Рубрика ВОПРОС ЭКСПЕРТУ
В серии этих тематических постов покажем вам реальные вопросы, на которые отвечают эксперты нашей ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ.
В конце статьи — БОНУС для вас!:)
Отвечает эксперт «Линии консультаций» ООО «РайТ»
Гордеева Елена Александровна
К собственнику нежилого помещения предъявлен иск о взыскании коммунальных платежей и платы за содержание общего домового имущества. При этом нежилое помещение находится в аварийном состоянии, арендаторам не сдается, не оснащено коммуникациями (водоснабжение, электричество, отопление, канализация). Более того, часть начисленной задолженности находится за пределами срока исковой давности. Какова судебная практика при таких обстоятельствах?
Как освободиться от задолженности
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем:
В рассматриваемой ситуации юридическое значение будут иметь отсутствие коммуникаций и срок исковой давности. В силу положений ЖК РФ собственник нежилого помещения в равной степени с остальными собственниками несет бремя содержания общих помещений дома и делает отчисления на капитальный ремонт. В этой части полностью освободиться от задолженности не получится. А вот платить за фиктивные услуги собственник не должен.
В судебном заседании потребуется доказать отсутствие коммуникаций в помещении. Анализ судебной практики свидетельствует, что в качестве доказательств принимают технические паспорта и экспертные заключения. Срок исковой давности в 3 года суд применит к каждому платежу, если о его применении заявит ответчик. Здесь будет важна процессуальная активность, так как права на инициативу в этой части у суда нет. Вероятность того, что суды примут во внимание аргументы об отсутствии арендаторов и неудовлетворительном состоянии помещения невелика. Особого значения такие факты иметь не будут. Подробнее в обосновании.
Обоснование
Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ {КонсультантПлюс} собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Согласно ст. 39 ЖК РФ {КонсультантПлюс} собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны делать взносы на капитальный ремонт — ч. 3 ст. 171 ЖК РФ {КонсультантПлюс}. Правила оказания собственникам помещений коммунальных услуг определены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.08.2024) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») {КонсультантПлюс}.
Кратко порядок начисления платы за коммунальные услуги собственникам нежилого помещения описан в материале Вопрос: Как начисляются коммунальные платежи собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}.
Расчетный период равен календарному месяцу, а отсутствие договора не препятствует такому начислению. Не является проблемой и отсутствие приборов учета. В этом случае применяют нормативы. Вместе с тем, взыскание платы за фактически не оказанные услуги не допускается. Более того, при отсутствии коммуникаций отказывают и во взыскании неосновательного обогащения.
Позиции судов
С правовым позициями судов по таким спорам можно ознакомиться в следующих судебных актах:
1. Постановление ФАС Центрального округа от 25.02.2013 по делу N А68- 9853/2010 {КонсультантПлюс} – интересно в части подхода по неосновательному обогащению. «Установив, что истец в обоснование своих затрат по оказанию коммунальных услуг в принадлежащих ответчику помещениях представил договор, заключенный с третьим лицом, вступившее в законную силу решение суда, однако согласно экспертному заключению коммуникаций по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и энергоснабжению в помещениях ответчика не имеется и допустимых доказательств факта наличия в помещениях ответчика сетей водоснабжения и электроснабжения в спорный период не представлено, следовательно, поставка соответствующих энергетических ресурсов в отсутствие сетей невозможна, суд не нашел оснований для взыскания в порядке статьи 1102, статьи 1105 ГК РФ неосновательного обогащения в виде расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества ответчика, и процентов за пользование чужими денежными средствами».
2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.03.2024 N Ф09- 9591/23 по делу N А76-2282/2021 {КонсультантПлюс} В рассматриваемом деле суд отказал во взыскании платы за отопление, поскольку в ходе разбирательства было установлено, что помещение не оснащено системой отопления.
3. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.04.2023 N Ф09- 547/23 по делу N А76-6619/2021 {КонсультантПлюс} В этом споре были отклонены требования об оплате услуг на подогрев воды, поскольку был установлен факт отсутствия в помещения соответствующих коммуникаций. Вместе с тем необходимо отличать полное отсутствие коммуникаций и отсутствие радиаторов отопления.
Важен будет сам факт получения тепла — Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2024 N Ф10-6965/2023 по делу N А09-6762/2022 {КонсультантПлюс}. А вот оплатить услуги по содержанию общедомового имущества придется. Суды такие требования удовлетворяют:
- Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2024 N Ф08-5176/2024 по делу N А53-38229/2023 {КонсультантПлюс}
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.04.2023 N Ф04-1603/2023 по делу N А46-7957/2022 {КонсультантПлюс}
Позиция кассации Вашего округа от общероссийской не отличается:
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2024 N Ф05- 7193/2024 по делу N А41-51456/2023 {КонсультантПлюс}
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2022 N Ф05- 16420/2022 по делу N А40-211134/2021 {КонсультантПлюс}
По вопросу об исковой давности
Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» {КонсультантПлюс} к спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ и пункт 2 статьи 200 ГК РФ). Поскольку отношения в сфере коммунального обслуживания нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и для жилых помещений в МКД, позиция ВС РФ об общем сроке исковой давности применима. При этом ответчику следует помнить о необходимости заявить в суде о применении срока исковой давности. По собственной инициативе суд применить исковую давность не может.
Вопрос эксперту экономит ваше время на поиск эффективного решения
ВАШ БОНУС
Линия Консультаций — сервис для участников программы лояльности «РайТ-Привилегия».
В рамках этой услуги Клиент получает:
— Консультации по вопросам бухгалтерского учета, налогообложения, кадрового делопроизводства и права (в том числе подбор, анализ и предоставление информации, нормативных актов и консультационных материалов);
— Помощь в поиске, подборке и заказе актуальных документов;
— Неограниченное количество обращений к Линии Консультаций.
Режим работы ЛК: ежедневно с 08:00 до18:00, кроме выходных и праздничных дней.