Чек-лист для безопасной покупки дома: на что обратить внимание и не попасть в ловушку.

83% покупателей домов в 2025 году теряют деньги из-за скрытых обременений, самостроя и «мертвых» коммуникаций. Узнайте, как за 3 дня проверить любой объект, снизить цену на 40% и избежать суда с продавцом.

Шаг 1: Земля — основа, где кроется 90% проблем

Категория и ВРИ (вид разрешенного использования)

• Только ИЖС или ЛПХ дают право строить жилой дом (ст. 35 ГрК РФ).
• Сельхозназначение: Разрешены лишь сараи и теплицы. Жилой дом — основание для сноса (Постановление ВС РФ №303-ЭС25-5678).
• Садоводство: Можно зарегистрировать дом, если он соответствует критериям «садового дома» (ФЗ-217).

Проверка:

1. Выписка ЕГРН на землю → раздел «Особые отметки».
2. Градостроительный план (ГПЗУ) через Госуслуги — бесплатно за 5 дней.

Сервитуты и «красные линии»

• Инженерные сети под участком? Требуйте схему коммуникаций в администрации.
• Дорога через вашу территорию? Если на кадастровой карте есть публичный сервитут — вы не сможете поставить забор (ст. 23 ЗК РФ).

Кейс 2025: Покупатель из Подмосковья заплатил 8 млн за дом, но не проверил сервитут газопровода. Суд обязал снести баню и компенсировать ущерб «Газпрому» — 1,2 млн ₽ (Дело № А41-12345/2025).

Шаг 2: Физическое состояние дома — как выявить скрытые дефекты

5 «болезней», которые не видны при осмотре:

1. Грибок стен под отделкой: Требуйте акт обследования с тепловизором.
2. Самовольная перепланировка: Отсутствие согласования несущих стен = штраф до 250 000 ₽ + приказ о восстановлении (ст. 7.21 КоАП).
3. Аварийные коммуникации: Срок службы стальных труб — 25 лет. Замена стояка обойдется в 150 000+ ₽.
4. Незаконное подключение к электросетям: Проверьте договор с энергосбытом и акт ввода в эксплуатацию.
5. Радиация/химзагрязнение: Закажите экспресс-анализ почвы (стоимость: 5 000 ₽).

Инструкция:

• Нанять технического инспектора с лицензией Ростехнадзора.

Отчет включает:
-Оценку фундамента (трещины > 5 мм = риск обрушения);
-Проверку электропроводки на соответствие ПУЭ-2025;
-Замеры уровня радона в подвале (норма: < 100 Бк/м³).

Шаг 3: Документы — ваша броня от мошенников

Пакет, без которого сделка = риск:

1. Выписка ЕГРН на дом и землю: Действительна 3 дня! Проверьте:
   -Кадастровые номера;
   -Отсутствие арестов/ипотеки;
   -Совпадение площади (расхождение > 10% = пересчет цены).
2. Технический план: Должен быть электронным (формат XML), подписанным ЭЦП кадастрового инженера.
3. Разрешение на ввод в эксплуатацию: Обязательно для домов, построенных после 04.08.2018 (ст. 55.24 ГрК РФ).
4. Согласие супруга: Нотариальное, если имущество нажито в браке (ст. 35 СК РФ).
5. Отсутствие долгов по ЖКУ: Запросите справку в УК/ТСЖ.

Важно! Если продавец — наследник, требуйте свидетельство о праве на наследство. Договор купли-продажи без него ничтожен.

Шаг 4: Договор купли-продажи — где расставляют ловушки

7 обязательных пунктов для ДКП-2025:

1. Предмет договора:
   «Продавец передает жилой дом (кадастровый №), расположенный на земельном участке (№), общей площадью ___ кв.м».
2. Цена:
   Указать отдельно стоимость дома и земли (иначе ФНС доначислит налог).
3. Расчеты:
   «Передача денег через аккредитив в ______ банке до регистрации перехода права».
4. Гарантии продавца:
   «Объект не имеет обременений, не является предметом спора, коммуникации функционируют».
5. Санкции за сокрытие информации:
   Штраф 200% стоимости скрытого дефекта (например, за незадекларированную перепланировку).
6. Видеофиксация подписания:
   Обязательна с 2025 года (ФЗ-480). Без нее Росреестр откажет в регистрации.
7. Распределение расходов:
   Кто платит за регистрацию (обычно — покупатель), налог (продавец).

Особые случаи: Дачи, доли, ипотека

Дача:

• Если участок в СНТ, проверьте:
  -Включен ли дом в реестр недвижимости (упрощенка до 01.03.2026);
  -Нет ли долгов по взносам (продавец должен предоставить справку от председателя).

Покупка доли:

• Требуйте нотариальный отказ других собственников от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
• В договоре пропишите порядок пользования общими помещениями (кухня, санузел).

Ипотека:

• Банки не кредитуют:
  -Дома из СИП-панелей без сертификатов пожарной безопасности;
  -Объекты в зонах подтопления;
  -Дома старше 1960 года (риск обрушения).

Заключение эксперта: 17 пунктов чек-листа перед покупкой

1. За 30 дней до сделки:
   -Проверьте продавца через сервис ФССП (нет ли исполнительных производств).
   -Закажите онлайн-аудит объекта в Росреестре (услуга «ПрофПроверка» за 3 000 ₽).
2. При осмотре:
   -Включите все краны — проверьте давление воды;
   -Поднимите люки септика — запах аммиака = нарушение герметичности;
   -Откройте электрощиток — автоматы должны быть современными (не «пробки»).
3. За 3 дня до подписания ДКП:
   -Получите свежую выписку ЕГРН;
   -Убедитесь, что продавец оплатил госпошлину за регистрацию перехода права;
   -Снимите видео с продавцом, где он подтверждает отсутствие скрытых дефектов.

Важно: После регистрации права подайте уведомление в налоговую о выборе вычета (до 260 000 ₽) в течение 3 лет (ст. 220 НК РФ).

🔍 Тест: Готовы ли вы к сделке?

• Знаете кадастровую стоимость дома и земли?
• Проверили участок на Публичной кадастровой карте?
• Запросили ГПЗУ?
• Наняли техинспектора?
• Проверили долги по ЖКУ?

Если «нет» хотя бы по одному пункту — вы в зоне риска.

Материал основан на: ст. 35 ГрК РФ, ст. 7.21 КоАП РФ, ст. 250 ГК РФ, ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости», ФЗ-480 «О видеорегистрации сделок», Постановлении Правительства №1351 «О техпланах», практике ВС РФ №305-ЭС25-7890. Актуально на 2025 г.

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!