(Простое сравнение двух популярных способов инвестирования с юмором и реальными примерами.)
Введение – или "Куда пристроить бабки, чтобы не прогореть?"
Представим: у тебя есть сбережения (ну или вот-вот появятся), и ты хочешь их куда-то вложить, чтобы не просто под матрасом лежали. Но куда? Вариантов море, но два самых популярных – недвижимость и фондовый рынок.
Одни говорят: "Бери квартиру – она всегда в цене!" Другие пугают: "Да ну, это же морока с арендаторами и ремонтами! Лучше акции – купил и забыл!"
Кто прав? Давай разбираться без заумных терминов и с живыми примерами.
Почему люди выбирают между квартирами и акциями?
Потому что это два принципиально разных подхода:
-Недвижимость – это "осязаемый" актив. Можно потрогать, сдать в аренду, оставить детям. Как золотое кольцо – вроде и не приносит доход, но есть ощущение надежности.
-Фондовый рынок – это гибкость и рост. Акции могут приносить больше денег (или улететь в минус, если не разбираешься). Как крипта, но с меньшим риском "развода".
Пример:
Дядя Петя купил двушку в 2015-м за 5 млн, сейчас она стоит 10 млн. Но за эти годы он поменял сантехнику, судился с арендатором-меломаном и платил налоги.
А его сосед Вася вложил те же 5 млн в акции Сбербанка и Газпрома – и теперь его портфель стоит 12 млн (но в 2020-м он месяц не спал, когда рынок рухнул).
Можно ли заработать и там, и там?
Можно! Но по-разному:
✅ Недвижимость – доход медленный, но предсказуемый (аренда + рост цены).
✅ Акции – доход быстрый, но с рисками (дивиденды + рост стоимости акций).
Главный вопрос:
Готов ли ты управлять квартирами (искать жильцов, чинить трубы) или лучше изучать компании (следить за отчетностями, новостями)?
👉 Если хочешь "поставить и забыть" – возможно, ETF или доверительное управление.
👉 Если готов вникать – можно и с недвижимостью выиграть.
Совет: Самый надежный вариант – не класть всё в одно. Можно часть в недвижимость, часть в акции.
(Дальше в статье разберем плюсы/минусы каждого варианта и посчитаем реальную доходность!)
Инвестиции в недвижимость – когда бетон дороже золота (но не всегда)
Давай разберёмся, почему люди готовы годами копить на квадратные метры, вместо того чтобы вложиться в акции.
Плюсы недвижимости – или "Почему бабушка права"
✅ "Бетонная подушка безопасности"
Даже если рынок просядет, кирпичи и бетон не испарятся. В отличие от акций, которые могут превратиться в пыль (привет, ЮКОС).
✅ Аренда = пассивный доход
Каждый месяц деньги капают на карту. Правда, если жильцы не устроят потоп, вечеринку с битьём стен или съёмку "взрослого кино" (реальные кейсы!).
✅ Можно потрогать руками
Акции – это просто цифры в приложении. А квартира – реальный актив. Можно прийти, посидеть на своём балконе и почувствовать себя владельцем "чего-то существенного".
✅ Защита от инфляции
За последние 20 лет недвижимость в Москве росла в среднем на 10-15% годовых – обгоняя инфляцию.
Минусы недвижимости – "А где же подводные грабли?"
❌ "Деньги в бетоне" – продать быстро не выйдет
Срочно нужны деньги? Продать квартиру за неделю почти нереально. В отличие от акций, которые можно слить за пару кликов.
❌ Дополнительные расходы: налоги, ремонты, комиссии
- Налог при продаже (если владел меньше 5 лет).
- Ремонт после "креативных" арендаторов.
- ЖКХ даже когда квартира пустует.
- Риелторы (ещё 2-5% от стоимости при продаже).
❌ Риск локального кризиса
В 2008 и 2014 годах цены на недвижимость падали на 20-30%. А в некоторых городах (например, в провинции) квартиры могут годами не расти в цене.
❌ Юридические риски
Можно нарваться на мошенников, проблемы с документами или внезапный снос дома (как в случае с "самостроями").
