Недавно прогремел новый "старт продаж" апарт-отеля на Западном Берегу Крыма (ЗБК) - в Евпатории. Причём презентацию проводили в Сочи, а не в Крыму. Дело в том, что 80-90% всех сделок с новостройками Крыма обеспечивают именно сочинские агентства недвижимости.
Кстати, если вам интересно наше мнение, как выбрать агентство для профессионального подбора новостройки - лайкните эту статью. Если наберём 30 лайков, то сделаем такую статью в ближайшее время.
Прошедший старт был повторением того, что сделал этот же застройщик год назад. Тогда по слухам, которые подтверждены статистикой bnmap.pro ниже, общий объём продаж составил более 2-х миллиардов рублей.
Удастся ли повторить прошлогодний успех в 200+ сделок?
Об этом мы узнаем в октябре, когда выйдут данные по итогам реализации августа и сентября.
Дело в том, что год назад (май 2024) на ЗБК был совсем другой уровень конкуренции и другой уровень спроса. Пойдём по пунктам.
- Дело в в том, что покупатели образца 2024-го года были "более рискованными". Для многих из них 10-15 миллионов были далеко не последними, и они их тогда активно и успешно вытаскивали из уже падающих, но ещё относительно активных рынков: Сочи, Москвы, Питера и других городов с локациями, где лоты превышают 5-7 млн. рублей (это уровень 50% первоначального взноса с рассрочкой).
- Вторая причина ажиотажа в 2024-м - длинные рассрочки. От двух лет и больше. Сейчас же Центробанк закручивает гайки, так как невыплаты по рассрочкам превысили 14%. Следуя рекомендациям все ведущие банки ужесточают рассрочки, сокращая сроки и увеличивая ПВ (Первоначальный Взнос).
- Третья причина (самая главная‼️) - отсутствие конкуренции. Год назад на ЗБК строилось 8 апарт-отелей, из которых лишь 2 могли претендовать на премиум-класс. Сейчас же мы видим 16 подобных объектов (не считая жилых) и ещё 4 стартуют в ближайшие полгода. То есть уровень конкуренции уже вырос в 2 раза, а будет свыше 250%.
- В мае 2024-го ещё не было отмены льготной ипотеки и многие надеялись, что её продлят. Но этого не произошло и рынок начал впадать в стагнацию, а затем появились тенденции к снижению. В итоге многие непрофессиональные инвесторы предпочитают сейчас держать деньги на вкладах (хотя по нашему мнению "уже пора").
- К зиме выросшие ставки по депозитам - свыше 20%, вообще заморозили большое количество частных инвестиций на вкладах. На июнь 2025-го в банках лежит свыше 60 триллионов рублей. Это на 21% больше, чем год назад, то есть + 12 триллионов. Если предположить, что на Крым приходилось 1% от этих денег, то получим 120 миллиардов. А это 12 000 сделок по 10 миллионов рублей. Если поделить на 12 месяцев, то это по 1000 сделок в месяц. Вот такой отток мы получили.
Единственное, что можно трактовать в пользу "повторения" - ставка ЦБ. В мае 2024-го она составляла 16% с тенденцией к росту, а сейчас 18% с тенденцией к снижению.
Итак, мы видим счёт 5:1 в пользу того, что повторить успех 2024 не получится. Наш прогноз - от 30 до 60 сделок за первые 2 месяца после старта продаж. Посмотрим, насколько из нас получится Ванга )
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.