Эта история, как и многие другие, в социальном государстве начинается с того, что кто-то что-то в интересах граждан решил сделать «и тут началось». В этот раз в интересах граждан выступил ЦБ РФ, который ради защиты интересов заемщиков решил ввести новые правила предоставления кредитов на покупку жилья. А также попутно минимизировать высокорисковые схемы на рынке ипотеки. То есть, упразднить схемы, за счет которых рынок недвижимости пытался выживать, делая деньги доступными для покупки жилья.
Другими словами, ЦБ РФ недвусмысленно намекает на то, что пора бы покупателям рассмотреть альтернативу ипотеки как способ приобретения жилья. Поскольку теперь ипотека не только высокорисковый продукт для граждан, но и .... О чем мы и поговорим в данной статье.
Основы
В обществе принято называть ипотекой кредит на покупку недвижимости, в то время как ипотекой называется залог недвижимости, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика. Собственно, новые правила относятся не к залогу, а к кредиту.
По сути, говоря о покупке квартиры мы говорим о потребительском кредите, поскольку все пляски с бубном развиваются вокруг покупки недвижимости гражданином для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.
В то время как хорошее дело потребительским кредитом не назовут, поскольку он не самоокупаем, соответственно опасен. Ведь если закончился внешний ресурс на покрытие обязательств, то финита ля ... К примеру, человек потерял работу, а на дворе кризисный период, и в перспективе он останется без квартиры и без денег, но с долгами. И чтобы эта тема стала чуть ближе читателю: за прошлый период кредиторами изъято и реализовано ипотечных квартир на 22,23 млрд рублей. К концу 2025 года, по прогнозам, эта цифра увеличится на 12 %. То есть тут только стабильный рост объемов с учетом того, что изъятые квартиры уходят с торгов с хорошим дисконтом.
Сама по себе принятая кредитная система ведет к поступательному повышению стоимости недвижимости, поскольку в стоимость квартиры закладываются все издержи плюс интерес застройщика. А застройщик строит тоже в кредит, он называется проектное финансирование.
Со вторичкой та же история. В нее закладывается общая тенденция роста плюс интерес продавца и расходы (завышение стоимости для того, чтобы не платить первоначальный взнос, идет туда же).
Как итог, квартира становится золотой, а денег у населения нет, и тут на помощь пришло государство. Нет, оно не решило раздать субсидии с фиксом для застройщиков выпускной цены за квадратный метр. Оно стало вливать деньги в кредитный сектор, назвав это все льготной ипотекой (семейная, IT и ...), что сделало жилье еще менее доступным для большинства (за счет буста рынка кредитными средствами цены полезли вверх), а кредиты доступнее.
В итоге, для абсолютного большинства людей кредит стал единственным средством покупки жилья. Потому что цены растут, а доходы населения нет. Точнее рост доходов населения не соответствует росту цен за товары, работы и услуги. И вот именно в этот-то момент рыночек и порешал. Строительные компании в совокупности с банками начали формировать схемы вовлечения потребителя в рынок недвижимости.
С чем хотели бороться и с чем начали бороться
Еще до расцвета льготных программ, рынок начал раскачиваться за счет всевозможных акций и предложений от застройщиков и банков партнеров – все то, что центральный банк называет серыми схемами. Но тут надо сделать одну очень важную оговорку: у ЦБ РФ все то серое, что не получило благословение, и далеко за примером ходить не надо. Электронный рубль штука богоугодная, поскольку ЦБ РФ разрешил, а вот крипта ... . Так и тут.
Вообще ЦБ РФ изначально плохо относился к идее увеличения роста выданных ипотек за счет льготного процента. Однако государство поставило планы по обеспечению недвижимостью населения, а как же его обеспечить, если не путем вовлечения в кредит. Субсидирование строительства с последующей рассрочкой выкупа недвижимости населением – ну это бред какой-то. У нас же рыночная экономика в конце-то концов.
Итак, ЦБ РФ не понравились нулевые ставки по ипотеке от застройщика, кэшбеки и прочие способы вовлечения потребителя в рынок недвижимости. Конкретно не нравилось то, что это приводило к увеличению стоимости кредита (за счет завышения стоимости недвижимости) и резкому росту уровня платежей после завершения условно «льготного периода».
Потом все это переобули с серых схем в высокорисковые пропустив, что кредит без самообеспечения (квартира покупается в ипотеку и сдается в аренду для самоокупаемости), то есть потребительский - само по себе высокорисковая схема, и решили запрещать все, что не нравится, разработав ипотечный стандарт.
Примечание: Если вы сдаете квартиру на постоянной основе – это предпринимательская деятельность, со всеми вытекающими.
