Покупка гаража — серьёзная сделка, которая требует внимания к деталям. Цены на гаражи, например, в Москве составляют от 300–500 тысяч до нескольких миллионов рублей — такую сумму никто не хочет потерять из-за серых схем или поддельных документов.
Владельцу автомобиля важно не только выбрать подходящее помещение для его хранения, но и стать полноправным хозяином. Разберёмся, на что обратить внимание при покупке гаража, как защититься от махинаций и что нужно знать, чтобы заключить сделку по закону.
Виды гаражей и их особенности
Гаражи отличаются друг от друга не только размером, наличием света, отопления и воды, но и правовым статусом. Перед покупкой важно понимать, к какому типу относится выбранный гараж — от этого зависит, как оформлять сделку, какие документы проверить у продавца и какие ограничения будут у собственности.
Гаражи в кооперативах
Один из самых распространённых вариантов. Кооперативные гаражи обычно дешевле других, потому что они принадлежат ГСК. Формально недвижимостью владеет кооператив, а право на конкретный гараж подтверждается членством в нём.
На что обратить внимание:
- В договоре купли-продажи нужно указать информацию о пае. Фактически продавец продаёт право пользоваться строением.
- Кто владеет землёй под гаражами: кооператив оформил её в собственность, арендует или захватил самовольно. От этого зависит вероятность, что местные власти изымут землю и снесут гаражи.
- После покупки придётся вступить в кооператив и платить взносы.
Индивидуальные гаражи на частной земле
Находятся на участках, которые принадлежат владельцам по праву собственности. Чаще всего встречаются в коттеджной застройке, на территориях, оформленных под ИЖС. Также в собственность может быть оформлен гараж в ГСК. Такие гаражи стоят дороже, потому что в случае сноса владелец имеет право на компенсацию от властей.
На что обратить внимание:
- Запросить у продавца документы на землю и само строение. Гараж без земли купить нельзя.
- Переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.
Движимое имущество
Железный гараж без фундамента, который можно переместить не разрушив. Как правило, конструкция стоит на муниципальной земле, приобрести участок под ней не получится. Продаётся только металлическая коробка, поэтому такие гаражи стоят очень дёшево.
На что обратить внимание:
- Договор купли-продажи нужно составить от руки, если цена вопроса больше 10 тыс. рублей (ст. 161 ГК РФ).
- Зарегистрировать объект в Росреестре не получится.
- Администрация может в любой момент вывезти гараж или потребовать, чтобы владелец его демонтировал.
Гаражи в многоквартирных домах
Места в подземных или пристроенных паркингах в современных ЖК. Оформлены как часть общего имущества дома или машино-места. За удобную локацию придётся платить: и высокую цену при покупке, и ежемесячно оплачивать ЖКУ.
На что обратить внимание:
- Машино-места имеют кадастровый номер и регистрируются в Росреестре.
- Общее имущество дома нельзя продать отдельно. Покупатель приобретает долю в собственности.
Возможные риски при покупке гаража
Покупка гаража может показаться простой сделкой, но на практике часто сопряжена с рисками. Перечислим основные сложности, с которыми сталкиваются покупатели:
- У продавца нет права собственности. Пайщик ГСК не хочет или не может воспользоваться гаражной амнистией. Сделка по покупке такого объекта фиксируется только внутри кооператива.
- Фальшивые документы. Мошенники подделывают свидетельства о собственности, доверенности, справки из ГСК, где продавец указан владельцем, оформляют договоры купли-продажи на подставные лица. Недобросовестные продавцы могут использовать просроченные доверенности.
- Скрытые долги или обременения. Гараж может иметь обременения: залог или арест. У владельца могут быть долги перед ГСК.
- Проблемы с кооперативом. Даже если оформить право на объект по всем требованиям закона, ГСК могут ликвидировать, и покупатель потеряет гараж. Важно понимать, кто владеет землёй под гаражами и есть ли у кооператива документы на участок.
Признаки мошенничества при продаже гаража:
- Передача денег без расписки — единственного доказательства оплаты покупки.
- Цена ниже средней на рынке. Продавцы занижают цену в объявлении, чтобы привлечь больше покупателей и продать один гараж нескольким людям.
- Предложение занизить цену объекта в договоре. Так продавец пытается сократить налог. Если согласиться на занижение, покупатель не сможет вернуть всю уплаченную сумму при расторжении сделки.
