Гонконгский рынок недвижимости продолжает лихорадить. Одна из крупнейших девелоперских компаний региона — New World Development (NWD) — начала продавать недвижимость в материковом Китае. Причина — рекордные долги и давление кредиторов.
Сделка на миллиарды
30 июня 2025 года NWD заключила крупнейшее в своей истории соглашение о рефинансировании на 88,2 млрд гонконгских долларов (около $11,2 млрд). Если бы сделка не состоялась, компанию могли бы ждать досрочные взыскания долгов.
В результате срок погашения долгов на HK$63,4 млрд, которые нужно было выплатить в 2024–2025 годах, перенесён на три года. Залогом стали около 40 объектов недвижимости, включая знаменитый комплекс Victoria Dockside в центре Гонконга.
Но этого оказалось недостаточно. Кредиторы поставили условие — продажа активов в Китае. Без этого NWD не сможет снизить долговую нагрузку.
Продают кусками
Компания распродаёт объекты по частям. Среди них — престижные проекты K11 в Шанхае, Ханчжоу и Шэньчжэне. Такой подход позволяет быстрее закрыть сделки и вернуть ликвидность.
Особая ставка делается на частные инвестиционные фонды, готовые оперативно покупать лоты.
По данным Bloomberg Intelligence, чистый долг NWD к концу 2024 года достигал 96% капитала акционеров. Акции компании к моменту сделки потеряли более 90% стоимости по сравнению с пиком 2019 года.
Рынок Гонконга в упадке
Ситуация на рынке недвижимости Гонконга остаётся сложной:
- Цены на жильё упали до минимума за 9 лет.
- Аренда офисов снизилась на 40% с 2019 года.
- Торговые центры страдают из-за сокращения потока туристов из материкового Китая.
Для девелоперов доходы зависят от продажи жилья и аренды коммерческих площадей. Но спрос слабее, чем прежде.
Китай — рискованное направление
По итогам 2023 года более 50% всех продаж NWD приходились на материковый Китай. Для сравнения, у конкурента Sun Hung Kai Properties этот показатель около 30%. Это делает NWD более уязвимой к спаду в экономике Китая.
Например, башня K11 в Шанхае выставлена на продажу за 2,85 млрд юаней ($397 млн).
Ранее в 2025 году NWD даже вела переговоры о полной продаже бизнеса в Китае государственным компаниям КНР, но соглашение не было достигнуто.
Уход ключевых фигур
Финансовые трудности привели и к кадровым перестановкам. В 2024 году NWD получила первый за 20 лет годовой убыток. После этого пост CEO покинул Эдриан Ченг, внук основателя компании. Его сменил Эрик Ма, но продержался лишь два месяца. В ноябре 2024 года генеральным директором стала Echo Huang.
Для крупных гонконгских компаний, управляемых семьями, столь частая смена руководства — редкость.
Тем не менее, семья Ченг продолжает контролировать группу. Их состояние Bloomberg оценивает в $25,5 млрд. В холдинг входят ювелирный бизнес Chow Tai Fook и отельная сеть Rosewood, которой управляет Соня Ченг.
Что будет с рынком?
По прогнозу S&P Global Ratings, возможный дефолт крупного девелопера может:
- сократить продажи новостроек в Гонконге вдвое;
- обрушить цены на недвижимость ещё на 7% в 2025 году;
- увеличить риск невозвратных кредитов в банковской системе.
Сделка по рефинансированию позволила NWD выиграть время. Но дальнейшая судьба компании зависит от того, удастся ли продать объекты K11 и Victoria Dockside. От этого будет зависеть не только устойчивость NWD, но и финансовая стабильность всего гонконгского рынка.