «Продажа + Покупка» без нервов
Шаг 1. Оценка по чек-листу (не эмоциям!)
Пример для Москвы (данные ЦИАН):
Вы можете самостоятельно составить таблицу корректировок, буз эмоций.
Шаг 2. Стартовая цена = Рыночная × 0.97
(Средняя цена аналогов × поправочные коэффициенты) × 0.97
Пример: У вас двухкомнатная квартира. В вашем районе аналогов 5:
3 390 000 + 4 200 000 + 2 980 000 + 4 150 000 +2 800 000 = 17 520 000
Для вычисления средней цены 17 520 000 делим на количество квартир (5) = 3 504 000 млн р. средняя цена.
3 504 000 × 0,97 = 3 398 000 млн. р. Стартовая цена.
Соглашаться с ней или нет, дело ваше, но лучше дополнительно подстраховаться и обратиться в независимую оценку, за небольшую плату, аккредитованные оценщик оченит вашу недвижимость.
Шаг 3. Поиск ВСТРЕЧНОГО варианта во время продажи
- Ошибка: Многие откладывают продажу своей недвижимость пока не найдут вариант, или наоборот находят покупателя. а потом в панике ищут себе квартиру.
- Решение: Проводите поиск и покупку одновременно. Так вы сможете объективно оценить свои финансовые возможности и сократить или расширить зону поиска. Смотрим варианты себе на покупку, не нужно усиленно бегать и искать, прикиньте, на что вы можете рассчитывать. Параллельно выставляем недвижимость на продажу, Вы найдёте золотую середину в зависимости от финансовой ситуации. Когда и встречный вариант и покупатель найден старайтесь соблюдать одинаковые сроки в договорах и в освобождении, делайте запас времени.
Шаг 4. Контроль ликвидности
Это не универсальные показатели по всем регионам, они могут отличатся. Но обязательно видите статистику.
🕵️ Выбор риелтора: 5 вопросов-детекторов
Многие в нашей стране принципиально избегают риэлторов, но это большая ошибка. Прибегать к услугам агентов недвижимости нужно и важно. Много можно перечислять моментов, но об этом поговорим в отдельной статье.
- «Чем отличается "хрущёвка" от "улучшенной планировки"?»
Ответ профи: «в "хрущёвках газ, почти везде балкон, кухня 6 кв. м. почти везде, очень часто смежные комнаты и совмещённый сан узел».
Скрипт: Посмотрите ответ на вопрос заранее, вопросы могут быть разные и понятные для вас! - «Покажите закрытые сделки в моём районе за 2024 год»
✅ Должен показать реально проведённые сделки в вашем районе. - «Можно ли узаконить перенос ванной в коридор?»
✅ Перепланировку можно узаконить только если в пределах нежилой части квартиры, например, в коридор, кладовую или гардеробную. - «На каких условиях вы сотрудничаете с другими участниками рынка?»
✅ Работаем с другими агентствами на условиях .......(условия сотрудничества) - «Ваш тариф?»
✅ 2-5%
❌ «10% за всё» = мошенник.
Опытный специалист не работает по шпаргалке или шаблону, не ищет ответы в интернете и быстро реагирует на нестандартные ситуации.
💰 Кейс: Как семья сэкономила 800 000 ₽
📲 Чек-лист для смартфона (сохраните себе!):
- Проверил аналоги через сайты объявлений смотрим время, когда выставлена на продажу (можно через Росреестр для более опытных)
- Создал таблицу корректировок → можно нарисовать в ежедневнике
- Назначил цену = (средняя по району × коэффициенты) × 0.97.
- Нашёл несколько вариантов новой квартиры и параллельно начал продавать свою.
- Задал 5 вопросов 3 риелторам → выбрал эксперта.
Не забудь подписаться, так не упустишь следующую статью!
А у вас были случаи большой разницы в цене объявления и итоговой покупки продажи?