Что выбрать: поближе и поменьше, но за пять, или подальше и побольше, но за три? Но вчера.
Локации Ленобласти распределились. По ценам первая тройка выглядит так: на первом месте Кудрово (194 тысячи рублей за «квадрат»), на втором Мурино (167 тысяч), на третьем Бугры (164).
По объему строительства уверенно лидирует Новосаратовка (45 домов, 25,8 тысяч квартир), далее - Новоселье (34) - Мурино (10). По динамике роста цен (где новостройки сильнее подорожали за год): Сертолово - поселок имени Свердлова - Лаголово.
В условном рейтинге конкуренции бесспорный чемпион - Новоселье: дюжина застройщиков на одну локацию. (В Новосаратовке строят больше, но на троих - ЦДС - «Самолет» и Setl Group.
В июне цены на новостройки Ленобласти подросли на 0,1% (в Петербурге незначительный минус). Текущий уровень составляет 169 285 рублей за квадратный метр. По приросту за год - плюс 8,7% - область в полтора раза отстает от городских пригородов.
Максимальное удорожание - плюс 16,8% - отмечено в Ломоносовском районе, минимальное (4,7%) – в Тосненском. В ценовом рейтинге лидируют Всеволожский и Ломоносовский районы, чуть более 170 000 рублей за «квадрат».
В популярных локациях цены в июне почти не менялись. За год впечатляюще рванули цены в Сертолово: плюс 19,5%, подорожали лоты в ЖК «Sertolovo Park» и «Новая история».
Сейчас в регионе в продаже насчитывается 103 проекта. (Год назад 99).
Главной новостройкой региона остается Новосаратовка, где возводят 45 жилых корпусов на 25,8 тысяч квартир. Недавно первые этажи новостроек в «Городе Первых» (еще и на улице Первых) стали обживать коммерсанты.
В условиях спада девелоперы выбирают разные стратегии. Группа ЦДС предпочитает сдержанность, осваивая уже построенное. В июле в первых этажах новостроек на улице Первых появились коммерсанты: вездесущий Ozon, «Мобиком» (компьютеры, ноуты и пр. и даже Barber. (Интересно не то что Barber, а что раньше булочной. Хотя и позже К и Б - но тут уж…)
Территорию в Новосаратовке начала осваивать группа ЦДС, несколько лет назад. Сейчас в ЖК «Город Первых» сдано 11 домов». Три корпуса (третья очередь) будут заершены в конце 2025 и начале 2026 года. Новых домов компания не заявляла.
В этой локации также строит холдинг Setl Group (ЖК «Город Звезд»); два проекта реализует группа «Самолет»: ЖК «Южная Нева» и ЖК «Невская долина». Участок в 16 га (на 200 тысяч кв. м) компания «Полис»; проект готов, однако застройщик не торопится выводить его в продажу. В июне о запуске проекта в Новосаратовке заявила краснодарская компания ССК: ЖК «Имена», 23 этажа и 928 квартир. Срок ввода - 2028 год.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», уверен, что Новоселье (у группы здесь реализован ЖК «ЛесАрт» и начат сильный проект ЖК «Тишин») на дистанции обойдет Новосаратовку. В силу острой конкуренции застройщики вынуждены делать свои предложения максимально ориентированными на нужды конкретной семьи, а не на «человека со льготой» вообще.
Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС, отмечает, что спад на рынке достиг 60% и что поддержки от государства ждать не приходится. В таких условиях главная задача застройщика - не форсировать продажи, но обеспечить оперативное завершение начатых строек и формирование сервисной и транспортной инфраструктуры в новых кварталах, чтобы там можно было нормально жить.
Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой», указывает на конкуренцию областных ЖК с пригородными такими как ЖК «Алексеевский квартал» в Шушарах или «Универ-Сити» в Пушкинском районе.
По мнению Аркадия Скорова, пригородные ЖК по комфорту и насыщенности сервисами давно сравнялись с городскими, а то и обошли их. Но не по масштабу. В Шушарах строят 19 домов (6,6 тысяч квартир), в Парголово - 7 (3,6 тысяч), в Колпино девелоперы возводят 9 корпусов (363 тысячи квартир.
У города остается преимущество плотных социальных связей и концентрация рабочих мест. Развитие пригородных локаций тормозит слабая транспортная инфраструктура. Причем развязки проблему не решают: нужен именно общественный транспорт.
С запуском (в 2026 голу) концессионного трамвая «Славянка» эта проблема постепенно будет решена. Тогда покупательский выбор сведется к цене, а цена - к времени на доезд до места работы иди развлечений, с поправкой на экологию. «Зеленым» ЖК позволено быть подальше.