🪖 Схема с длительными рассрочками от застройщиков крайне опасны – эксперты

🪖 Схема с длительными рассрочками от застройщиков крайне опасны – эксперты

Центробанк предупредил о рисках серой схемы покупки жилья в рассрочку. Формально это не рассрочка, а поэтапная оплата — покупатель делает взнос и платит частями до 10 лет, но собственником не становится до последнего платежа.

🔵Если застройщик обанкротится или передумает, человек может остаться без жилья и без денег. На фоне недоступной ипотеки подобные предложения становятся популярнее.

©️ Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:

Схема с длительными рассрочками от крупных застройщиков сейчас составляет примерно 4% предложения, но она возможна в индивидуальных случаях у любого застройщика, если покупатель не смог внести полную сумму до сдачи объекта.

При длительной рассрочке с удорожанием объекта условия все равно выгоднее рыночной ипотеки. Так, удорожание на 25% соразмерно переплате за первые 1,5 года по рыночной ставке или общей переплате по льготной при кредите на те же 10 лет.

Деньги, внесенные на этапе строительства, размещаются на эскроу и возвращаются в полном объеме с учетом удорожания. После сдачи объекта застройщик получает деньги с эскроу-счета. Если к этому моменту отсутствует полный расчет по договору долевого участия, застройщик может оформить квартиру на себя и предложить дольщику возврат средств или доплату в установленный срок. При нарушении сроков договор рассрочки предусматривает штрафы и принудительное исполнение обязательств.

При банкротстве застройщика после сдачи объекта условия договора сохраняются, и новый собственник обязан их выполнить, передав квартиру покупателю после полной оплаты.

©️ Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам»:

Серая схема поэтапной оплаты жилья опасна тем, что покупатель не получает права собственности до полного расчета и не защищен законом. Если застройщик обанкротится, есть риск потерять и деньги, и квартиру. Если же вдруг покупатель не сможет платить, он может изъять жилье у покупателя. В случае с ипотекой механизм другой — квартира не изымается, а продается по рыночной стоимости. Если выручка от продажи больше долга – она перечисляется клиенту.

Несмотря на привлекательные условия, эти схемы сейчас становятся популярнее из-за недоступной ипотеки, но юридически они крайне ненадежны.

Договоры рассрочки заключаются напрямую с застройщиками, а не с банками, поэтому такие сделки не регулируются ЦБ. Также застройщики могут хуже просчитывать возможные риски. Чтобы избежать проблем, важно внимательно изучить условия договора, особенно порядок начисления пеней, штрафов и возможные последствия при нарушении обязательств.

©️ Андрей Банников, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Действительно, рассрочки не могут не вызывать обеспокоенность со стороны ЦБ и других государственных органов, потому что рассрочки - это фактически завуалированный лизинг в настоящий момент, когда покупатель выплачивает денежные средства, но при этом квартира остается в собственности застройщика. Застройщик же, в отличие от специализированных компаний, которые занимаются лизингом, не контролируется и не подотчетен Центральному Банку России. У него нет тех гарантий и страховок, которые бы ему позволяли спокойно заниматься такой деятельностью по финансовому лизингу. Поэтому нет никаких гарантий для покупателя, что этот застройщик в течение действия рассрочки не обанкротится. Банк России прав в том, что такие операции несут риски в первую очередь для граждан, если мы говорим про длительные рассрочки.

©️ Даниил Старыгин, основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы:

Безусловно, долгосрочные рассрочки являются небезопасным способом расчетов, поскольку, как и прочие рассрочки, не имеют подкрепления отделом андеррайтинга и не регламентируются банком.

Это зачастую приводит к выдаче клиентам, не рассчитывающим финансовую нагрузку и как итог – к расторжениям договоров.