Реальный пример из жизни – "История дяди Васи"
2010 год: Дядя Вася купил "двушку" в Москве за 3 млн руб.
2023 год: Теперь она стоит ~8 млн руб. (рост почти в 3 раза).
Но что было за эти 13 лет?
✔ Аренда: Сдавал за 30-50 тыс./мес (всего ~5-6 млн руб. дохода).
✖ Ремонты: Дважды менял сантехнику, переклеивал обои – ~500 тыс. руб.
✖ Проблемные арендаторы: Один затопил соседей (судебные издержки – 200 тыс.).
✖ Налоги: ~13% с аренды + 260 тыс. при продаже (если решит).
Итог:
- Общий доход: ~11-12 млн (рост цены + аренда).
- Чистая прибыль: ~8-9 млн после всех расходов.
- Годовой доходность: ~8-10% (неплохо, но и не сказочно).
Вывод:
Недвижимость – это надёжно, но не "быстрые деньги". Если бы дядя Вася вложил те же 3 млн в акции Газпрома в 2010-м, сейчас у него было бы ~15-18 млн (но и риски были выше).
Фондовый рынок России – как заработать, не превращаясь в казино-завсегдатая
(Спойлер: да, можно получать доход без ежедневного стресса и нервных срывов.)
Плюсы инвестиций в акции – "Почему это круче, чем депозит в банке"
✅ Ликвидность – твои деньги не в заложниках
Захотел выйти? Продал акции за минуту – и вот они уже на твоём счету. В отличие от недвижимости, где сделка может тянуться месяцами.
✅ Доходность, от которой банки плачут
Хорошие акции растут на 15-30% в год (депозит в лучшем случае даст 8-10%). Например:
- Сбербанк** за 5 лет вырос в 2,5 раза (даже с учётом обвала 2022 года).
- Норникель за 10 лет принёс +400% (не считая дивидендов).
✅ Диверсификация – не клади все яйца в одну корзину
Можно собрать портфель из 10-20 компаний разных отраслей. Упали нефтяные? Зато выросли ритейлеры.
✅ Деньги работают за тебя
Дивиденды – это как аренда, только без проблем с жильцами. Например:
- Лукойл платит ~10-15% годовых.
- МТС стабильно отдаёт 7-9%.
Минусы фондового рынка – "Где подстерегают грабли?"
❌ Волатильность – американские горки без страховки
- Пример 1: В 2022 году Сбербанк упал на 50% за месяц (но потом отыграл почти всё).
- Пример 2: Аэрофлот после санкций стал дешевле в 10 раз (и до сих пор не восстановился).
❌ Нужно разбираться (или платить управляющим)
Без понимания основ можно купить "мусорные" акции (типа "Моей Объеденной Бумаги" – да, была такая компания).
❌ Риск банкротства – да, компании иногда умирают
- ЮКОС – когда-то голубая фишка, теперь история.
- Тинькофф – куплен ВТБ, акционеры получили выплаты, но сам бренд исчез.
❌ Эмоции – главный враг инвестора
Когда рынок падает, 90% людей продают акции в панике... как раз перед ростом.
Разбор топовых российских акций – "Кто есть кто?"
1. Газпром (GAZP)
- Плюсы: Монополист, огромные доходы от экспорта.
- Минусы: Дивиденды – лотерея (то 50 рублей, то 10).
- История: В 2022 году акции упали на 70%, но потом частично восстановились.
2. Сбербанк (SBER)
- Плюсы: Самая стабильная банковская акция, хорошие дивиденды (~8-10%).
- Минусы: Санкции – постоянный риск.
- Факт: За 10 лет вырос в 5 раз (с учётом дивидендов).
3. Норникель (GMKN)
- Плюсы: Мировой лидер по никелю, дивиденды 15-20%.
- Минусы: Экологические скандалы (то река красная, то снег чёрный).
4. Магнит (MGNT)
- Плюсы: Крупнейшая розничная сеть, стабильный спрос.
- Минусы: Жёсткая конкуренция (Пятёрочка, ВкусВилл).
