Не могу не поделиться поучительной историей человека, который обратился к нам за консультацией. Итак, год назад он купил земельный участок для индивидуального жилищного строительства, в красивом месте Новой Москвы, в первой линии на берегу озера. Естественно купил участок без проверки перед покупкой на возможные ограничения застройки.
Затем приступил к строительству двухэтажного дома, при этом, взяв ипотечный кредит на строительство. Перед началом строительства он не стал подавать Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс, так как кто-то ему сказал что «разрешения отменили, ничего подавать не нужно, потом все по дачной амнистии оформишь».
И вот дом построен, пришла пора его оформлять, ведь по ипотечному договору надо успеть его зарегистрировать до конца года, да еще как оказалось, обязательно все-таки надо оформить Уведомление о соответствии планируемого строительства (Разрешение на строительство дома). Делать нечего, наш застройщик подает в Мосгорстройнадзор г. Москвы Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс.
Но в ответ получает Уведомление о не соответствии планируемого строительства установленным параметрам, то есть отказ в разрешении на строительство. С указанием причин: земельный участок частично расположен в береговой полосе водного объекта и на эту часть участка действие градостроительного регламента не распространяется, то есть, простыми словами, строить в этой части участка ничего нельзя, так как это зона общего доступа.
А на оставшейся половине и так небольшого участка, не достаточно места для размещения дома такой суммарной габаритной площади, так как выходит сильное превышение разрешенной плотности застройки, установленной в Правилах землепользования и застройки г. Москвы для этой территориальной зоны.
Что имеем: построенный в ипотеку дом по факту получается вне закона, то есть является объектом самовольного строительства, так как построен с превышением разрешенных параметров застройки, да еще на земельном участке который частично расположен в береговой полосе. Зарегистрировать дом в уведомительном порядке невозможно, так как уже получено Уведомление о несоответствии. Какие же ошибки совершил собственник?
Первая ошибка: если бы он перед покупкой обратился за проверкой участка к любому земельному юристу, то мы бы ему сказали, что данный участок расположен в береговой полосе водного объекта, что не допускается по Земельному кодексу и в любой момент может прилететь иск прокуратуры или администрации об изъятии части земельного участка, расположенной в береговой полосе, из частной собственности и не рекомендовали бы такой участок к покупке.
В Москве я про случаи изъятия еще не слышал, но в Московской области во многих городских округах идет постоянное выявление таких участков и прокуратура Московской области в массовом порядке подает иски в суд об изъятии береговой полосы (20 метров от уреза воды) из незаконного владения и в большинстве случаев выигрывает такие суды. Рано или поздно будет это явление и в Москве.
Вторая ошибка: если бы застройщик перед началом строительства подал Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс, он бы уже через 7 дней получил бы отказ с указанием причин. Из которого он бы узнал и о береговой полосе водного объекта и о том что застраивать можно только половину земельного участка и о том что дом такого размера как он планировал нельзя построить. И мог бы скорректировать свои планы по строительству и построить дом хоть меньшей площади, но зато по закону.
Что же можно сделать сейчас? Можно рискнуть и попробовать зарегистрировать дом по «дачной амнистии». Но в Москве с «дачной амнистией» не все так просто: сотрудник Росреестра когда увидит, что дом построен с превышением разрешенных параметров, да еще и на земельном участке в береговой полосе, сделает приостановку регистрации и отправит сообщение в Госинспекцию по недвижимости г. Москвы (есть такая) о том что выявлен объект с признаками самовольного строительства и превышением разрешенных параметров.
Далее, сотрудники Госинспекции по недвижимости приедут на осмотр участка и дома, сделают фотографии и подтвердят факт нарушения земельного законодательства и Правил землепользования и застройки г. Москвы. Далее направят результаты проверки в Департамент городского имущества г. Москвы, сотрудники которого уже заявят иск в суд г. Москвы о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с ПЗЗ г. Москвы.
Далее уже суд будет решать судьбу дома на основании результатов судебной строительно-технической экспертизы. Суд может сохранить дом, если решит, что нарушения не существенные и дом не представляет опасности для окружающих, а может и решить его снести полностью или привести в соответствие с разрешенными параметрами, то есть, снести только половину дома.
Именно поэтому, регистрировать дом, построенный с нарушениями, по «дачной амнистии» в Москве – это прямая дорога в судебный процесс. С 1 января 2026 года такие же правила проверки на соответствие ПЗЗ при регистрации дома по «дачной амнистии» хотят ввести и в Московской области. Гаечки «дачной амнистии» затягивают все туже и туже, рассчитывать на нее нельзя.
Можно еще попробовать инициировать процесс внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы и попросить Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы увеличить разрешенную плотность застройки на конкретно этом земельном участке. Но этот процесс долгий и непредсказуемый, в последний год чаще стали отказывать, а после отказа направлять сообщение в Госинспекцию по недвижимости о том что выявлен объект с превышением разрешенных параметров. Далее Вы уже поняли – выездная проверка ГИН, исковое заявление ДГИ, суд о сносе самовольной постройки.
На этом все, больше законных вариантов зарегистрировать построенный с нарушениями дом нет. Уведомительный порядок не подходит – уже получен отказ, по «дачной амнистии» опасно, можно получить приостановку и иск в суд о сносе. Внести изменения в ПЗЗ г. Москвы - результат не предсказуем и в случае отказа, опять же иск в суд. Похоже судьба этого дома будет решаться в судебном порядке и все это время надо будет платить ипотечный кредит.
Поэтому проще и дешевле, если Вы собрались купить участок и строить на нем дом, сразу все сделать правильно и без нарушений: проверить земельный участок перед покупкой, что бы не купить участок с ограничениями на строительство и обязательно перед началом строительства (а не после) подать Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс, что бы из ответа администрации (Уведомление о соответствии или Уведомление о не соответствии) узнать не нарушаете ли Вы какие-либо правила и нормы.
Мы можем помочь Вам в этих вопросах: проверим земельный участок и продавца перед покупкой, проведем безопасную сделку купли– продажи недвижимости, подадим Уведомление о планируем строительстве и получим в ответ Уведомление о соответствии планируемого строительства (Разрешение на строительство дома), после строительства дома зарегистрируем его с получением всех уведомлений о соответствии и согласований и Ваш построенный дом будет абсолютно законный и юридически защищенный.
Компания "РЕГИСТРАТОР-ДОМ" - юридические услуги в сфере земли, недвижимости и строительства.
- Решение земельных вопросов и оформление загородной недвижимости: земельные участки, жилые дома и коммерческие объекты.
- Юридическая защита и сопровождение строительства на всех этапах: покупка участка - проектирование - строительство - оформление объекта.
- Более 20 лет опыта в сфере земли и недвижимости. Повышаем безопасность, экономим деньги, контролируем качество. Обращайтесь.
Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / VK-Видео / Дзен / Вконтакте
Пишите в WhatsApp или звоните по телефону +7-995-656-80-89
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал что бы быть в курсе новостей в сфере недвижимости: https://t.me/RegistratorDom
#земельныйучасток #покупкаучастка #проверкаучастка #сделка #сопровождениесделки #уведомлениеостроительстве #регистрациядома