Ты нам деньги в оборот, а мы тебе снижение ставки - Аккредитивы
Тут очень нравится формулировка от ЦБ РФ «некоторые банки» дабы не указывать на то, что это системообразующие банки, используют аккредитив. То есть, банк через подконтрольного застройщика, а они подконтрольны все, поскольку 90% строительного рынка под кредитным портфелем банка, или сам предлагает заемщику разместить средства не на эскроу-счете (где они должны быть заморожены), а на аккредитиве.
Обычно банки предлагали за такую схему снижение ставки на период строительства дома, и вот что с ней не так, с точки зрения ЦБ РФ:
Аккредитив в отличие от эскроу застрахован на 10 миллионов. То есть, если у банка отзовут лицензию, то деньги на аккредитиве сгорят, но будет шанс попробовать их догнать в банкротстве. Пока деньги лежат на аккредитиве, заемщик получает сниженную ставку, а банк крутит эти деньги совершенно законно.
Суть эскроу заключается в том, что там деньги должны застыть и храниться до момента исполнения другой стороной своих обязательств. И если этого не произойдет, то деньги должны вернуться к их владельцу. То есть деньги не должны использоваться банком, но если они лежат мертвым грузом, то куда же они исчезают и почему их надо страховать на целых 10 миллионов?
Из плюсов: человек экономит в период нахождения денежных средств на аккредитиве на процентах по кредиту.
Из минусов: аккредитив не страхуется – вот только у системообразующих банков никто не отзовет лицензию. Тут риски только в том случае, если человек идет за деньгами в «сарай»
Из реальных минусов: Тут история как с траншевой ипотекой, так и с рассрочкой от застройщика. То есть, есть старт ипотеки с 0.01% – что дает мягкий вход и после сдачи дома резкий переход на «всю котлету», а это резкое увеличение суммы платежа.
А вот чего они не победили, и что реально грустно:
Действует схема, в которой застройщик продает по заниженной стоимости квартиру с аккредитивом подконтрольному лицу и когда в покупку заходит реальный покупатель, то деньги на эскроу он получает заниженную сумму, а разница между ценниками уходит подконтрольному застройщику продавцу. В этом случае есть риски при неисполнении застройщиком своих обязательств, потому что разница между реальной ценой и суммой на эскроу будет потеряна.
Вернем первый платеж – ипотека с кэшбеком
Поскольку большинство желающих купить квартиру приходит без копейки за душой, но и такие рынку нужны, была придумана схема с частичным возвратом средств покупателю. Смысл в том, что завышение стоимости недвижимости для покупки квартиры подходит не всем. Так сказать итак дорого, куда еще завышать? Именно поэтому банки навязывают предлагают вариант внесения первого платежа за счет потребительского кредита.
То есть, в моменте это задирает стоимость обслуживания долга, что может привести заемщика к фиаско. Однако рынок порешал и предложил снизить риски, вернув часть первого платежа, предполагая, что эти деньги будут внесены в качестве досрочного гашения потребительского кредита – да даже если это и не так, то звучит все равно красиво.
Теперь у заемщика остался вариант взять кредит для первоначального взноса и попробовать не утонуть об совокупности долговой нагрузки (кредит + ипотека) либо завысить стоимость недвижимости.
ЦБ РФ в кэшбеке пугало то, что человек мог переоценить свои силы за счет такой схемы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры. В такие моменты понимаешь насколько ЦБ далеко от понимания портрета среднестатистического (оно же преимущественного) потребителя кредитов.
Субсидия от застройщика
В целом ни один инструмент, который был разработан с участием банков, не предполагает выгоды именно для заемщика. Скорее с заемщика снимут последние штаны, зато он сможет себе позволить взять. И вот тому очередной пример:
Стоимость недвижимости завышается на стоимость комиссии, которую застройщик платит банку. Соответственно, заемщик платит за сниженный процент, предоставленный банком. В такой схеме усмотрены следующие риски: кредитор получает залог стоимостью, не соответствующей рынку, – то есть, обязательства должника не будут в полном объеме обеспечены залогом, а заемщик теряет деньги при продаже недвижимости, что может стать проблемой при возврате ипотеки.
И вот, ЦБ РФ решил такую комиссию победить, параллельно предложив застройщикам дать прямую скидку при покупке недвижимости. По факту, ЦБ РФ недопонимает, что, с одной стороны, застройщик делает ипотеку доступнее, снижая платеж в моменте, с другой, привлекает потребителя, который не понимает в чем суть схемы. Кстати второе то и не нравится ЦБ РФ больше всего, однако, даже если он все поймет то, что дальше? Покупатель идет не за возможностью меньше заплатить, а за доступностью платежа.
