Для дольщиков, ожидающих сдачи новостроек, продление моратория на взыскание неустойки с застройщиков до конца 2025 года стало неприятной новостью. С момента его введения весной 2024 года покупатели жилья лишились права требовать выплаты за задержки строителей.
Эта мера, призванная поддержать строительные компании в условиях экономической нестабильности, влияет на возможность покупателей жилья получить компенсацию за несвоевременную передачу объектов. Даже в случаях, когда застройщики не выполняют свои обязательства по срокам, дольщики не могут претендовать на неустойки. Разберёмся, что значит мораторий на неустойки для дольщиков, зачем его ввели и продлевают и как он влияет на состояния рынка недвижимости в России.
Что такое мораторий, почему он запрещает штрафовать застройщиков
Мораторий — это юридический термин, который обозначает приостановку или отсрочку выполнения законов и обязательств. Мораторий может вводить государство и отдельные организации. Это всегда временное явление, у которого есть срок действия или условия прекращения.
Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков освобождает строительные компании от обязанности выплачивать штрафы за задержки при сдаче объектов. Запрещены не только штрафы за просрочку сдачи домов в эксплуатацию, но и компенсации для дольщиков при расторжении ДДУ и неустойки за несвоевременное устранение недостатков. Запрет основан на Постановлении Правительства РФ и продлён до 31 декабря 2025 года.
Мораторий не освобождает девелоперов ото всех видов ответственности. Он вводит условия, при которых застройщики могут избежать уплаты неустоек:
- Строительная компания должна доказать, что задержка произошла по независимым от неё причинам. Например, из-за экономической нестабильности, роста цен на стройматериалы, санкционного давления или сбоев в логистике.
- Если застройщик использует обманные схемы или задерживает сдачу дома умышленно, он может быть привлечён к ответственности.
Впервые мораторий для строителей ввели в апреле 2020 года. Это была попытка поддержать строительный сектор в условиях пандемии и сопутствующего экономического кризиса. Тогда многие девелоперы закрыли офисы, количество сделок сократилось в несколько раз, а стройматериалы резко подорожали из-за осложнившейся логистики. Затем механизм повторили весной 2022 года, отменив мораторий в июле 2023 года. Текущий мораторий — третий по счёту в отрасли. Он действует с 22 марта 2024 года и распространяется на все новостройки, чьи сроки сдачи попадают в даты его действия.
Продление моратория в 2025 году: причины и последствия
Мораторий не стали прекращать, чтобы поддержать строительный сектор в условиях экономической нестабильности. Правительство России приняло решение о дополнительной защите застройщиков по следующим причинам:
Рост цен
Себестоимость строительных работ в РФ с апреля 2023 года по апрель 2024 года выросла на 13,2% (по справке Союза инженеров-сметчиков). Металлопрокат, цемент и оборудование подорожали, отечественные производители не всегда успевают выполнить импортозамещение стройматериалов.
Давление санкций
Зарубежные санкции ограничили импорт отделочных материалов и инженерии. Колебания курса рубля усложняют расчёты с иностранными поставщиками. Нарушены цепочки доставки из-за рубежа.
Ускорение сдачи объектов
Падение спроса и рост цен на строительные материалы создают финансовые проблемы для строителей. Мораторий снижает нагрузку на компании — это даёт им возможность завершить строительство быстрее.
Предотвращения банкротств
Снижение финансовой нагрузки помогает предотвратить банкротства строительных компаний. Особенно сложно приходится компаниям из регионов и застройщикам среднего размера. Из-за моратория дольщики получают свои квартиры позднее, но это лучше, чем остаться совсем без жилья из-за банкротства девелопера.
Последствия продления моратория могут быть существенными:
- На рынке недвижимости создаётся уверенность, что мораторий приведёт к постепенному восстановлению ситуации в секторе.
- Мораторий помогает сохранить рабочие места и избежать массовых банкротств строительных компаний.
- Но поддержка строителей за счёт дольщиков подвергает последних рискам. Это может снизить их доверие к застройщикам и к системе долевого строительства в целом.
- Запрет на взыскание неустоек и высокие ставки по кредитам связывают дольщиков с проектами. Они не могут уйти от застройщика без потери денег и взять новую ипотеку на тех же условиях, как в 2021 или 2023 году.
- Без ответственности застройщика перед дольщиками у строителей нет стимула улучшать качество строительства. Это может привести к ухудшению жилья, построенного в 2020–2025 годах.
Права дольщиков до и после моратория
Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, который будет действовать до конца 2025 года, изменил права дольщиков.
Без моратория:
- Дольщики имели право на компенсацию за задержку сдачи жилья. Если застройщик не сдавал дом в срок, дольщик мог требовать неустойку за каждые сутки отсрочки — 1/150 ставки ЦБ в день, умноженной на цену жилья по ДДУ (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ).
- Обнаружив недостатки в квартире, покупатели могли требовать их устранения в разумные сроки (ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ). На практике такие сроки не превышали 30–45 дней с момента отправки претензии застройщику.
- За нарушение срока устранения дефектов дольщик мог потребовать от застройщика неустойку (п. 1 ст. 23 Закона РФ №2300-I «О защите прав потребителей»).
- Дольщик мог расторгнуть ДДУ при задержке сдачи дома на 2 месяца и более, получив от девелопера проценты за пользование его деньгами по ставке ЦБ, умноженной на 2 (ч. 2 ст. 9 №214-ФЗ).
Во время моратория:
- Дольщики не могут требовать компенсацию за просрочку передачи жилья.
- Если застройщик задерживает устранение недостатков, дольщик тоже не может требовать неустойку и штраф.
- При расторжении ДДУ по желанию покупателя нельзя начислить проценты за пользование деньгами. Дата заключения ДДУ при этом может быть любой.
- Все денежные требования, предъявленные к застройщику до старта текущего моратория в марте 2024 года, он имеет право оплатить после его прекращения.
- В случае умышленной задержки ответственность застройщика сохраняется. Чтобы доказать это, потребуется обратиться в суд.
Коротко о главном
Продление моратория на взыскание неустойки с застройщиков продлён до конца 2025 года — это мера, направленная на поддержку строительного сектора, которая ограничивает права дольщиков.
- Застройщики освобождены от выплат за просрочку сдачи жилья.
- Дольщики лишены возможности требовать неустойку за задержки с устранением недостатков.
- При расторжении договора дольщики не могут рассчитывать на процент за пользование деньгами.
- Мораторий призван уменьшить число банкротств строительных компаний и ускорить завершение объектов.
- В условиях моратория дольщики остаются зависимыми от застройщиков, а рынок — уязвимым к снижению качества нового жилья.