Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В первой половине 2025 года рынок жилой недвижимости Сочи продолжил корректироваться — как по цене, так и по количеству сделок. Средняя стоимость жилья в ключевых сегментах снизилась на 12–15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объём заключённых сделок сократился на 40–50%, несмотря на широкий выбор объектов и наличие скидок.
Пик цен пришёлся на 2021–2022 годы — период активного внутреннего туризма, низких ипотечных ставок и повышенного инвестиционного спроса. Тогда в популярных жилых и апартаментных комплексах стоимость квадратного метра достигала 700 тыс. рублей, а двухкомнатные квартиры в центральных районах, таких как Заречный, предлагались за 16 млн. рублей. Однако уже к концу 2023 года рынок перешёл в фазу охлаждения.
Решающим фактором стал рост ключевой ставки. Удорожание кредитов и рост ежемесячных платежей резко снизили платёжеспособный спрос. Ипотечные сделки стали редкостью, особенно на вторичном рынке. На первичке, в тех же проектах, где ранее метраж стоил 500–700 тыс. рублей, в 2025 году появились предложения по 430–500 тыс. На вторичном рынке аналогичное снижение составило в среднем 2–4 млн. рублей за объект.
Заморозить нельзя, продать: поможет ли приостановка сделок в Росреестре защитить от мошенников — мнение эксперта
На фоне сужающегося спроса в городе сформировался значительный объём отложенных сделок. Многие потенциальные покупатели из других регионов взяли паузу, ожидая снижения ставки или стабилизации экономической ситуации. Часть предпочла временно разместить средства на депозитах. Это привело к росту предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке.
К началу июня 2025 года объём нереализованных квартир достиг пиковых значений. Особенно велика доля строящихся объектов. Девелоперы не сокращали темпы строительства, в результате чего рынок оказался перегружен.
Геленджик обогнал Сочи: где жильё на побережье подорожало сильнее всего за полгода
На этом фоне дисконты стали нормой. На вторичном рынке в большинстве сделок применялись скидки в пределах 7–10%. На первичке размер уступки зависел от условий — формы оплаты, наличия ипотеки или сроков рассрочки. При этом стоимость в объявлениях оставалась относительно стабильной, тогда как фактическая цена сделки снижалась сильнее.
Несмотря на коррекцию, Сочи сохранял статус инвестиционно привлекательного города. Многие покупатели продолжали рассматривать местную недвижимость как актив для сохранения капитала и источник дохода от аренды. Курортный потенциал, благоприятный климат и круглогодичный туризм поддерживали интерес даже в периоды спада.
Минус 47% за полгода: предложение на вторичном рынке Сочи рухнуло почти вдвое
По оценкам экспертов, во второй половине 2025 года возможна активизация рынка. Осенний сезон традиционно приносил рост покупательской активности: клиенты, отдохнувшие летом в Сочи, часто возвращались с намерением приобрести жильё. Потенциальным катализатором может стать снижение ключевой ставки или запуск новых ипотечных программ. Наибольшую динамику, вероятно, покажут малогабаритные лоты и квартиры с высоким арендным потенциалом.
Рынок недвижимости Сочи в 2025 году вступил в фазу ценовой и транзакционной коррекции. Однако его долгосрочные позиции остаются устойчивыми. Для покупателей это время создало окно возможностей: рынок стал менее перегретым, а условия для продуманных инвестиций — более благоприятными.