Рынок коммерческой недвижимости Москвы разделён на три деловых пояса, и каждый имеет собственное расположение, назначение и ценовой диапазон. «Москва-Сити» сосредотачивает штаб-квартиры глобальных компаний и финансовые сервисы, внутри Садового кольца размещаются отреставрированные особняки класса A и камерные бутик-офисы, а Белорусско-Савеловский коридор превращает бывшие промплощадки в технопарки, транспортные хабы и дата-центры. Такая триада разгружает трафик, выравнивает арендные ставки, держит вакантность на минимуме и ежегодно обеспечивает прирост площадей коммерческой недвижимости примерно на 7 %. Общий объем рынка достиг 19 млн м², из которых около 65 % деловой активности приходится именно на эти три ядра.
Москва-Сити
Главный деловой кластер на Пресненской набережной легко узнать по линии небоскрёбов. Район держится на трех ключевых преимуществах: выразительный силуэт, комбинирование офисов, апартаментов и ритейла в одних башнях и отличная связность с городом – три станции метро под крышей, кольцевая железнодорожная линия и выезды на ТТК. Панорамные виды, десятки ресторанов, фитнес-центры, детсады и крытые галереи между зданиями превращают «Сити» в компактный «город-конструктор», где можно одновременно жить, работать и отдыхать.
Основные офисные башни
- Башня 2000
- Evolution
- Империя
- Город Столиц (Moscow & St Petersburg)
- Башня на Набережной (A, B, C)
- IQ-квартал (три башни)
- Евразия
- Федерация («Запад» и «Восток»)
- Mercury City
- ОКО (Северная и Южная)
- Neva Towers 1 и 2
- Северная Башня
- Expocentre Tower
- Центральное ядро (офисные блоки в стилобате)
Транспорт
Метро: «Деловой центр», «Международная», «Выставочная» связаны крытыми переходами.
Ж/д: МЦК «Москва-Сити» и МЦД-4 «Тестовская».
Авто: прямой съезд на Третье кольцо.Пешком до метро – около 4 минут, до МЦД-4 – около 15 минут.
Инфраструктура
- ТРЦ Афимолл (250+ магазинов)
- Более 10 фитнес-клубов
- 30+ ресторанов и крупнейший в городе фуд-холл 4 800 м² (открыт в 2024 г.)
Инвестиционные показатели
На май 2025 года средняя запрашиваемая аренда в премиальном сегменте «Москва-Сити» держится на уровне около 67 900 руб./м²/год — это +9,6 % к концу 2024-го при исторически низкой вакантности 1,1 %. Готовые блоки продаются с капитализацией порядка 9–11 %, а небольшие площади на верхних этажах дают 8–9 % доходности в год. Эксперты ждут дальнейшего, но уже более умеренного подорожания — лишь на несколько процентов ежегодно: ограниченный объем качественных площадей поддерживает ставки, хотя запуск ICITY и Moscow Towers может временно поднять пустующие площади примерно до 2,5 %.
Присутствие крупных международных компаний, развитие транспорта (МЦД-4, новые линии метро) и широкое внедрение «зеленых» стандартов LEED/BREEAM снижают операционные риски. Однако при расчёте IRR важно учесть ключевую ставку ЦБ РФ — 20 % годовых (решение от 6 июня 2025 г.) — и предстоящее пополнение рынка: в рамках «Большого Сити» запланировано до 1,2 млн м² новых офисов, из которых примерно 450 тыс. м² выйдут в аренду.
Белорусский деловой район
Кластер вокруг Белорусского вокзала и пересечения Садового кольца с Ленинградским проспектом сочетает отреставрированные особняки с современными стеклянными высотками, формируя уютные пешеходные пространства с кафе и летними верандами. Флагманские комплексы – White Square, White Gardens, White Stone и Stone Towers – задали высокую планку качества офисов и озелененных двориков. Благодаря близости метро, аэроэкспресса в Шереметьево, фитнес-клубов и скверов район привлекает международные компании и инвестиционные фонды.
Крупные офисные объекты
- White Square – три 16-этажных корпуса, GBA(Общая площадь) около 73 915 м², сертификат BREEAM.
- White Gardens – две башни на 17 и 13 этажей, GBA(Общая площадь) приблизительно 60 200 м², подтвержденный BREEAM.
- White Stone – 14 этажей, GBA(Общая площадь) примерно 49 520 м², рейтинг BREEAM Good/Very Good.
- Stone Towers – четыре 22-этажных корпуса, всего ориентировочно 102 000 м²; квартал проходит сертификацию BREEAM как Healthy Building.
