Дарение квартиры — это безвозмездная передача недвижимости от одного лица другому, которая часто используется для передачи имущества между родственниками или близкими людьми. В 2025 году в России вступили в силу новые правила оформления договоров дарения, которые сделали процедуру более прозрачной, но также увеличили финансовые и документальные требования. В этой статье мы подробно разберем, как оформить дарственную на квартиру в 2025 году, какие документы нужны, сколько это стоит, какие налоги придется заплатить и какие нюансы следует учесть, чтобы сделка была законной и не вызвала проблем в будущем.
Что такое дарственная и зачем она нужна?
Дарственная, или договор дарения, — это юридический документ, подтверждающий безвозмездную передачу права собственности на квартиру от дарителя (того, кто дарит) к одаряемому (тому, кто принимает дар). Основные характеристики договора дарения:
- Безвозмездность: Даритель не получает ничего взамен (ни денег, ни услуг, ни иных благ). Если в договоре прописана компенсация, сделка может быть признана притворной и переквалифицирована, например, в куплю-продажу.
- Согласие одаряемого: Подарить квартиру без согласия принимающей стороны нельзя. Одаряемый должен подписать договор и принять дар.
- Регистрация в Росреестре: Переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без этого сделка считается незаключенной.
Дарственная часто используется для передачи квартиры близким родственникам (например, детям, внукам, родителям), так как в этом случае одаряемый освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако с 2025 года новые правила сделали оформление дарственной более сложным и дорогим, особенно для сделок между неродственниками.
Новые правила дарения в 2025 году
С 13 января 2025 года в России вступили в силу изменения, которые существенно повлияли на процедуру дарения недвижимости. Основные нововведения:
- Обязательное нотариальное удостоверение:Теперь все договоры дарения недвижимости, независимо от того, между кем они заключаются (близкими родственниками или нет), подлежат обязательному заверению у нотариуса. Ранее нотариус требовался только в определенных случаях, таких как дарение доли в квартире, сделки с участием несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц.
Нотариус не только заверяет договор, но и несет ответственность за законность условий сделки, что повышает безопасность и снижает риск мошенничества.
Нотариус самостоятельно передает документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности, что ускоряет процесс. - Электронный формат взаимодействия:В 2025 году нотариусы активно используют электронный документооборот с Росреестром. Это позволяет сократить время регистрации права собственности до 3–7 дней (вместо 2 недель при самостоятельной подаче).
- Изменения в налогообложении:
Для сделок дарения между не близкими родственниками введена прогрессивная шкала НДФЛ:13% для недвижимости стоимостью до 2,4 млн рублей;
Выше 13% для более дорогих объектов (точные ставки зависят от общей суммы доходов одаряемого за год).
Близкие родственники (родители, дети, супруги, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) по-прежнему освобождены от уплаты НДФЛ. - Увеличение расходов на оформление:Обязательное нотариальное удостоверение повысило стоимость сделки. Федеральный тариф составляет 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости (максимум 20 000 рублей), плюс региональный тариф: 9 000 рублей для близких родственников и 11 000 рублей для остальных.
Эти изменения направлены на повышение прозрачности и безопасности сделок, но они также увеличили финансовую нагрузку на участников, особенно если дарение происходит между неродственниками.
Кто может подарить квартиру и кому?
Требования к дарителю:
- Право собственности: Даритель должен быть собственником квартиры, а его право должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Нельзя подарить неприватизированную квартиру или жилье, не оформленное в собственность (например, недостроенную квартиру в новостройке).
- Дееспособность: Даритель должен быть полностью дееспособным, осознавать последствия своих действий и не находиться под влиянием алкоголя, наркотиков или психических расстройств.
- Возраст: Дети до 14 лет не могут быть дарителями. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут дарить имущество только с согласия родителей и разрешения органов опеки.
