Путь строительства: как определить на практике

🏗️ Путь строительства: Пошаговая инструкция для руководителей строительных проектов

Определение пути строительства, это базовый, но весьма важный этап любого строительного проекта. От него зависит как логика выполнения работ, так и скорость мобилизации на объект, соблюдение сроков и бюджета. Этот процесс я, как руководитель строительной компании с 15-летним опытом, прохожу перед каждым новым объектом.

Если простыми словами, то Путь строительства представляет собой описание последовательности выполнения работ для оптимального строительства объекта.

Теперь расскажу как мы это делаем на реальных объектах. Это не теория, а именно пошаговая практика, проверенная десятками проектов. Путь строительства, это как логическая цепочка этапов, где окончание одного раздела является началом для другого. Ошибешься здесь, то будешь переделывать или терять деньги.

🧭 Что такое путь строительства?

Путь строительства, это последовательность выполнения строительных работ с учётом:

• технологии строительства,
• условий площадки,
• логистики,
• доступа к ресурсам,
• сроков и приоритетов заказчика.

На практике это пространственно-временная логика движения стройки по объекту, что за чем идет (техприсы, литеры, внешние сети, благоустройство и т.д.).

🛠 Как определить путь строительства: алгоритм действий, который работает

Во время предварительного планирования каждого проекта и желательно до начала проектирования стадии Р (Рабочей документации) Руководитель проекта организует процесс, способствующий разработке пути строительства. Все начинается с вступительного совещания, в котором учавствует Руководитель проекта, Руководитель строительства, Главный инженер, ПТО и желательно снабженец (для разработки плана закупок и своевременного обеспечения строительного проекта).

Теперь опишу шаги и конкретный алгоритм действий.

🔍 1. Анализ проектной документации
Прежде всего, необходимо глубоко погрузиться в проектную и рабочую (если она уже есть) документацию:

• Определить логическую разбивку: очереди, блоки, секции, захватки.
• Установить критические связи между видами работ (например, нельзя монтировать колонны без залитых фундаментов).
• Понять зависимости между объектами: где сетевое обеспечение, где теплоснабжение, где ввод.

📌 Пример: Если теплоснабжение идёт с южной стороны участка, возможно, стартовать стройку целесообразнее именно оттуда.

📄 Берем проектную документацию (ПД) и рабочую документацию (РД):
Что смотрим: Архитектурные решения (АР), Конструктивные решения (КР), разделы ОВ, ВК, ЭС, СС. Особенно узлы и спецификации.
Задача: Понимаем физическую структуру объекта. Что из чего состоит? Какие материалы? Какие технологии монтажа?
📌Пример: Чтобы смонтировать колонны каркаса (КР), нужно сначала сделать фундаменты (КЖ). Чтобы залить плиту перекрытия (КЖ), нужно смонтировать арматурный каркас и опалубку (по ППР).

🏗️ 2. Анализируем технологические зависимости (что за чем ДОЛЖНО идти):
Базовый принцип: Снизу вверх, снаружи внутрь, от чернового к чистовому.

Но это слишком общее.
Конкретика:
Земляные работы: Котлован ➡️ Устройство оснований ➡️ Фундаменты (ленточные, плитные, сваи с ростверком).
Каркас (если есть): Колонны ➡️ Ригели/балки ➡️ Плиты перекрытия. Или монолит: арматура колонн ➡️ опалубка колонн ➡️ бетон колонн ➡️ арматура перекрытия ➡️ опалубка перекрытия ➡️ бетон перекрытия ➡️ распалубка (по достижении прочности).
Ограждающие конструкции: Стены (кирпич, панели) ➡️ Кровля (стропила ➡️ обрешетка ➡️ кровельный пирог).
Стены обычно после перекрытия этажа, кровля идет после готовности стен техэтажа.
Инженерные системы: Грязные работы в первую очередь! Разводка канализации (ВК) и труб отопления (ОВ) в стяжке ➡️ Стяжка пола ➡️ Чистовая отделка.
Нельзя класть плитку, пока не залита стяжка с трубами.
Отделка: Штукатурка/ГКЛ ➡️ Шпаклевка ➡️ Грунтовка ➡️ Покраска/Обои/Плитка. Окна/двери ставят ДО чистовой отделки откосов.

📌 Ключевой вопрос по каждому этапу: "Что должно быть ГОТОВО, чтобы можно было начать этот этап?" и "Что НЕЛЬЗЯ делать после этого этапа?"

