Сосницкий: Рост рынка жилья Ростова начнется при снижении ставки до 10%

Снижение ключевой ставки Центробанком РФ до 18% 25 июля не окажет сколько-нибудь заметного влияния на рынок недвижимости Ростова. Его рост может начаться при ставке не более 10% годовых. Таким мнением с ДОМОСТРОЙДОН.РУ поделился генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий.

Рыночная ипотека – в пролете

Напомним, 25 июля ЦБ снизил ключевую ставку с 20% до 18%. По словам эксперта, разница в два процентных пункта при текущих высоких уровнях ставки не имеет значения для стимулирования рыночной (не льготной) ипотеки.

«Абсолютно неважно, какая будет сейчас процентная ставка. Это никак не повлияет на ситуацию на рынке недвижимости. Ставки в 17-19% остаются абсолютно некомфортными, и ростовчане не будут брать рыночную ипотеку на таких условиях. Реальный рост начнется лишь при снижении ставки до 10% и ниже, чтобы итоговая кредитная нагрузка для заемщика не превышала 15% годовых, а в идеале – до уровня 12-12,5%», – подчеркнул Сосницкий.

Эксперт привел данные, подтверждающие стагнацию рыночной ипотеки. Сейчас 70% всех ипотечных кредитов приходится на первичное жилье, и из них 85% оформляется по льготной семейной программе. В сегменте ИЖС ситуация еще более показательна: по данным института жилищного развития «Дом.РФ» на июнь, 98% выданных кредитов – это семейная ипотека, и лишь 2% – рыночная.

«Поэтому не будет развиваться рыночная ипотека, пока ставка не упадет», – констатировал гендиректор «Титула».

Дело не только в ключевой ставке

Даже потенциальное снижение ставки может быть нивелировано ужесточением других требований к заемщикам. Банки уже сейчас отказывают в 50,6% заявок на рыночную ипотеку.

«Первоначальный взнос на объект должен быть не менее 50%, а доходы ежемесячные должны быть в 3-4 раза выше, чем платежи по обслуживанию кредита. Это резко контрастирует с прошлыми периодами, когда одобрение достигало 87%», – отметил Сосницкий,

Эксперт также опроверг распространенное мнение, что средства с банковских депозитов после снижения ключевой ставки массово перетекут в недвижимость. Анализ структуры вкладов показывает, что средний размер депозита составляет всего около 386 тысяч рублей – суммы, недостаточной даже для первоначального взноса, говорит гендиректор компании по управлению недвижимостью. Крупные вкладчики, имеющие на счетах от 5 млн рублей, достаточных для приобретения квартиры в Ростове, как правило, уже обеспечены жильем.

Еще одним сдерживающим фактором является соотношение стоимости аренды и ипотечных платежей. При текущих ставках выше 13% ежемесячные выплаты по кредиту будут примерно в полтора раза превышать плату за аренду аналогичной квартиры, поясняет Евгений Сосницкий.

Парадоксально, но сам факт начала снижения ставок ЦБ может временно затормозить активность покупателей.

«Как только ставка начала снижаться, люди говорят: классно, вектор нам понятен, тогда мы на месяц-другой отложим покупку, — объясняет эксперт. - Покупатели рассчитывают, что ожидание позволит им получить ипотечный кредит на более выгодных условиях немного позже».

При этом, как пишет газета «Молот» со ссылкой на министра экономического развития Ростовской области Павла Павлова, в минэке Дона надеются на поступательное снижение ключевой ставки и в дальнейшем, что позитивно повлияет на развитие донской экономики.

С января по май 2025 года в Ростовской области жители региона взяли 7,6 тысячи ипотечных займов, ранее сообщал ДОМОСТРОЙДОН.РУ. Это вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.