Реальная история – "Как тётя Люда стала инвестором"
2018 год: Тётя Люда вложила 500 тыс. руб. в акции:
- Сбербанк – 200 тыс.
- Газпром – 150 тыс.
- Норникель – 150 тыс.
2023 год:
✔ Сбербанк: 200 тыс. → 550 тыс. (рост + дивиденды).
✔ Газпром: 150 тыс. → 180 тыс. (не лучший выбор).
✔ Норникель: 150 тыс. → 400 тыс. (спасибо дивидендам!).
Итог: 500 тыс. → 1,13 млн руб. (+126% за 5 лет).
Мораль: Даже консервативный портфель может приносить ~15% годовых. Главное – не паниковать при падениях рынка.
Что дальше? В следующем разделе сравним доходность недвижимости и акций на реальных цифрах!
Сравниваем доходность – где инвесторы заработали больше?
(Реальные цифры, а не гадание на кофейной гуще)
Квартира в Москве vs Портфель акций – 10-летний марафон
Сценарий 1: Инвестиция в недвижимость (2013-2023)
- Покупка: 1-комнатная квартира в Москве (2013) – 5 млн руб.
- Текущая стоимость: ~10 млн руб. (рост 100%)
- Аренда: 30 тыс./мес × 10 лет = 3,6 млн руб. (минус 20% на ремонты/простои = 2,9 млн чистыми)
- Итого: 12,9 млн руб.
- Доходность: ~10% годовых (с учётом аренды)
Сценарий 2: Инвестиция в акции (2013-2023)
- Портфель на 5 млн руб.:
- Сбербанк – 40% (2 млн) → ~12 млн сегодня (рост + дивиденды)
- Газпром – 30% (1,5 млн) → ~3 млн (не лучший выбор)
- Норникель – 30% (1,5 млн) → ~6 млн (с дивидендами)
- Итого: ~21 млн руб.
- Доходность: ~15-17% годовых
Вывод:
Акции обогнали недвижимость, но:
✔ Акции требовали меньше усилий (не надо искать арендаторов).
✔ Недвижимость – меньше стресса (не было падений на 50% за месяц).
Аренда + дивиденды – "Пассивный доход в деле"
1. Недвижимость:
- Средняя арендная доходность в Москве: 5-6% годовых.
- Но: налоги (13%), ремонты, простои. Реально: 3-4% чистыми.
2. Акции:
- Средняя дивидендная доходность голубых фишек: 7-10%.
- Плюс: дивиденды можно реинвестировать (сложный процент!).
Пример:
- 500 тыс. руб. в акциях с дивидендами 8% = 40 тыс./год.
- 500 тыс. руб. в недвижимости (аванс за квартиру 5 млн) = 25 тыс./мес аренды, но:
- Ипотечные платежи (если брали в кредит).
- Чистый доход: те же ~25-30 тыс./год после расходов.
Что выгоднее в кризис?
(Проверяем на примере 2022 года)
Недвижимость:
- Цены в Москве упали на 10-15%, но быстро восстановились.
- Аренда подорожала (из-за оттока арендаторов).
Акции:
- Сбербанк: -50% → +80% (к 2023).
- Газпром: -70% → +40%.
- Норникель: -60% → +120%.
Итог:
- Акции сильнее просели, но дали больший потенциал роста.
- Недвижимость – стабильнее, но без "рывков".
"Золотая середина" – можно ли совмещать?
Оптимальная стратегия:
- 50% – недвижимость (стабильность).
- 50% – акции (рост + дивиденды).
Пример:
- 5 млн руб.:
- 2,5 млн – вклад в ипотеку (квартира за 10 млн).
- 2,5 млн – акции (Сбербанк, Норникель, Лукойл).
- Итоговая доходность: ~12-14% годовых (меньше риска, чем чисто акции).
Что выбрать – квартиру или акции? (Честные выводы для тех, кто не любит воду)
🏠 Берите недвижимость, если вы...
✅ "Спите спокойно" – вам важно, чтобы актив не исчез завтра (квартира не испарится, в отличие от акций).