Комиссия за гарантированный сниженный процент
Тоже интересная история, которая обеспечивала банк процентным доходом и была выгодна заемщику только в том случае, если он не собирался досрочно гасить ипотеку. По сути они привязывали заемщика к полному сроку кредита, тут сразу вспоминается старый добрый запрет на досрочное гашение кредита 2000-х годов. В большинстве случаев этот инструмент использовался банками как средство шантажа «не подключишь – не одобрим».
Однако ЦБ РФ больше всего такое не понравилось из-за искажения ипотечной статистики. Потому что более внятного панча они не придумали.
А вот тут не боремся, а вот тут советуем
Крайняя озабоченность неосведомленностью потребителя об условиях кредита и его рисках, высокой закредитованностью населения, а также латентное поведение по данным вопросам – выглядит максимально странно. Однако по данным вопросам ЦБ РФ выписывает новые рекомендации, ведь предписать конкретное поведение банка в работе с заемщиками отказывается ЦБ РФ. Тут его полномочия – все.
В итоге как и 20-ть лет назад говорят о том, что кредитор должен объяснить заемщику все риски. И опять ЦБ РФ максимально отдален от понимания портрета среднестатистического заемщика. Это люди, которые не слушают, не читают и не понимают. Они просто зависимы и им просто надо на любых условиях. Про закредитованность та же песня. Не отдают себе отчет. Тут история как с наркоманами, потому что у закредитованных все хорошо и под контролем – нет.
Результаты начинаний ЦБ РФ
Интересно то, что ипотечный стандарт лишил население доступных денег на приобретение недвижимости – нет. Банки уже сформировали «козьи тропы», по которым обошли запреты. Ждем массового введения в рынок. А застройщики со всем молча согласились, потому что они строят за счет проектного кредитования (те же кредиты под те же проценты). Сейчас банковский сектор контролирует 90% рынка застройщиков. Почти вся недвижка стоит в залоге у банков, соответственно, они и управляют ценами на жилые квадратные метры, но этого не видит ЦБ РФ. Потому что сюда смотрим, сюда не смотрим, а этим рыбу заворачиваем.
Не так давно была ситуация с «отложенным спросом». Застройщики не сговариваясь подняли цену на недвижимость выше рынка на «Х» процентов, отчего у них снизились продажи. Однако, после того как «дешевое имущество» было продано, начали брать то, что есть. Так выгребали лимиты на льготную ипотеку. И собственно этот финт ушами не был замечен ЦБ РФ, потому что тут «рыбу заворачиваем».
К чему идем
Вообще все обоснования ЦБ РФ по запретам выглядят как манка на воде, зато видны уши реальной цели. На самом деле все эти качели с ростом объема выданных ипотек, за счет льготных кредитов, не есть хорошо. ЦБ РФ об этом говорило, но у государства были свои планы, им нужна была картинка. Собственно поэтому в коммерческую корзину и полетели бюджетные деньги. Про лобби кредитное не говорим. Тут нужно отличать интерес коммерческого кредитного сектора и ЦБ РФ – не одно и тоже.
ЦБ РФ выступало и выступает против буста роста спроса на ипотеку из-за перегрева рынка недвижимости (приводит к росту цен на недвижимость), снижения финансовой устойчивости потребителя (считай закредитованность и отсуствие реальной возможности поддерживать уровень платежеспособности в периоде, а не в моменте) и снижение уровня обеспечения залоговых кредитов (когда объект недвижимости не перекрывает долг по ипотеке). В то же время у государства федеральные программы по улучшению жизни населения, реализуемые через вовлечение того самого населения в «дешевые» кредиты. Соответственно, противостояние двух систем, где ЦБ РФ методично снижает объемы выдачи ипотеки.
ИТОГО
Действия ЦБ РФ ведут к замедлению роста рынка новостроек, следом встанет вторичка, поскольку объемы выданных ипотек упадут. В свою очередь это приведет к чистке рынка застройщиков. Банки получат дешевую недвижимость, которой обеспечены кредиты застройщиков, и кому от этого станет лучше, решает каждый сам для себя. Однако население остается без доступных денег для покупки недвижимости.
Формирование альтернативных инструментов
В настоящем, рынок сформировал альтернативу ипотеки с правом выкупа недвижимости у организации в рассрочку. Однако это означает то, что вы не станете собственником недвижимости, пока не выплатите ее стоимость. В то же время, вы ничем не рискуете, кроме части внесенных денежных средств, поскольку в случае неисполнения обязательств вас выселяют и передают вам часть выплаченных за квартиру денег.
Еще одним инструментом стало строительство в рассрочку со снижением стоимости за объект в случае досрочного исполнения обязательств. То есть, рынок в любом случае ищет выходы, поскольку выживут только те, кто сможет приспособится, ведь их не будет спасать ни ЦБ РФ, ни Государство.