Как правильно передать деньги при покупке квартиры: основные способы и юридические тонкости.

Глава 1. Законодательные изменения 2025 года

Ключевые новеллы:

1. Обязательная верификация крупных сумм (свыше 1 млн ₽) через Финмониторинг (ФЗ №115 ст. 6.1);
2. Лимит наличных расчетов между физлицами снижен до 300 тыс. ₽ (Указание ЦБ №6471);
3. Нотариальная ответственность за сделку повышена до 15 млн ₽ (ст. 17.1 Основ о нотариате);
4. Автоматическая блокировка подозрительных эскроу-счетов (ФЗ №389 "О ПП РФ").

Важно! С 01.07.2025 передача > 500 тыс. ₽ наличными при сделках с недвижимостью запрещена. Нарушение грозит штрафом 20% от суммы (ст. 15.25 КоАП РФ) .

Глава 2. 4 формы предоплаты: Плюсы и скрытые риски

1. Задаток (ст. 380 ГК РФ)

• Суть: Сумма, гарантирующая заключение ДКП. При отказе покупателя — остается у продавца, при срыве сделки продавцом — возвращается в двойном размере.
• Ловушка 2025: Если ДКП не подписан в срок, задаток признается авансом без гарантий (Определение ВС № 4-КГ25-3).

2. Аванс

• Опасность: Возвращается при любом срыве сделки. Продавец может безнаказанно найти другого покупателя.
• Защита: Включайте в расписку пункт: «При отказе Продавца от сделки он выплачивает Покупателю 0,1% от суммы аванса за каждый день просрочки».

3. Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ)

• Новое: С 2025 года применяется для компенсации убытков при просрочке регистрации.
• Пример: Если Росреестр задерживает регистрацию, продавец платит 1 000 ₽/день из суммы платежа.

Глава 3. 5 безопасных способов передачи денег

1. Аккредитив с отсрочкой (ст. 867 ГК РФ)

• Принцип: Банк блокирует деньги до выполнения условий (регистрация перехода права).
• Стоимость: 0,2% от суммы + 5 000 ₽ (в Сбербанке).
• Риск 2025: Мошенники создают фиктивные банки-эмитенты. Проверяйте лицензию ЦБ!

2. Эскроу-счет (ФЗ №212)

• Как работает: Деньги хранятся у банка до перехода права. При срыве — возвращаются покупателю.
• Новое: С 2025 года банк автоматически проверяет легальность денег через Финмониторинг.

3. Публичный депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ)

• Процесс: Деньги вносятся на счет нотариальной палаты.
• Плюс: Нотариус несет солидарную ответственность до 15 млн ₽.
• Минус: Комиссия 1,5% + 3 000 ₽.

4. «Безопасный расчет» от Сбербанка

• Реальность: Обычный эскроу с маркетинговым названием.
• Фишка: SMS-уведомления при попытке досрочного снятия.

5. Цифровой чек через Госуслуги

• Новинка 2025: Покупатель переводит деньги на виртуальный счет Росреестра. Средства автоматически поступают продавцу после регистрации. Комиссия — 0,3%.

Глава 4. 7 фатальных ошибок при передаче денег

1. Доверенность без права получения денег
   Пример: Риелтор с доверенностью на «сопровождение сделки» исчез с 4 млн ₽.
   Защита: Требуйте доверенность с формулировкой: «Право получения денежных средств по ДКП» + проверка в реестре ФНП.
2. Расписка без расшифровки назначения платежа
   Последствие: Продавец доказывает, что это «долг за услугу», а не оплата квартиры.
   Образец: «Получены средства по ДКП №__ от [дата] за квартиру по адресу [адрес]».
3. Передача денег до выписки продавца
   Риск: В квартире остаются прописанные «неприкосновенные» жильцы (инвалиды, дети).
4. Оплата через карту физлица
   Ловушка: При оспаривании сделки банк вернет деньги продавцу как «ошибочный платеж».
5. Использование криптовалюты
   Санкции: Сделка признается ничтожной + конфискация средств (ст. 14.64 КоАП).

Глава 5. Заключение эксперта: 5 правил неуязвимости

1. Платите только после регистрации
   Через Росреестр: статус перехода права отслеживается онлайн.
2. Требуйте выписку из ЕГРН перед оплатой
   Проверяйте: дата выдачи — день передачи денег, в графе «Правообладатель» — ваше ФИО.
3. Используйте двухключевой эскроу
   Условие: Для снятия денег нужны подписи продавца + независимого юриста.
4. Страхуйте риски титула
   Полис покроет убытки, если сделка оспорена (до 10 млн ₽).
5. Фиксируйте передачу средств на видео
   Требуйте произнести фразу: «Деньги получены в полном объеме за квартиру по адресу [адрес]».

Материал основан на ст. 380, 381.1, 867 ГК РФ, ФЗ №115, №212, №389, Указании ЦБ №6471, статистике Судебного департамента ВС РФ за 2024-2025 гг.

P.S. Проверьте продавца через сервис ФНС «Прозрачный бизнес»: если он ИП с долгами, деньги могут списать приставы сразу после поступления на счет. Передавайте средства только после погашения его налоговых обязательств!

Подпишитесь на канал — экспертные статьи, свежие законы и советы юристов прямо в вашей ленте. Не упускайте важное!