Транспорт
Метро: «Белорусская» (Кольцевая и Замоскворецкая линии) связана крытыми переходами с бизнес-центрами.
Ж/д: Белорусский вокзал и станция МЦД-1; аэроэкспресс до Шереметьево – 35 минут.
Авто: прямые выезды на Ленинградский проспект и Третье транспортное кольцо.
Инфраструктура
- Пешеходная зона White Square с 25+ ресторанами и летними террасами.
- Фитнес-кластер: World Class, X-Fit и крытый скалодром.
- Сервисы: три банка, клиника «Скандинавия», гибкие офисы на 10 000 м², подземная парковка на 2 700 мест.
Инвестиционная перспектива
На I кв. 2025 г. средняя аренда в районе составляет приблизительно 32,7 тыс. руб./м²/год, а в сегменте Prime/A достигает 45–50 тыс. руб./м²/год. Вакантность всего 4,7 %, что подталкивает ставки вверх: эксперты ожидают рост на 15–20 % за 2025 г. Сделки проходят по капитализации 10–11 %, а при длинных договорах класс A доходность снижается до около 9 %. Район выигрывает от развитой транспортной сети и концентрации банков, IT-компаний и фармпроизводителей. Большая часть новых проектов проектируется под стандарты BREEAM / LEED, что дополнительно снижает эксплуатационные риски.
Тверской район
Тверская улица тянется от окраин столицы прямо к Кремлю, связывая дореволюционные доходные дома, театры, галереи и современные бизнес-центры. Район выигрывает за счёт трёх факторов: соседства с правительственными учреждениями, густой сети станций метро и непрерывного людского потока, который поддерживает торговлю и рестораны. Комплексы «Романов Двор», Four Winds Plaza и SkyLight органично вписаны в зелёные бульвары, превращая Тверскую в одну из самых оживленных пешеходных зон города.
Крупные офисные комплексы
- Romanov Dvor – три корпуса; аренда 60–108 тыс. руб./м²/год; сертификат BREEAM Very Good.
- Four Winds Plaza – башня на 1-й Тверской-Ямской; ставка 63 120 руб./м²/год (эксплуатация включена), гибкое зонирование.
- SkyLight – два корпуса у «Белорусской»; диапазон 23 500–52 845 руб./м²/год; готовится к LEED Silver.
Транспорт
Метро: узел «Пушкинская – Тверская – Чеховская», а также «Маяковская» и «Белорусская» в пяти минутах ходьбы.
Ж/д: Белорусский вокзал с аэроэкспрессом до Шереметьево (приблизительно 35 мин).
Автомобиль: прямой выезд на Садовое кольцо и Тверскую-Ямскую; суммарно около 1 600 мест в подземных паркингах
Инфраструктура
- Три крупные ТРК: «Галерея Актёр», «Тверской Пассаж», «Новинский Пассаж».
- Более 25 ресторанов высокой кухни (рейтинги Michelin Russia); ланч-опции в пяти минутах от офисов.
- Благоустроенный Тверской бульвар с Wi-Fi и велодорожкой – любимое место прогулок резидентов.
Инвестиционные показатели
Аренда колеблется от 25 000 руб./м²/год за небольшие блоки до 72 000 руб./м²/год в сегменте prime. При вакантности около 3 % предложение ограничено: помещения уходят в среднем за месяц. Доходность готовых объектов – 7–9 % годовых; ожидаемый рост ставок в 2025 г. – 3–5 %, чему способствуют стабильный спрос международных компаний, развитие хаба МЦД-4 и «зелёные» сертификации, снижающие эксплуатационные расходы.
Тверская остаётся одним из трех наиболее привлекательных адресов для инвестиций в офисную недвижимость центральной Москвы.
Ленинградский проспект
Деловой коридор вдоль Ленинградского проспекта – от Белорусского вокзала до МКАД – остаётся одной из самых быстрорастущих бизнес-локаций Москвы. Здесь сочетаются современные офисные высотки, крупные ТРЦ и спортивные объекты, формируя полноценный «город в городе». Преимущество района – великолепная транспортная доступность: несколько станций метро, кольцевая ж/д линия, аэроэкспресс до Шереметьево и прямой выезд на федеральную трассу. Разнообразие форматов – от небоскрёбов до лофт-реконструкций – дает компаниям широкий выбор площадей, а близлежащие парки и развитая розница создают комфортные условия для работы и отдыха.
Ключевые офисные комплексы
- SkyLight – две 27-этажные башни (около 99 000 м² GBA(Общая площадь)), аренда 43–48 тыс. руб./м²/год; панорамное остекление, 739 машиномест в подземном паркинге.
