Многие уверены, что раз остекление балкона было произведено давно, претензии управляющих органов им не страшны. Но с 2025 года ситуация меняется: теперь самовольная установка остекления может обернуться не только требованием разобрать конструкцию, но и регулярными штрафами до тех пор, пока нарушение не будет устранено. Впрочем, некоторые собственники смогут избежать наказания - существуют определенные исключения.
Ранее граждане успешно отстаивали свои права в судах, настаивая, что их балконы не угрожают безопасности и не ослабляют конструктив здания. Эти доводы часто принимались во внимание, и суд вставал на сторону собственников, считая остекление улучшением комфорта проживания. Но теперь, с наступлением 2025 года, подобная аргументация уже не спасает.
Что изменилось и почему
Недавно в сфере регулирования подобных вопросов был проведен значимый пересмотр: теперь любые действия, касающиеся общего имущества многоквартирного дома - включая балконы, фасады, пристройки - допускаются только при наличии письменного согласия всех владельцев квартир.
Указанные требования прописаны в части 4 статьи 36 ЖК РФ, а значимость согласия подтверждена решением Верховного суда России от 28 марта 2023 года (№ 5-КГ22-150-К2).
Практика рассмотрения споров тоже стала жестче
В последние годы судебная система ужесточила подход к подобным делам. До недавнего времени собственники зачастую одерживали победу в судах, однако теперь большинство решений выносится против владельцев незаконно остекленных балконов.
Вся суть новой позиции судов предельно ясна: если балкон был модернизирован без согласия всех жильцов - остекление нужно разобрать, а за нарушение придется платить.
Так, уже с 2025 года кассационные инстанции стали отменять прежние, более лояльные решения и массово признавать незаконным любое остекление балкона, если:
- конструкция закрепляется на фасаде или имеет выступающие элементы;
- затрагиваются балконные плиты, являющиеся элементом общего имущества;
- собственники не провели общее собрание или не согласовали изменения должным образом;
- работы были произведены после принятия нового Жилищного кодекса.
В подобных случаях собственнику выписывается предписание вернуть балкон к исходному виду. Пожаловаться на нарушение может как управляющая компания или ТСЖ, так и сосед из дома.
Каковы финансовые риски?
Помимо административных штрафов за незаконное переустройство, суд вправе назначить неустойку - сумму, которая начисляется ежедневно до полного исполнения требования по демонтажу остекления.
Сюда прибавляются расходы на судебные процедуры, проведение строительных экспертиз, уплата госпошлин и затраты на юридическую поддержку. В совокупности это может стать серьезной финансовой обузой для ответственного владельца.
Можно ли избежать санкций?
Законом предусмотрены отдельные ситуации, когда наличие остекления допустимо. Так, если владелец может подтвердить, что балкон застеклили еще до 1 марта 2005 года и тогда было получено согласование с администрацией, демонтаж не потребуется. Однако для этого необходимо предъявить официальные документы, доказывающие законность подобных действий в прошлом.
Когда с момента монтажа остекления балкона прошло более трёх лет, срок исковой давности, установленный статьёй 196 ГК РФ, считается истёкшим. К примеру, если остекление выполнено в 2006 году, это можно подтвердить документами того времени - например, договором с организацией, выполнявшей работы, или кассовыми чеками на покупку стеклопакетов и рам. В реальности такие бумаги редко кто сохраняет.
Если проектная документация здания предусматривала наличие остекленных балконов изначально, а владелец жилья просто заменил устаревшее остекление на новое, это становится весомым аргументом при судебной защите своих прав. Подобная позиция встречается и в обобщениях судебной практики.
Итоги и рекомендации
Собственникам помещений с модернизированными балконами, изменения в которых не предусмотрены проектом здания, следует учитывать возможные последствия. В ближайшем будущем им, вероятно, придется разобрать самостоятельные пристройки и заплатить существенные штрафы.
Тем, кто только планирует остекление, важно заблаговременно провести согласование с другими жильцами и оформить все разрешения официально, чтобы избежать серьезных проблем с законом и внушительных затрат.