- Отсутствие обременений: Квартира не должна находиться под арестом, в залоге (например, по ипотеке) или иметь другие ограничения. Для дарения ипотечной квартиры требуется согласие банка, что на практике получить крайне сложно.
Кто может быть одаряемым:
- Физические лица: Гражданин любого возраста, включая несовершеннолетних. Если одаряемый младше 14 лет, договор подписывают его родители или опекуны; от 14 до 18 лет — сам ребенок с согласия родителей.
- Юридические лица или государство: Квартиру можно подарить организации или государству, если это не противоречит закону.
- Ограничения: Запрещено дарение между коммерческими организациями, а также в некоторых случаях государственным служащим или их родственникам (ст. 575 ГК РФ).
Пошаговая инструкция: как оформить дарственную в 2025 году
Шаг 1. Подготовка документов
Для оформления договора дарения вам понадобятся следующие документы:
- Паспорта сторон: Дарителя и одаряемого (для несовершеннолетних — свидетельство о рождении и паспорт представителя).
- Правоустанавливающие документы на квартиру: Договор купли-продажи, дарения, наследства или иной документ, подтверждающий право собственности дарителя.
- Выписка из ЕГРН: Подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
- Технический паспорт или кадастровый паспорт: Для подтверждения характеристик квартиры.
- Справка о зарегистрированных лицах: Выписка из домовой книги, подтверждающая, кто прописан в квартире.
- Согласие супруга (при необходимости): Если квартира приобретена в браке и находится в общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
- Согласие органов опеки: Если даритель или одаряемый — несовершеннолетний или недееспособный.
- Квитанция об оплате госпошлины: За регистрацию права собственности (2 000 рублей для физических лиц).
Шаг 2. Обращение к нотариусу
- Выберите нотариуса по месту нахождения квартиры или по месту жительства одной из сторон.
- Нотариус проверит документы, составит договор дарения и включит в него все необходимые условия, такие как:Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные).
Точное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
Указание на безвозмездность сделки.
Условия аннулирования договора (например, при недобросовестном обращении одаряемого с имуществом). - Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Если одаряемый не может присутствовать, его интересы может представлять доверенное лицо с нотариально заверенной доверенностью.
- Стоимость нотариальных услуг:Федеральный тариф: 0,5% от кадастровой стоимости квартиры (максимум 20 000 рублей).
Региональный тариф: 9 000 рублей для близких родственников, 11 000 рублей для остальных.
Дополнительные услуги (например, подача документов в Росреестр): около 1 500–3 000 рублей.
Шаг 3. Регистрация в Росреестре
- Нотариус самостоятельно подает документы в Росреестр в электронном виде, что сокращает срок регистрации до 3–7 дней.
- После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности. Даритель получает обратно договор дарения.
- Если стороны решили подать документы самостоятельно (например, через МФЦ), регистрация займет около 2 недель.
Налоги и госпошлины
Налоги:
- Близкие родственники: Освобождены от уплаты НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки и внуки.
- Неродственники или дальние родственники: Одаряемый обязан уплатить НДФЛ:13% от кадастровой стоимости квартиры, если стоимость до 2,4 млн рублей.
Прогрессивная ставка (выше 13%) для более дорогих объектов.
Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за годом дарения. Налог уплачивается до 15 июля. - Пример: Если двоюродная бабушка подарила квартиру стоимостью 5 млн рублей, одаряемый должен заплатить НДФЛ (13% от 5 млн = 650 000 рублей).
Госпошлины:
- За регистрацию права собственности в Росреестре: 2 000 рублей для физических лиц.
- Нотариальные тарифы: см. выше (0,5% от кадастровой стоимости + региональный тариф).
Особенности дарения в 2025 году
Дарение доли в квартире
- Дарение доли всегда требует нотариального заверения, даже если все собственники дарят свои доли одновременно.
- Согласие других собственников не требуется, в отличие от продажи доли.
- Минимальный размер доли должен быть не менее 6 кв. м (иначе это считается «микродолей» и сделка может быть признана ничтожной).