Как проверить документы на гараж
Перед покупкой важно убедиться, что у продавца есть документы, которые подтверждают его право собственности, и проверить юридический статус объекта. Вот что нужно запросить:
Документы о собственности
Выписка из ЕГРН или свидетельство и паспорт продавца. В документе должны быть указаны:
- те же Ф.И.О., что и в паспорте;
- характеристики гаража (площадь и адрес);
- отсутствие обременений, залога или ареста.
Документы ГСК
Кооперативный гараж тоже может быть зарегистрирован в Росреестре. Но если он не оформлен в собственность, у продавца нужно запросить:
- справку из ГСК, которая подтверждает, что продавец состоит в кооперативе, полностью выплатил пай и не имеет задолженностей по взносам;
- устав кооператива, выписку из ЕГРЮЛ, справку о постановке юрлица на учёт в налоговой;
- постановление об отводе земельного участка для ГСК, разрешение на строительство и акт сдачи объекта.
Также можно заказать выписку о праве собственности на землю, где расположен кооператив. Если владелец — юрлицо или организация, эти сведения доступны всем. Если гаражный участок принадлежит государству или арендован, это будет отражено в выписке.
Доверенность, если продавец не собственник
Если от имени собственника действует другой человек, у него должна быть нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). В документе должно быть указано, что доверенное лицо имеет право на продажу конкретного гаража.
Согласие на сделку
Если гараж принадлежит нескольким людям в долевой собственности, все владельцы должны дать согласие на продажу. Если владелец купил объект в браке, нужно письменное согласие супруга, заверенное у нотариуса (ст. 35 СК РФ).
Как купить гараж с минимальным риском: пошаговая инструкция
1. Оценить состояние и расположение гаража
Перед покупкой важно узнать, где находится гараж. Хорошо, если он расположен рядом с домом, имеет удобный въезд и безопасное окружение. Важно проверить следующие моменты:
- Размеры гаража внутри больше габаритов автомобиля минимум на 1,5 м со всех сторон.
- Стены и крыша без трещин и повреждений.
- Дверь легко открывается и запирается.
- Нет влажности и плесени внутри, смотровая яма сухая.
- Есть щиток, счётчик электроэнергии, заземление.
2. Проверить продавца и документы
Все документы должны быть в порядке:
- Выписки из ЕГРН с данными о владельце на гараж и землю под ним.
- Отсутствие обременений или арестов.
- Паспорт продавца и доверенность, если сделка проходит через представителя.
- Справки из ГСК, если гараж кооперативный.
Продавца можно пробить по Ф.И.О. на сайте местного суда и ФССП.
3. Оценить юридическую чистоту объекта
Важно уточнить, оформлены ли права на землю. Если участок под гаражом принадлежит государству, кооператив должен иметь договор аренды. Незаконный самострой нельзя будет оформить в собственность. Также хорошо бы узнать у местных властей, не планируется ли снос ГСК.
4. Составить грамотный договор купли-продажи
В договоре важно указать:
- дату;
- паспортные данные сторон;
- адрес и характеристики объекта;
- стоимость гаража;
- способ передачи денег;
- обязательства сторон.
Договор составляют в письменной форме. Если гараж в долевой собственности, все владельцы должны поставить подписи или предоставить доверенности. Нотариальное заверение договора обязательно, если гаражом владеют несовершеннолетние, сделку заключают по доверенности или продаётся доля объекта.
5. Провести оплату безопасно
Деньги лучше передавать через ячейку в банке или аккредитив — это способ, при котором банк переводит деньги продавцу только после регистрации собственности на покупателя.
Как минимум нужно взять у продавца расписку и подписать акт приёма-передачи.
6. Зарегистрировать покупку в Росреестре
Переход права собственности на недвижимость регистрируют в ЕГРН. Только после этого покупатель становится официальным владельцем.
После покупки пая нужно как можно скорее оформить гараж и участок под ним в собственность.
Коротко о главном
Покупка гаража — это сделка, в которой важно проверить каждую деталь:
- Посетить гараж и убедиться, что он в хорошем состоянии: проветривается, сухой, без трещин, плесени и других проблем.
- Убедиться, что у продавца есть право на объект. Запросить выписку из ЕГРН, справки из ГСК, у представителя — нотариально заверенную доверенность.
- Проверить, кому принадлежит земля под гаражом. Если кооператив арендует участок, оценить риски сноса ГСК.
- Составить договор купли-продажи, указав все данные объекта, цену и порядок передачи денег.
- Передать деньги под расписку или воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, чтобы средства перешли к продавцу только после регистрации собственности.
- Зарегистрировать право на гараж в Росреестре. Без этого покупатель не станет полноправным владельцем.