Приобретение квартиры в новостройке – значимый шаг, который, к сожалению, не всегда проходит гладко. Зачастую застройщики нарушают сроки передачи объектов или допускают существенные недостатки в качестве строительства. В таких ситуациях дольщики вправе рассчитывать на взыскание неустойки, однако здесь важно учитывать ряд юридических тонкостей, в том числе гарантийный срок и действие моратория, установленного правительством РФ.
5-летний гарантийный срок как основание для взыскания неустойки:
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон №214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании п. 5 ст. 7 Закона №214-ФЗ гарантийный срок на объект долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта) устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Это означает, что если в течение 5 лет с момента передачи вам квартиры вы обнаружите недостатки, возникшие по вине застройщика, вы имеете право:
1.Потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 1 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
2.Потребовать соразмерного уменьшения цены договора (п. 1 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
3.Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей”);
4.В случае существенных недостатков, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег и возмещения убытков (п. 2 ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей”).
Важно отметить: Срок для предъявления требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства, – это не срок исковой давности. Срок исковой давности для обращения в суд начинает течь с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав (ст. 200 Гражданского кодекса РФ).
Влияние моратория на начисление неустойки (Постановление Правительства РФ №497):
В период с Января 2025 года до 31 декабря 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, установленный Постановлением Правительства РФ от 29.03.2022 N 497 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве”.
Согласно данному постановлению, в период действия моратория не начислялись неустойки за нарушение сроков сдачи объектов и за недостатки, выявленные в гарантийный период.
Практические рекомендации:
1.Фиксация недостатков: При приеме квартиры от застройщика необходимо тщательно осмотреть объект и зафиксировать все недостатки в акте приема-передачи. Рекомендуется привлекать для этого независимого эксперта.
2.Направление претензии: В случае выявления недостатков необходимо направить застройщику письменную претензию с требованием об их устранении или выплате компенсации. В претензии следует четко указать перечень недостатков, ссылку на соответствующие нормы законодательства и ваши требования.
3.Обращение в суд: Если застройщик не удовлетворяет претензию в добровольном порядке, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и возмещении убытков.
Важно: При подготовке искового заявления необходимо учитывать все обстоятельства дела, а также требования законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Взыскание неустойки с застройщика – это сложный и многогранный процесс, требующий глубоких знаний законодательства и опыта ведения судебных дел. Рекомендую обращаться за юридической помощью к квалифицированным специалистам, которые помогут вам защитить свои права и добиться справедливой компенсации.
