Риски покупки недвижимости. Выжимка подводных камней
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ. Данный список мой личный и на основе моего опыта по этому прошу не обижаться. Пишу от худшего к лучшему.
Каких квартир стоит избегать?
1) Квартиры полученные в наследство
У тех, кто имеет права на наследство будет возможность вас лишить жилья и денег. Избегать в любом случае, у мужчин могут оказаться неизвестные наследники. Крайне не рекомендую в это лезть. Такая сделка заключается только с гарантом, который все сто раз проверит и компенсирует вам деньги, в случае неожиданных камней.
Хочу заметить, что деньги вам обяжутся выплатит, но скорее всего, это будет ежемесячная сумма списанная с заработанной платы должника в размере среднестатических алиментов ))
2) Использование мат капитала
Внимательно проверять сделки. Если использовался - должна быть доля. Требуйте все справки об остатке и использовании. Если доли правильно выделили, то все нормально. ЕСЛИ ДОЛИ НЕ ВЫДЕЛИЛИ, то через суд у вас могут отнять жилье и деньги вам не вернуть. Тут тоже лучше пользоваться услугами юриста!
3) Наличие обременений
Если - это ипотека, то достаточно факта выплаты, платежного поручения и свежей выписки из ЕГРН без обременений. Если - это какие-то другие обременения, стоит напрячься. И. Передумать.
4) Перепланировка
В большинстве случаев будет несогласованная. Лучше все ж требовать согласования и утверждения. А то, потом это будет ваша проблема.
Серьезные: СНОС НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ - стен, перегородок, объединение комнаты с балконом или лоджией, перемещения жилых помещений в нежилые(и, наоборот), вывод отопления на балкон, отпиливания пожарных лестниц, пайка люков и многое другое. Квартира должна выглядеть как в плане. Если мелкие нарушения легко исправимы, то несущие стены заново построить - проблематично.
5) Демпинг
По другому, покупка жилья с целью ёё перепродажи, избегайте таких квартир. В них могут оказаться проблемы, которых не предвидеть.
6) Жилье приобрелось недавно, всегда интересуйтесь целью продажи.
Очень странно покупать квартиру и продавать без видимых причин. Вдруг возникнут имущественные споры. После 3-х лет владения можно хотя бы частично быть уверенным, что никто не заявится
7) Хотят только наличку, не хотят платить налоги.
Это явный признак что человек готов обманывать, вы не исключение! Игра не стоит свеч.
8) Собственники и владельцы доль.
Все участники должны участвовать в сделке. Другого не дано. Либо отказ в пользу другого лица. Если их много, то лучше напрячься
9) Правоимеющие
Если жилье приобреталось в браке, то супруг или супруга на него претендуют, даже если продажа в период развода, поэтому требуется обязательное нотариальное согласие на продажу.
10) Прописанные
На момент продажи требуйте, чтобы все были выписаны. чувствуете, что продавец упирается, не тратьте время. Людей без другого жилья можно выписать только через суд.
Итоговое напутствие
Срок исковой давности составляет три года с момента окончания срока оплаты по Договору купли-продажи и может быть восстановлен судом при наличии достаточных оснований. При этом срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.
(ст. ст. 196, 450, 486, 488, 489 ГК РФ)
То есть в течении трех лет старый собственник или другой обладатель прав может обратиться в суд с оспариванием сделки.
Основные риски возникают на сделки заключаемые без участия банков, ипотечное жилье обычно хорошо проверяется. И, да, хотелось бы не в обиду риэлторам, но они плохие юристы, поэтому лучше обращаться к кому-то с образованием, хотя бы к юристам по недвижимости.
Гарантийный сертификат на жилье стоит немного, но зато вашу сделку и документы проверит юридическая организация. И в случае, если вашу сделку оспорят в получите на руки сумму сертификата. Без Титульного Страхования, при оспаривании сделки, вы останетесь без квартиры и ипотеки. Поэтому настоятельно рекомендую страховать все сделки на крупные суммы.
Всем добра, Внимательно проверяйте документы и сверяйте все данные, даже после хороших юристов бывают отпечатки!.