📍3. Оцениваем строительную площадку и логистику:
На практике многое решает география объекта:

• Где находится въезд и выезд?
• Как устроить внутреннюю логистику техники и материалов?
• Какие ограничения по размещению кранов, складов, временных сооружений?
• Есть ли “узкие места”, которые в дальнейшем затруднят доступ?

📌 Путь строительства начинается с самого доступного и логистически удобного участка, чтобы не заблокировать дальнейшие этапы.

Размеры и форма: Где место для складирования? Как организовать подъезды? Где будут стоять краны?
📌 Пример: Если площадка тесная, возможно, придется ставить конструкции "с колес" (например ЖБИ или металлоконструкции), это влияет на график поставок и последовательность монтажа.
Грунты и рельеф: Нужен ли сложный водоотвод? Укрепление откосов котлована? Это добавит этапы.
Соседние объекты/коммуникации: Работа рядом с ЛЭП, газопроводом, ж/д путями? Такая специфика требует особых мер безопасности и согласований, поэтому выделяем в отдельные этапы или длительные простои (лучше такие виды работ отдавать на субподряд компаниям, которые на этом специализируются, сэкономите время и нервы).
Доступность: Узкие улицы? Ограничения по времени въезда? Влияет на график поставок и вывоза мусора.

📆 4. Учитываем сезонность и погоду (очень важно в России!):
Некоторые работы возможны только в тёплое время года, а другие требуют определённой последовательности.

Земляные работы: Грунтовая дорога весной? Котлован превратится в болото. Лучше делать в сухой период или закладывать дорогие меры по водоотведению.

Бетонные работы: Заливка монолита зимой, это прогрев бетона, тепляки, добавки. Дороже и медленнее. Стараемся вынести на теплое время.

Кровельные/фасадные работы: Сильный ветер, дождь, снег — остановка работ. Планируем на максимально стабильный период или закладываем буферы.

Открытые работы: Штукатурка фасада, асфальтирование, только при плюсовой температуре и сухой погоде.

Установка окон: планируйте закрыть теплый контур до ноября/декабря, чтоб в зиму спокойно делать электрику и черновую отделку.

📌 Учитываем эти факторы, особенно если стройка начинается осенью или зимой.

🚛 5. Логистика поставок и складирования
Оцениваем:

• Возможность подвоза и хранения крупных конструкций.
• Условия разгрузки.
• Расстояния от склада до точки монтажа.
• Нужно ли временное усиление дорожного полотна?

📌 Если хранить материалы негде, то меняем путь, чтобы освобождать участки по мере продвижения стройки.

👥 6. Возможности мобилизации персонала и техники
Важно оценить:

• Сколько фронтов реально можно открыть без потери качества.
• Есть ли доступные бригады, подрядчики, техника.
• Не наступаем ли сами себе "на пятки”, открывая работы в неудобных местах.

📌 Правило - стройка должна быть «саморазвивающейся», т.е. одно завершённое звено открывает путь к следующему.

🤝 7. Анализируем договора с Заказчиком и Подрядчиками. Финансы

• Определяем этапы, важные для финансирования (например, по КС-2).
• Учитываем приоритет ввода определённых объектов (административные здания, инженерные сети и т. д.).
• Анализируем график платежей по контракту.

📌 Обратите внимание, что часто путь строительства продиктован не только технической логикой, но и финансами.

Этапы сдачи/оплаты: Часто Заказчик требует сдать часть объекта раньше ("первая очередь"). Это диктует путь! Придется выделять работы для этой очереди в отдельный логический блок.

Уникальные требования: Спецоборудование с долгим сроком изготовления? Значит, его фундамент и монтажная зона должны быть готовы к четкой дате. Ставим это вехой.

Ключевые вехи по контракту: Получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию. Это точки, от которых отталкиваемся назад, декомпозицией работ (считаем стройку с конца).

⚙️ 8. Определяем ключевые технологии и ресурсы:
Кран: Какой грузоподъемности и вылета нужен? Когда он требуется? Его монтаж/демонтаж, это отдельные этапы. Без крана не смонтируешь каркас или панели.
Спецоборудование: Компрессорная станция для пневмоинструмента? Станция прогрева бетона?
Уникальные технологии: Сложный фасад? скользящая опалубка? Требуют особой подготовки основания и графика.

