Сегодня хочу рассказать свое мнение о таком объекте инвестиций, как недвижимость.
В моем портфеле присутствует две однокомнатные квартиры, которые сдаются в долгосрок от года и более.
Этим небольшим бизнесом я занимаюсь уже 5 лет, и позвольте высказать свое мнение. Мнение не диванного эксперта, а человека, который в этом «варится».
Разбирать коммерческую недвижимость я не буду, ибо в ней я ничего не понимаю, и говорить о том, с чем не сталкивался, не хочу. Поговорим конкретно о тех самых пресловутых «однушках под сдачу».
Сначала о хорошем.
- Покупая квартиру, вы сохраняете капитал. То есть стоимость ваших вложений не упадет. Цены на недвижимость в нашей стране не падают, а только растут минимум на величину инфляции. В Москве (Московской области), Санкт-Петербурге (Ленинградской области) ситуация иная. Цены на недвижимость там более волонтильны, чем в регионах. Тут всему виной высокая конкуренция. Ничего не поделаешь. Купили квартиру за 6 млн. Через 5 лет сможете продать за 8 млн. В случае с акциями, как понимаете, ваши вложения за этот период могут ополовиниться, и когда активы восстановятся в цене, никто не знает. Может пройти еще 5 лет.
- Стоимость арендной платы также растет на величину инфляции. В разных регионах по-разному. Где-то арендная плата растёт медленно, а где-то взлетает до небес за неделю.
Как вы успели заметить, как инвестор в недвижимость вы получаете два плюса: рост стоимости актива и рост арендной платы на величину инфляции. Волатильность практически отсутствует. Безусловно, это преимущество.
- Недвижимость — это базовая потребность. Человеку надо где-то жить. Спрос на ваши квартиры будет всегда. Завтра могут быть не нужны акции IT-компаний, а вот где переночевать и где жить вообще — это насущная проблема. Кстати, когда начались всем известные события в феврале 2022 года, рантье спали крепким сном. Потому как знали, что несмотря на все санкции и остальную нестабильность, желание людей жить в комфортном жилье никуда не пропадет.
- Владение недвижимостью как активом комфортно с психологической точки зрения. Так уж мы устроены. Нравится нам видеть, ощущать, трогать, чувствовать запах того, чем владеем. Депозиты, акции, облигации — это всего лишь записи и цифры в вашем смартфоне. А тут вот она, квартира. Все ясно и понятно.
Теперь негатив.
- Сдача квартиры действительно на порядок менее доходное мероприятие, чем инвестирование в акции.
- Текущие обслуживание квартиры очень хлопотное действо. Текущий ремонт, замена кранов, счетчиков, смесителей. Казалось бы, совсем недавно сделал ремонт, и вот через 5 лет заходишь принимать квартиру и понимаешь, что надо бы освежить квартиру, сделать косметику.
- Поиск арендатора — это отдельная история. Тут в пору писать отдельную статью, правда. Очень все непросто в этом вопросе.
- Стоимость входа в объект инвестирования. Квартиру просто так не купить. Тут не получится зайти в приложение брокера и два раза тапнуть на экран смартфона. Либо у вас будет наличка, либо вы будете брать ипотечное плечо. В большинстве случаев надо будет брать кредит, разумеется. Все это сопряжено с огромной работой по получению ипотеки, сбору документов, разговорами с банком и поиском наилучших условий. Ну и разумеется, с ежемесячным платежом по ипотеке сроком 10 лет минимум.
- Ваш комфорт при инвестировании с ипотечным плечом напрямую зависит от размера ключевой ставки. Чем выше ключевая ставка, тем выше процент и как следствие выше ежемесячный платеж.
- Низкая волатильность является плюсом недвижимости и в тоже время огромным недостатком. Допустим, захотели вы увеличить долю акций и продать один из объектов недвижимости. О-о-о, поверьте, это тот еще квест. Сразу вы не продадите. Может пройти и полгода, и год.
- Вы вынуждены общаться с людьми. Специалисты банков, управляющих компаний, арендаторы. Вы погрузитесь в пучину таких людских правил и принципов, о которых вы даже подумать не могли, что они существуют.
Что мы имеем в сухом остатке? Квартира как актив — это консервативный инструмент с достойной доходностью, которая все-таки на порядки уступает доходности некоторых акций. Зачем тогда покупать квартиры как объекты инвестиций, спросите вы? А я отвечу. Низкая волатильность цены, стоимость самого актива растет на величину инфляции, стоимость аренды растет на величину инфляции. Квартира — это пример реальной консервативной инвестиции, которая не имеет корреляции с фондовым рынком. Когда у меня спрашивают, является ли облигация консервативным инструментом, я говорю: возможно, но, покупая облигации, вы приобретаете и рыночные риски наравне с инвесторами, инвестирующими в акции. В случае с недвижимостью этого нет. Ну и самое главное. Жилье — это базовая потребность.
Вопрос: сколько квартир иметь в портфеле? Конкретных цифр у меня нет. Расчетов тоже. Думаю, две квартиры под сдачу иметь в своем портфеле — это не самая плохая идея, которая может прийти к вам в голову.