🛡 Итальянская защита активов + Налоговая оптимизация: почему итальянская компания выгоднее для инвестора в доходную недвижимость?📃

На днях, от нашего клиента поступил очень интересный (к размышлению и сравнению) вопрос:

“Какая форма владения коммерческой недвижимостью в Италии наиболее оптимальна по налогам и прибыльности?”

Давайте разбираться в этом на примере покупки за €2 000 000 доходного здания, состоящего из 6 квартир, сдаваемых в аренду на долгосрочной основе.

Берем для расчетов регион - Сан-Ремо, фешенебельный курорт на западном Лигурийском побережье, с круглогодичным потоком туристов, ровным, мягким климатом и шикарными пляжами.

Итак, сравним все налоги и сборы при покупке и владении многоквартирным домом в Сан-Ремо, для Покупателя - физ. лица в сравнении с Покупателем- итальянской компанией.

Данные актуальны на 2025 год и основаны на налоговом законодательстве Италии.

💶1. Налоги при покупке объекта.

Ключевые параметры: Кадастровая стоимость (для расчета налогов): ~1 200 000 € (60% от рыночной цены).

Категория объекта: жилой комплекс (не относится к люксу A/1/A/8/A/9).

Сравнение в таблице, в приложенном файле ((кликайте на выделенную фразу)

Итого при покупке:

≈ 138 330 € - физ.лицо

≈ 230 630 € - итальянская компания

Пояснения к сравнительной таблице:

Для физических лиц основная нагрузка — регистрационный сбор (9%), так как объект не является основным жильем (prima casa).

Компании платят НДС вместо регистрационного сбора, но ставка НДС выше (10% для стандартной недвижимости)

💶2. Ежегодные налоги при владении.

Возьмем, как пример, за основу: Годовой доход от аренды: 120 000 € (6 апартаментов × 1 500 €/мес).

Расходы на содержание: 20 000 €/год (коммуналка, ремонт, страховка).

Сравнительная таблица по всем затратам/налогам в приложенном по ссылке файле. (кликайте на выделенную фразу)

Итого: ежегодно

≈ 45 733 € - физ.лицо

≈ 48 013 € - итальянская компания

Пояснения к сравнительной таблице:

IMU рассчитывается по формуле: Кадастровая стоимость × 1,05 × коэффициент (160 для жилья) × ставка (0,4–1,06%).

Для Сан-Ремо взята средняя ставка 0,86%.

Налог на прибыль:

Физлица платят 26% с валового дохода от аренды (льгот нет, так как объект не prima casa).

Компании платят IRES (24%) + IRAP (3,9%), но могут вычитать расходы (коммуналка, ремонт, страховка).

Чистая налоговая нагрузка: 27,9% × (120 000 € - 20 000 €) = 27 900 € (выгоднее, чем у физлица).

TARI зависит от площади и числа жильцов.

Для 6 апартаментов ≈ 300–350 €/год за каждые.

3. Дополнительные расходы и особенности.

👤Физическое лицо:

Содержание общего имущества: ≈ 6 000 €/год (уборка, ремонт)

Налог при продаже: 26% с прироста капитала (если продажа в течение 5 лет)

Бухгалтерия: Просто - декларация раз в год

Сложность закрытия компании: Не применимо

Защита активов: Личная ответственность по долгам

📄Итальянская компания:

Содержание общего имущества: ≈ 6 000 €/год (вычитается из налога)

Налог при продаже: 24% (IRES) с прибыли, но можно амортизировать объект

Бухгалтерия: Требуется бухгалтер (≈ 3 000 €/год)

Сложность закрытия компании: Ликвидация компании — дорого и долго

Защита активов: Ограниченная ответственность

✍🏻Рекомендации:

Для долгосрочных инвесторов выгоднее компания:

✅Налог на прибыль платится с чистого дохода (после вычета расходов).

✅Возможность амортизации объекта (снижает налог при продаже).

Для краткосрочных инвестиций (продажа через <5 лет) лучше физлицо:

✅Нет НДС при покупке, а налог с прироста капитала (26%) сравним с IRES (24%).

📍Локация: Уточните категорию объекта! Если дом классифицирован как «люкс» (A/1, A/8), ставки возрастут:

НДС для компании — 22% вместо 10%.

IMU для физлица — даже если основное жилье.

Пример оптимизации для компании: При годовом доходе 120 000 € и расходах 38 000 € (коммуналка + содержание + TARI + амортизация), налогооблагаемая база = 82 000 €.

Налог: 27,9% × 82 000 € = 22 878 €.

Чистая прибыль: 59 122 € (против 45 733 € у физлица).

Напишете мне, чтобы подобрать выгодный вариант для Вас!

Подписывайтесь на мой Телеграмм-канал, чтобы не пропустить новости и интересные события в мире инвестиций в зарубежную недвижимость и условиях получения ВНЖ в Европе🌺

#Италия_недвижимость #Италия_коммерческая_недвижимость #Италия_налоги

Итальянская защита активов + Налоговая оптимизация: почему итальянская компания выгоднее для инвестора в доходную недвижимость?