Дарение несовершеннолетним
- Квартиру можно подарить ребенку любого возраста. Если ребенку менее 14 лет, договор подписывают родители или опекуны; от 14 до 18 лет — сам ребенок с их согласия.
- Требуется нотариальное оформление и, в некоторых случаях, разрешение органов опеки.
Дарение ипотечной квартиры
- Дарение квартиры, находящейся в ипотеке, возможно только с согласия банка, что редко предоставляется.
- Возможные варианты:Добавить одаряемого в качестве солидарного заемщика.
Полностью погасить ипотеку перед дарением. - Без согласия банка сделка будет признана ничтожной, а даритель может столкнуться с штрафами или расторжением кредитного договора.
Право пожизненного проживания
- Даритель может прописать в договоре условие о своем праве пожизненно проживать в квартире. Однако Росреестр не регистрирует это условие в ЕГРН, что создает риски для дарителя, если квартира будет перепродана.
- Суды обычно защищают дарителя в таких случаях, но лучше проконсультироваться с юристом, чтобы минимизировать риски.
Риски и как их избежать
Для дарителя:
- Потеря прав на квартиру: После дарения даритель полностью теряет право собственности. Доказать в суде заблуждение относительно сделки крайне сложно.
- Недобросовестное поведение одаряемого: Если одаряемый портит квартиру или создает угрозу ее утраты (например, при несоблюдении правил эксплуатации), даритель может попытаться отменить дарение через суд.
- Как минимизировать риски: Тщательно обсудите условия с одаряемым, проконсультируйтесь с нотариусом и юристом, четко пропишите все условия в договоре.
Для одаряемого:
- Налоговые обязательства: Неродственники могут столкнуться с существенными налоговыми выплатами.
- Оспаривание сделки: Дарственную могут оспорить третьи лица (например, наследники дарителя), если докажут, что сделка была совершена под давлением или даритель был недееспособен.
- Как минимизировать риски: Убедитесь в юридической чистоте квартиры (отсутствие обременений, долгов) и дееспособности дарителя. Проверьте документы через нотариуса.
Дарение или завещание: что выбрать?
КритерийДарениеЗавещаниеМомент передачи правСразу после регистрации в Росреестре.Только после смерти завещателя.ОтменаВозможно только в исключительных случаях через суд.Завещатель может изменить или отменить завещание в любой момент.НалогиНДФЛ для неродственников; близкие родственники освобождены.Наследники платят госпошлину (0,3–0,6% от стоимости имущества).РискиДаритель теряет права на квартиру сразу.Наследство может быть оспорено другими наследниками.Стоимость оформленияВыше из-за нотариальных тарифов (от 9 000 рублей + 0,5% от стоимости).Ниже (нотариальное заверение завещания — около 1 000–2 000 рублей).
Когда выбрать дарение:
- Если вы хотите передать квартиру при жизни и быть уверенным, что она достанется конкретному человеку.
- Если дарение происходит между близкими родственниками (нет НДФЛ).
Когда выбрать завещание:
- Если вы хотите сохранить контроль над квартирой до конца жизни.
- Если вы не готовы нести высокие нотариальные расходы.
Заключение
Оформление дарственной на квартиру в 2025 году стало более сложным и дорогим из-за обязательного нотариального удостоверения и изменений в налогообложении. Однако новые правила повысили безопасность сделок, минимизировав риск мошенничества. Чтобы подарить квартиру, необходимо подготовить полный пакет документов, обратиться к нотариусу и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Особое внимание следует уделить налоговым обязательствам, особенно если дарение происходит между неродственниками, и юридической чистоте сделки.
Перед оформлением дарственной проконсультируйтесь с нотариусом или юристом, чтобы учесть все нюансы и избежать рисков. Если вы сомневаетесь между дарением и завещанием, взвесьте свои цели, финансовые возможности и долгосрочные планы. Правильно оформленная дарственная станет надежным способом передать квартиру близкому человеку без лишних проблем.