- VTB Arena Park – многофункциональный квартал у стадиона «Динамо» с 45 000 м² офисных площадей; ставка примерно 42 тыс. руб./м²/год, введен в 2020 г.
- Metropolis Business Center – три корпуса возле м. «Войковская», приблизительно 80 000 м² офисов; аренда около 47,5 тыс. руб./м²/год; галерея соединена с ТРЦ «Метрополис».
Транспорт
Метро: «Динамо», «ЦСКА», «Войковская» – приблизительно 5 мин пешком от ключевых БЦ.
МЦК: «Балтийская», «Панфиловская», «Стрешнево» обеспечивают пересадку на кольцо.
Ж/д и аэроэкспресс: Белорусский вокзал – 35 мин до Шереметьево; быстрый выезд на ТТК и трассу М-11.
Инфраструктура
- Два крупнейших молла: Авиапарк (приблизительно 350 магазинов) и Metropolis (360+ магазинов, кинотеатр, фуд-холл).
- Спортивный кластер: стадионы VTB Arena и ЦСКА, фитнес-клуб World Class.
- Зеленые зоны: благоустроенное Ходынское поле с велодорожками и рабочими зонами с Wi-Fi.
Инвестиционные показатели
Средняя арендная ставка коридора – около 47 000 руб./м²/год (рост приблизительно 15 % в год). Вакантность на уровне 3,2 % формирует дефицит, удерживая ставку капитализации в диапазоне 7–8 % годовых. Ожидаемый прирост арендных ставок в 2025 г. – еще 4–6 % благодаря ограниченному объему свободных площадей.
Курский район
Деловой кластер вдоль Садового кольца и Яузы вырос на месте бывших заводов «Арма», «Винзавод» и Artplay, превращенных в лофт-кварталы с галереями, мастерскими и коворкингами. Сильные стороны локации – крупный пересадочный узел (метро + ж/д), творческая атмосфера кирпичных арок XIX века и относительно умеренные арендные ставки для центра. Современные офисы «Ситидел» и «Атриум» дополняют культурные площадки, создавая пространство, где работа, искусство и досуг сосуществуют на нескольких кварталах.
Основные офисные объекты
- Citadel (Ситидел) – 12-этажный комплекс класса A: GBA(Общая площадь) около 63 500 м², GLA(Арендуемая площадь офисов) приблизительно 54 310 м²; лобби-атриум 30 м, 17 скоростных лифтов, паркинг на 305 м/м.
- Арма – лофт-реконструкция газового завода 1865 года, класс B+, примерно 23 400 м², 6 этажей; внутренний сквер, 4 мин до метро.
- Atrium – ТРЦ над станцией «Курская», арендуемая площадь ориентировочно 103 500 м², включает офисные блоки.
Транспорт
Метро: «Курская» (Кольцевая + Арбатско-Покровская) и «Чкаловская» связаны крытым переходом.
Ж/д: Курский вокзал (МЦД-2, дальние направления).
Авто: прямые выезды на Садовое и Золоторожскую наб.; до ТТК приблизительно 7 мин.
Инфраструктура
- ТРЦ Atrium: 98 746 м², 300+ магазинов, паркинг на 700 мест, киноцентр.
- Креативные пространства «Винзавод» и Artplay: 120+ шоу-румов, галерей, коворкингов.
- Гастро-пояс: 3 фуд-холла, фермерский рынок и 20+ ресторанов в радиусе 500 м.
Инвестиционные показатели
Вакантность – 3,3 %, базовая ставка класса A – примерно 33 000 руб./м²/год, доходность – 7–8 % годовых. Прогноз на 2025 год: рост арендных ставок 6–8 % благодаря дефициту площадей (планируется ввод лишь приблизительно 11 000 м²). Ключевые драйверы – устойчивый пассажиропоток вокзала, «зеленые» сертификаты новостроек и синергия креативных индустрий, что делает Курскую одной из наиболее сбалансированных локаций для инвестиций в ЦАО.
Итог: Деловая карта Москвы состоит из нескольких поясов, и у каждого – своя специализация. «Москва-Сити» собирает штаб-квартиры и финансовые компании, вдоль Садового сосредоточены камерные офисы в исторических особняках, а Белорусско-Савеловский коридор заполняют новейшие технопарки. Такое распределение разгружает трафик, удерживает вакантность на минимуме и добавляет к офисному фонду около 7 % в год. Для инвесторов это означает устойчивый спрос, постепенный рост ставок и широкий выбор стратегий – от консервативных вложений в коммерческую недвижимость до потенциала роста в развивающихся кластерах.