👷 Как это выглядит на выходе? Простой пример пути для типового ЖК:

1. Подготовка: Расчистка территории ➡️ Геодезия ➡️ Ограждение ➡️ Временные дороги/коммуникации.
2. Нулевой цикл: Разработка котлована ➡️ Устройство оснований ➡️ Фундаменты (сваи ➡️ ростверк ➡️ плита) ➡️ Гидроизоляция ➡️ Обратная засыпка.
3. Коробка (последовательно по секциям/этажам):
   Секция 1: Монолит каркаса 1 этаж ➡️ Кладка стен 1 этаж ➡️ Монолит перекрытия 1 этаж ➡️ Монолит каркаса 2 этаж ➡️ 3, 4... ➡️ Кровля секции 1.
   Параллельно Секция 2, 3... (если позволяет логистика кранов и бригад).
4. Фасад (по мере готовности секций): Утепление ➡️ Монтаж подсистемы ➡️ Обшивка.
5. Инженерка (внутри, по этажам/секциям):
   "Грязная" стадия: Разводка стояков ОВ/ВК/ЭС ➡️ Разводка горизонтальных сетей в стяжках/штробах ➡️ Стяжки/замоноличивание.
   "Чистая" стадия: Монтаж сантехприборов, радиаторов, розеток/выключателей, щитов, слаботочки.
6. Отделка (последовательно по этажам, снизу вверх): Штукатурка ➡️ Шпаклевка ➡️ Грунтовка ➡️ Покраска потолков ➡️ Плитка/полы ➡️ Покраска стен ➡️ Установка дверей ➡️ Монтаж сантехники/электрофурнитуры ➡️ Уборка.
7. Благоустройство: Уличные сети ➡️ Дороги ➡️ Тротуары ➡️ Озеленение ➡️ МАФы, МОПы.
8. Пусконаладка и сдача: Комплексное опробование систем ➡️ Устранение недоделок ➡️ Получение Акта ввода.

✅ Результат: Что мы получаем после определения пути

• Готовый скелет для ГПР (Графика производства работ)
• Понимание, кого и когда мобилизовать
• Оценка необходимости временных сооружений и дорог
• Уверенность в реальности сроков и стоимости

🗂️ Шаблон схемы пути строительства

(в таблице Excel)

Включите цветовую маркировку (по зонам, фронтам или критичности).

Подготовьте Диаграмму Ганта на основе таблицы или проставьте вехи в самой таблице.
Создайте отдельные листы:
По ресурсам (техника, рабочая сила, материалы).
По временным дорогам и подъемникам.
По зависимости от внешних сетей (ТУ).

❌ Где чаще всего совершаются ошибки (моя любимая рубрика):

• "Забыли" про временные этапы: Монтаж/демонтаж крана, установка бытовок, строительство временных дорог, а это время и деньги.
• Не учли технологический перерыв: Бетону нужно набрать прочность перед нагрузкой, стяжке - высохнуть перед плиткой, шпаклевке - перед покраской.
• Проигнорировали сезонность: Запланировали фасад на ноябрь в Сибири.
• Переоценили параллельность: Назначили слишком много работ на одной захватке. Бригады мешают друг другу, качество падает и планы не выполняются.
• Не привязали к ресурсам: Запланировали интенсивный монолит, но не хватит опалубки или арматурщиков.
• Не согласовали с работы со смежными Субподрядчиками (СП): Пообещали фронт работ СП к 1 июня, а он будет готов только к 15-му.

Ну и в завершении подведу итог - определить путь строительства, это значит понять логику рождения объекта из земли.
Это требует определенных навыков и компетенций:
✅ Глубокого знания технологии ("как это делается руками").
✅ Чтения чертежей (видеть не только линии, но и последовательность работ).
✅ Понимания площадки (ограничения перевдижения, логистику, этапность).
✅ Учета внешних факторов (погода, договоры).

Совет: Собирайте совещание и мозговой штурм только с опытными прорабами, ПТОшниками, инрженерами и снабженцами. Их практический опыт бесценен. Нарисуйте путь в Экселе или в простом диаграмме Ганта. Если видите, что этап можно начать только при 100% готовности предыдущего, то вы на правильном пути. Удачи! 🏗️

❗️Ставьте 👍 если было полезно
❗️Подписывайтесь на канал
❗️Делитесь в комментариях, как вы строите путь

Весь список статей по теме:
👥 Жизненный цикл строительного проекта.

_______________________________________________________________________________________ Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