Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (или подведомственное им СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») неожиданно заявил о том, что бессрочный договор аренды расторгнут? Неприятно и неожиданно, но с этим можно работать!
Разберем вопрос поэтапно.
Что такое бессрочный договор аренды?
Все договоры аренды с КИО СПб, как земельных участков, так и помещений, содержат условие о возобновлении договора на неопределенный срок в случае, если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении договора.
Как это выглядит в договоре:
Данное положение упрощает жизнь как арендатору, так и арендодателю: не нужно каждый раз заключать новый договор или дополнительное соглашение о его продлении.
Таким образом, договор аренды фактически становится бессрочным, т.е. у него нет конкретного срока окончания действия.
Однако, вместе с таким положением в договор обязательно включается право сторон на отказ от договора с уведомлением другой стороны не позднее чем за 1 или 3 месяца (в зависимости от редакции договора). Аналогичное положение содержит ст. 610 ГК РФ.
Как это выглядит в договоре:
И если арендатор вряд ли заинтересован в расторжении договора аренды, то КИО СПб по самым разным причинам может инициировать данный процесс.
Расторжение договора аренды по инициативе КИО СПб: как сохранить аренду?
1. Определяем возможность судебного обжалования отказа от аренды
Обычно арендаторы узнают об отказе КИО СПб от договора аренды одним из следующих способов:
- поступление уведомления по Почте России;
- появление уведомления в личном кабинете арендатора на сайте КИО СПб;
- появление на арендованном земельном участке или помещении представителей ККИ СПб с требованием об освобождении арендуемой площади;
- звонок от работников КИО СПб по телефону.
Официальным уведомлением, конечно, является только полученное через Почту России официального письма от КИО СПб.
Расторжение договора по вышеуказанному основанию признается судами правомерным, не смотря на оплату арендных платежей арендатором в срок и в полном объеме, долгосрочность арендных отношений и т.д.
Единственное основание, по которому расторжение договора может быть признано незаконным – нарушение установленного договором и законом порядка расторжения.
Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что в абсолютном большинстве случаев арендаторам отказывали в удовлетворении исков о признании уведомления о расторжении договора незаконным.
Исключение составляют случаи:
- направления уведомления не на юридический адрес арендатора;
- уведомление не было доставлено не по вине арендатора (например, по вине Почты России).
При этом, факт неполучения уведомления не по вине арендатора необходимо доказать, как и факт направления уведомления не на юридический адрес арендатора.
В противном случае суды отказывают в удовлетворении исков арендаторов.
Возможность успешного обжалования отказа от аренды со стороны КИО СПб при неполучении уведомления по вине Почты России подтверждается судебной практикой:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.03.2024 № Ф07-22961/2023 по делу № А56-9762/2023.
Наличие одного из вышеуказанных нарушений порядка отказа от договора в совокупности с продолжающимися отношениями по аренде (оплата арендных платежей) также ведут к успешному обжалованию отказа в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 № 13АП-11510/2020 по делу № А56-112838/2019.
При наличии хотя бы одного из вышеуказанных случаев необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора действующим, о признании отказа КИО СПб от договора аренды недействительным, об обязании восстановить запись об обременении объекта арендными правоотношениями.
Таким образом, в целях определения возможности судебного обжалования отказа необходимо:
- проверить, направлялось ли уведомление по Почте России на юридический адрес арендатора;
- проверить, осуществляла ли Почта России попытки вручения письма, оставляли ли уведомление о поступлении почтового отправления при невозможности его вручения.
При отсутствии на руках самого письма от КИО СПб необходимо записаться на личный прием, в ходе которого выяснить данные обстоятельства (сфотографировать письмо, получить трек-номер).
ВНИМАНИЕ! Неполучение корреспонденции по своей вине по юридическому адресу (получили уведомление и не пошли в отделение Почты России для получения письма) не освобождает от последствий неполучения такого письма. В таком случае письмо направляется отправителю, а письмо считается доставленным арендатору.
2. Действия при невозможности обжалования отказа в суде
Если уведомление направлено по юридическому адресу, а Почта России не совершила никаких ошибок, то судебные перспективы обжалования отказа КИО СПб от аренды отсутствуют.
При этом шансы на сохранение аренды все еще остаются.
КИО СПб в своем уведомлении сами указывают на такую возможность.
Выглядит это так:
Или так:
То есть, при получении такого уведомления и понимания отсутствия судебных перспектив, необходимо в максимально короткий срок провести оценку рыночно стоимости объекта и отчет о такой оценки предоставить КИО СПб вместе с заявлением о заключении договора на новый срок, либо направит гарантийное письмо и принять участие в аукционе.
В случае, если предусмотренный договором срок (1 или 3 месяца) после получения уведомления прошел, а вышеуказанное заявление о заключении договора на новый срок в КИО СПб не направлено, следует:
- направить в КИО СПб мотивированное (обязательно!) письмо с просьбой о непринятии мер по принудительному освобождению занимаемой площади;
- участвовать в торгах на право заключения договора аренды.
Вывод
Желание КИО СПб расторгнуть договор аренды не является приговором. Даже в такой ситуации имеется несколько путей решения возникшей проблемы. Однако, даже для описания всей ситуации поверхностно, потребовалось составить такую большую статью. Множество деталей и нюансов могут иметь существенное значение при выборе способа защиты прав и интересов арендатора.
Поэтому, чтобы сохранить свое право на аренду земельного участка или помещения лучше обратиться к команде профессионалов, которые помогут отстоять Ваши права в таком сложном вопросе.
Наше портфолио с примерами выигранных нами судебных дел на нашем сайте: https://via-jure.ru/
Еще больше новостей юридической фирмы "Холуянов, Зубков и партнеры" на нашей странице в "Вконтакте": https://vk.com/viajure