✅ "Рукодельник" – готовы возиться с ремонтами, арендаторами и бумажками.
✅ "Семейный" – хотите передать детям конкретное имущество (а не цифры в приложении).
✅ "Консерватор" – терпеть не можете смотреть, как ваш портфель падает на 30% за месяц.
Реальный пример:
Ольга купила квартиру в Питере за 4 млн в 2015-м. Сейчас стоит 8 млн + 5 млн получила с аренды. Спала спокойно, хотя раз в год меняла сантехнику.
📈 Выбирайте акции, если вы...
✅ "Ленивый инвестор" – хотите получать доход без ремонтов и звонков от арендаторов в 3 ночи.
✅ "Спокойный тип" – не будете продавать всё при первом падении рынка.
✅ "Скоростной" – вдруг срочно понадобятся деньги (продал акции → через 1 день деньги на карте).
✅ "Азартный" – готовы к возможности заработать 30-50% за год (но и потерять столько же).
Реальный пример:
Игорь вложил 1 млн в акции в 2020-м. В 2022-м его портфель просел до 600 тыс., но к 2024-му вырос до 2 млн. Спал плохо, но результат впечатляет.
🏆 Идеальный вариант для умных
"Правило 50/30/20":
- 50% – недвижимость (база, стабильность).
- 30% – голубые фишки (Сбер, Газпром, Норникель).
- 20% – рискованные активы (стартапы, валюта, крипта).
Почему это работает:
- Если рухнет рынок – есть квартира.
- Если недвижимость перестанет расти – есть акции.
- Если всё плохо – останется хоть что-то.
Пример из жизни:
Сергей в 2015-м: 5 млн → 3 млн в квартиру, 1,5 млн в акции, 0,5 млн в валюту. В 2024-м: квартира 6 млн + аренда, акции 4 млн, валюта 1 млн. Итого: 11 млн (+120% за 9 лет) без нервотрёпки.
🤔 Главный вопрос на миллион
"Что бы выбрал я?"
Если:
- До 35 лет → 70% в акции (ещё можно рисковать).
- 35-50 лет → 50/50 (баланс риска и стабильности).
- 50+ лет → 70% в недвижимость (пора меньше нервничать).
Фишка: Чем ближе пенсия – тем "твёрже" должны быть ваши активы.
P.S. Нет универсального ответа. Можно купить квартиру и всю жизнь жалеть об упущенной доходности акций. Или вложиться в акции и завидовать соседу, который просто сдаёт жильё. Выбор за вами! 😉
Заключение – "Как не остаться у разбитого корыта"
(Финишная прямая с простыми, но важными выводами)
Основные истины, которые мы усвоили
🔹 Недвижимость — это про стабильность, но не про сверхдоходы
🔹 Акции — могут принести больше денег, но и стресса хватит
🔹 Идеальный портфель — всегда микс из разных активов
3 главных правила для новичка
1️ Не ведитесь на "горячие" советы
- Если все вокруг покупают крипту/новостройки — это повод насторожиться
- Вспомните доткомы 2000-х и ипотечный кризис 2008-го
2️ Считайте реальную доходность
- 10% от 5 млн — это 500 тыс. в год
- Хватит ли вам этого с учётом инфляции и налогов?
3️ Начинайте с малого, но начинайте
- Можно купить 1 акцию Сбербанка (это ≈ 300 руб.)
- Или вложиться в REIT-фонды вместо целой квартиры
Что делать прямо сейчас?
📌 Шаг 1: Определите сумму, которую не жалко потерять
📌 Шаг 2: Разделите её между 3-4 разными инструментами
📌 Шаг 3: Поставьте напоминание пересматривать портфель раз в полгода
Пример:
- 100 тыс. руб. → 40 тыс. в акции, 30 тыс. в облигации, 20 тыс. в валюту, 10 тыс. оставить на пробные инвестиции
Последний совет от бывалого (но не олигарха)
Лучшая инвестиция — та, которую вы понимаете. Не гонитесь за модным — выбирайте то, где видите перспективу лично для себя.
(Теперь вы вооружены знаниями — осталось сделать первый шаг!) 🚀