Депутаты, Центробанк и Минстрой два года спокойно смотрели на то, как на рынке ипотеки для ИЖС раскручиваются жульнические схемы. Тысячи семей потеряли взятые в кредит деньги и не получили оплаченных домов.
Этой весной стал работать новый закон, который минимизирует риски для ипотечников. Но как быть тем, кто уже пострадал от жуликов? И делается ли что-то для наведения порядка на рынке ИЖС?
Вот вкратце суть схемы. Семья берёт в банке ипотеку для строительства частного дома. При этом процентная ставка субсидируется государством. То есть банк выдаёт деньги на стройку под 5–8%, а разница с рыночной ставкой покрывается из бюджета. Условия такие: заёмщик должен через два года (обычно в договорах устанавливается этот срок) поставить построенный дом на учёт в ЕГРП и передать его в залог банку. Если этого не происходит, ставка по кредиту поднимается со льготной до рыночной, то есть это могут быть 20–30% годовых. Кроме того, банк может потребовать вернуть всю сумму долга.
Как теперь видно, деньги ипотечников крали не какие-то отдельные жулики. Махинации имели массовый и организованный характер. К примеру, в Татарстане действовала фирма «Таунхаусы и дома». Её менеджеры находили клиентов, осыпали их обещаниями, проводили психологическую обработку, а затем приводили в Сбербанк для оформления ипотеки. Заёмщики вспоминают, что уже в банке им предлагали подписать договор подряда на строительство дома с неким ИП. При этом заёмщиков уговаривали не использовать траншевый вариант финансирования стройки (когда деньги поступают на счета застройщика частями). Таким образом, «Таунхаусы и дома» получали сразу всю сумму в несколько миллионов за дом, а строить его должны были некие ИП, которых заёмщики и в глаза не видели. Причём, как выяснилось, в реквизитах и именах предпринимателей допускались ошибки. Стоит ли говорить, что оплаченных домов люди так и не увидели. Таким образом, пострадали более сотни семей.
Ещё более масштабную деятельность развернула базирующаяся в Ростовской области компания «СитиСтрой». На её счету 270 недостроенных частных домов общей стоимостью примерно 1 млрд рублей. Механизм похожий: с клиентами работали менеджеры компаний, а подрядчиками по договорам оказались опять ИП. По последним данным, уголовное дело возбуждено по обращению пострадавших на неустановленных лиц. Между участниками сделок начались судебные разбирательства. Судятся в том числе представители «СитиСтроя» и застройщики. И почему-то уже не верится, что кто-то вернёт пострадавшим деньги или достроит их дома.
Возможно, после резонанса в СМИ власти хоть как-то поддержат пострадавшие семьи. ЦБ уже рекомендовал банкам не драть три шкуры с пострадавших. Вероятно, извещённые о проблеме новые заёмщики теперь будут настаивать на использовании эскроу-счетов. Но беда в том, что проблема обмана со стороны застройщиков при строительстве частных домов никуда не денется. Скандал с обманутыми ипотечниками подсветил проблему, но к её решению бюрократы даже не подступались.
По оценке Минстроя, в прошлом году 64% вводимого жилья пришлось на ИЖС. При этом строительный рынок частных домов толком не регулируется. С одной стороны, именно либеральный подход государства позволяет людям самостоятельно решать свои жилищные проблемы в меру возможностей. С другой – способствует присутствию среди застройщиков откровенных жуликов и просто остолопов, которые строят некачественные дома.
Чем в этой ситуации могли бы помочь чиновники? Да хотя бы информацией. Если бы на сайте каждого муниципалитета был раздел, содержащий типовые проекты домов и альбомы технических решений, обкатанных в данной местности, это облегчило бы жизнь миллионам граждан. Причём особых затрат такая работа не требует. С ней вполне могут справиться студенты профильных вузов, получая в качестве вознаграждения хорошую оценку.
Ещё одна полезная опция – строительный контроль и надзор в виде государственной услуги по заказу застройщика. Конечно, в богатых регионах рынок стройнадзора развивается и без помощи государства. Но в районах победнее специалист на государственной зарплате или с помощью государственной субсидии мог бы оказывать эту услуги по соразмерным кошельку заказчика ценам.
Но, судя по всему, пока чиновники Минстроя ни о чём подобном даже не думают. На официальном сайте министерства нет даже раздела, адресованного частным застройщикам, хотя – напомним – те возводят более половины жилья в стране.