Кажется, мы уже проходили это. Люди беднеют, ипотека тяжелее гири на ноге, а квадратный метр как будто возомнил себя золотым слитком. Логика тут где-то есть, просто она спряталась за банком, застройщиком и субсидией. Давайте разберёмся, почему квартиры снова дорожают, хотя покупать их всё тяжелее, а зарплаты словно застряли во временной петле 2020 года.
📈 Что происходит с ценами — и с нашей психикой
По официальной статистике от Росстата и ЦБ, в первой половине 2025 года стоимость квадратного метра на новостройки в крупных городах выросла примерно на 6%. Особенно стойкие — Москва и Петербург. Тут цены не падают даже под натиском 20-процентной ипотеки. А в некоторых регионах цена не просто стоит, она потихоньку... прыгает вверх.
Парадокс: покупателей вроде бы меньше, деньги дороже, но недвижимость продолжает дорожать. Почему? Потому что мы в России 🙂. А тут свои законы рынка — или, скорее, нарыноченной логики.
💰 Ипотека: да, дорогая. Но не для всех
Все плачут по поводу ставок в 20–25%, но тем временем активно работают льготные госпрограммы. Кто подходит под критерии — тот может взять ипотеку под 6–8%, а иногда и дешевле, если застройщик щедрый и умеет "рисовать" ставку через субсидии.
Всё это делает видимость: квартира дорогая, но платеж — вполне себе терпимый. А для застройщика — и вовсе праздничный. Можно не сбрасывать цену, просто "замаскировать" её под низкий платеж и продать как тёплую булочку.
И да, семьи участников СВО тоже активно заходят на рынок. Деньги у них есть, а в регионах это порой становится основным локомотивом спроса. Вот вам и рыночек.
🏗 Застройщику снижать цену? Не смешите их бухгалтеров
Строительные компании в последние годы плотно подсели на проектное финансирование. Обязательства перед банками, инвесторами, даже поставщиками — всё это не даёт им просто так взять и скинуть цену. В лучшем случае — замедлят стройку, уменьшат количество новых проектов, но цены удержат зубами.
А ещё у них есть магия: они «скидку» на квартиру вшивают в ипотечную ставку. То есть квадрат может стоить дорого, но платёж будет комфортным. И пока покупатель смотрит на ежемесячный платёж, а не на ценник — схема работает. Магия капитализма по-русски.
🧱 Почему растёт себестоимость: дорожает всё, что не приколочено
Земля в городах-миллионниках дорожает. Особенно в локациях, где уже есть хоть какая-то инфраструктура (а не только гуси и овраг). Стройматериалы — тоже в росте. И если раньше рабочие из Средней Азии массово трудились на стройках, теперь они — курьеры с самокатами. Трудовые ресурсы — дефицит, зарплаты — вверх.
И не забывайте: новостройки продаются на два года вперёд, и девелоперы сразу закладывают в цену будущую инфляцию, курс доллара и капризы Центробанка. Так что это как билет в будущее, только без попкорна.
💼 Инвесторы на месте — пока что
Несмотря на то, что ипотека стала "роскошью для богатых", инвестиционный спрос всё ещё жив. Кто-то спасает накопления, кто-то смотрит на сдачу в аренду, особенно в городах-миллионниках. Это не массовый спрос, но он достаточно ощутим, чтобы продавцы не устраивали распродажу в духе «Чёрной пятницы».
А теперь добавьте: ожидается снижение ключевой ставки ЦБ — это может сделать вклады менее привлекательными. Деньги снова потекут в недвижимость, потому что, как ни крути, панелька в спальном районе выглядит надёжнее биржи и крипты.
✍️ Моё мнение
Если смотреть трезво (а не через розовые очки госпрограмм), реальная стоимость квадратного метра всё-таки растёт — и не из-за спроса, а из-за комбинации факторов: госдотации, инфляции, кредитных схем и психологии "лучше вложу в квартиру, чем в рубль под подушкой". Но эта конструкция — нестабильная. И если льготные программы начнут сворачивать, спрос может просесть так, что никакие субсидии уже не спасут.
А пока что рынок — это как игра в “кто последний купит по завышенной цене”.
❓А вы как думаете?
Почему, по-вашему, рынок продолжает жить своей жизнью, несмотря на очевидные проблемы в экономике? Вы бы сейчас решились покупать квартиру — или лучше подождать?
Пишите в комментариях — интересно узнать, как вы видите будущее недвижимости в России!