В любом мегаполисе центр является самым престижным районом. Здесь самая дорогая земля; здесь сосредоточены бизнес-центры, достопримечательности, культурные и развлекательные учреждения. Но с точки зрения инвестиций покупка недвижимости в центре может оказаться не самым выгодным вложением.
Каждая локация имеет свой потенциал развития. Между домами можно втиснуть ещё одну 30-этажную высотку, но новая школа рядом не появится. Зато появится ещё больше проблем с парковками и автомобильными пробками.
Москвичи начали это понимать, и всё чаще вместо перенаселённого центра столицы выбирают тихие зелёные районы.
Этот тренд отражается и в динамике цен на новостройки. По итогам 1-го квартала 2025 года сильнее всего подорожали новые квартиры в следующих московских округах:
- ЮВАО — на 9,17%
- САО — на 8,62%
- НАО — на 6,84%
- ЗАО — на 6,63%
В Центральном округе, для сравнения, рост составил 4,85%.
Такие районы, как Хамовники и Остоженка, постепенно теряют свою привлекательность. Строят здесь мало, а существующие предложения «морально» устарели.
Чтобы понимать, какие районы Москвы сегодня действительно набирают ценность, а какие уже перегреты, стоит опираться не только на аналитику цен, но и на живую карту предложений. В каталог новостроек удобно заходить перед выбором района, такой формат помогает быстро отсеять переоценённые варианты и увидеть, какие локации сейчас развиваются быстрее остальных. Каталог новостроек Москвы на старте продаж особенно полезен тем, кто выбирает жильё с инвестиционной перспективой: ранний вход даёт лучшую доходность, а сравнение по метрикам — минуты до метро, класс тишины, инсоляция, окружение — избавляет от ошибок, связанных с устаревшими представлениями о районе. Это инструмент, который помогает ориентироваться в городе без догадок.
В этой статье мы проанализируем, какие локации выбирают москвичи, и есть ли на карте столицы «скрытые жемчужины», которые в ближайшее время станут точками притяжения.
Go West, или тренды внутренней миграции
В 2021 году Росстат представил аналитику перемещения граждан внутри страны. Обнаружилось, что интенсивность внутренней миграции в столице гораздо ниже, чем в окружающих её регионах: 7,3 человека на 10 тысяч населения против 51 в Подмосковье.
Происходит рост так называемых субурбий: граждане предпочитают селиться подальше от центра и ездить оттуда на работу. В границах старой Москвы наиболее популярным направлением является Западный округ. Здесь хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура, много рекреационных зон и обилие природной зелени. До центра столицы можно добраться за каких-нибудь 15–20 минут.
Ещё один плюс ЗАО — большое количество хороших школ и известнейших московских вузов, среди которых МГУ, РАНХиГС, МЭСИ и другие. Западный округ лидирует по числу новостроек премиального сегмента.
Наиболее престижными районами ЗАО считаются:
- Раменки;
- Дорогомилово;
- Крылатское;
- Фили-Давыдково.
Москвичей привлекают сюда сотни гектар нетронутой природы, хорошая экология и широкие возможности для отдыха и развлечений. В ЗАО находятся ботанический сад МГУ, Московский цирк, лучшие в столице спортивные комплексы и парковый комплекс на Воробьёвых горах.
В Западный округ стекаются представители московского среднего класса, поэтому в криминальном плане он является наиболее благополучным и комфортным для жизни с детьми.
Как выглядит идеальный район для жизни с точки зрения москвичей, читайте на нашем канале.
Завтра будет дороже: районы Москвы, к которым стоит присмотреться
Раменки или Крылатское не всегда пользовались популярностью. Раменки когда-то были типичной городской окраиной с угрюмыми «панельками» и плохо освещёнными закоулками, а Крылатское до 1970-х годов имело статус сельского поселения. Но во время подготовки к Олимпийским играм 1980 года Крылатское получило новую жизнь: здесь построили Гребной канал, появилась другая спортивная инфраструктура. Много средств было потрачено и на внешнее преобразование района.
Именно так происходит экономический и социальный рост территорий. Деньги вкладываются в развитие инфраструктуры, и это приводит к появлению новых рабочих мест. Новым жителям необходимы школы, поликлиники, торговые центры и жильё. Спрос приводит к росту предложений. К локации начинают проявлять интерес состоятельные жители центра, которые хотят получить комфорт загородной жизни и при этом не расставаться с привычными удобствами.
Сегодня некоторые районы Москвы остаются недооценёнными из-за близости к промзонам или из-за сложившихся стереотипов. Но промзоны активно осваиваются, в том числе и по программе комплексного развития территорий. Зато у этих локаций имеются плюсы: расположение вдали от густонаселённого центра, близость к природе и естественным водоёмам. Примером успешного редевелопмента промзон в Москве являются «ЗИЛ» и «Нагатинский затон».
Точками роста могут стать районы, где идёт реновация или реконструкция дорожной сети. Такие факторы положительно скажутся на качестве жизни, поскольку формируется новый городской ландшафт и улучшается транспортная доступность.
В числе перспективных локаций эксперты называют:
- в Западном округе — Фили-Давыдково, Ново-Переделкино;
- ЮЗАО — районы Гагаринский и Академический, Котловка, Ясенево;
- СЗАО — Северное и Южное Тушино;
- САО — Тимирязевский район, Западное Дегунино;
- СВАО — Марфино, Марьина Роща, район Северный;
- ВАО — Преображенское, Сокольники, Метрогородок;
- ЮВАО — Южнопортовый, Печатники, Кузьминки;
- ЮАО — район Даниловский, Нагатинский затон, Сабурово
Рублёво-Архангельская ветка метро вдохнёт новую жизнь в окружающие населённые пункты. По мнению, экспертов, спросом будут пользоваться новостройки возле станции «Звенигородская», а также в Красногорске и посёлке Архангельское.
Недооценённым считается и зеленоградское направление, где сегодня стоимость квадратного метра жилья колеблется вокруг 250 тысяч рублей. Расположенная в Зеленограде особая экономическая зона должна привлечь высококвалифицированных специалистов и подстегнуть спрос на недвижимость.
По мере строительства Троицкой линии метро станет более востребованным и одноимённый округ, а дополнительным стимулом развития района послужит Минское шоссе. Однако, у слишком отдалённых локаций Новой Москвы перспективы пока не столь очевидны.
Чем привлекает покупателей Новая Москва, и каков потенциал этого региона, читайте в статье на нашем канале.