Отмена бумажных свидетельств о праве собственности, произошедшая несколько лет назад, сыграла злую шутку с владельцами жилья. В последнее время участились случаи мошенничества с квартирами, когда обманщики с помощью различных схем переоформляют жильё на себя. Порой ситуация доходит до абсурда: собственник сдаёт квартиру, а вскоре обнаруживает, что её продали посторонние люди. Мы расскажем об этом подробнее во второй части статьи. А сейчас – о более распространённой схеме потери жилья на примере из моей судебной практики.
Получая обычные квитанции на оплату коммунальных услуг, можно столкнуться с неожиданной и тревожной новостью: в графе «собственник» может оказаться указано совершенно другое лицо. Так и произошло с одним из жителей Липецкой области.
Обнаружив в своей квитанции новое имя собственника, человек справедливо встревожился и решил выяснить обстоятельства произошедшего. Для прояснения ситуации он заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), из которой стало ясно: квартира действительно зарегистрирована на другого человека. При этом владелец никогда не давал согласия ни на продажу, ни на дарение, ни на любую другую сделку с этой квартирой.
Понимая, что произошло что-то неладное, хозяин жилья обратился в полицию. В ходе проверки выяснилось, что право собственности на его квартиру было оформлено на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом из совершенно другого региона. Это выглядело подозрительно уже потому, что сам мужчина жив, здоров и ни в каких родственных связях с новым «наследником» не состоит.
Очевидно, что речь идёт о мошенничестве. Если бы новые сведения не были выявлены в квитанции, квартира, скорее всего, была бы продана ещё не раз, что в дальнейшем сильно осложнило бы возврат недвижимости настоящему владельцу.
Теперь по этому факту ведётся судебное разбирательство. Новый собственник утверждает, что является добросовестным приобретателем.
Как же стало возможно подобное грубое нарушение прав собственника?
Мошенники, скорее всего, изготовили поддельное свидетельство о праве на наследство и с этим документом зарегистрировали на себя право собственности в ЕГРН. Есть и другой сценарий: злоумышленникам удалось убедить нотариуса на основании поддельных документов о смерти и завещании, в результате чего получено настоящее свидетельство о праве на наследство.
Проблема в том, что сотрудники Росреестра не обязаны проверять подлинность нотариальных документов, которые предоставляются для регистрации прав. Это даёт мошенникам шанс провернуть аферу с хорошо изготовленными подделками, не вызывающими подозрений у государственных служб.
Как квартирант продал чужую квартиру - реальный случай
Теперь о другой распространённой схеме из судебной практики. Мужчина приобрёл квартиру в новостройке и, чтобы она не стояла пустой, поручил заботу о ней матери. Мать решила, что стоит сдавать квартиру в аренду: так она будет приносить доход и сохраняться в хорошем состоянии. Как развивались события дальше - читайте далее.
Изначально всё складывалось удачно. С жильцами удалось установить доброжелательные, цивилизованные отношения: арендная плата поступала вовремя, условия договора соблюдались. Такая аренда казалась весьма привлекательной как для собственника квартиры, так и для его матери. Однако спустя некоторое время ситуация резко изменилась в худшую сторону.
Через некоторое время один из арендаторов внезапно исчез: он перестал платить за жильё и не отвечал на телефонные звонки. Это вызвало серьёзное беспокойство у матери владельца квартиры, и она решила лично отправиться на место, чтобы выяснить, в чём дело. К своему удивлению, на пороге её встретила незнакомая женщина, которая представилась новой хозяйкой квартиры. Не только это, она показала документы на право собственности и утверждала, что является законным владельцем по договору купли-продажи.
Новость шокировала владельца квартиры. Он немедленно обратился в Росреестр (ЕГРН) для проверки информации. К его ужасу, данные действительно подтвердили смену собственника: квартира официально числилась за другим лицом по договору купли-продажи. Таким образом, он внезапно лишился права собственности.
Для восстановления справедливости мужчина обратился в полицию. В ходе расследования выяснилось, что бывший квартиросъёмщик с помощью поддельного паспорта провернул аферу: он подделал подпись владельца и продал квартиру, заключив фиктивную сделку на сумму 2,4 миллиона рублей. После получения денег мошенник бесследно исчез.
Владелец квартиры не смирился с утратой и подал иск в суд с требованием признать сделку недействительной и восстановить его право собственности.
В свою очередь, покупательница квартиры не признала предъявленные ей претензии и настояла на своей добросовестности. Она подала встречный иск, указав, что имела все основания считать сделку законной, а вина за случившееся лежит на прежнем владельце, который не обеспечил должной защиты своего имущества.
Суд первой инстанции, рассмотрев все обстоятельства, признал покупательницу добросовестным приобретателем, однако частично удовлетворил требования истца и постановил вернуть квартиру первоначальному владельцу.
Апелляционный суд, пересмотрев дело, признал сделку ничтожной из-за подделки документов. Тем не менее, покупательницу вновь признали добросовестным приобретателем и постановили, что в случае невозможности взыскания денег с мошенника, государство обязано выплатить ей компенсацию.
Таким образом, после всех судебных разбирательств изначальный владелец сумел вернуть своё имущество, поскольку утратил квартиру против своей воли, что соответствует статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Будьте внимательны при выборе жильцов! Проверяйте их документы и не связывайтесь с подозрительными лицами. Иначе можно оказаться втянутыми в длительные и изнурительные судебные тяжбы, как это случилось с героями этой истории.
Как обезопасить свою недвижимость?
Рекомендую всем владельцам недвижимости указывать в реестре (ЕГРН) свой электронный адрес. В этом случае вы будете получать уведомления обо всех регистрационных действиях с вашим имуществом. Если кто-то попытается совершить мошенническую сделку, у вас будет возможность быстро среагировать, заявить возражения и защитить свои права.