В настоящее время владельцам жилья стало сложнее выселять арендаторов, даже при наличии договора краткосрочной аренды.
Еще больше юридических нюансов публикую в НОРМАТИВНОМ
Почему возникла такая ситуация? Часто случается, что срок действия договора истекает, но арендаторы не торопятся освобождать помещение. Это особенно актуально для договоров с автоматической пролонгацией.
Многие собственники предпочитают заключать договоры аренды на срок менее года, чтобы избежать обязательной регистрации в ЕГРН, предоставления арендаторам преимущественного права на заключение нового договора и других гарантий, предусмотренных статьей 683 ГК РФ.
Поэтому, как правило, составляются краткосрочные договоры, например, на 11 месяцев, иногда с возможностью продления на тот же срок при отсутствии возражений.
Однако, в последнее время такая схема стала менее надежной для собственников. Разберемся, почему.
Недавние разъяснения Конституционного суда РФ внесли ясность в порядок расторжения краткосрочных договоров аренды жилья (до года) без обращения в суд. Арендодатель может досрочно прекратить договор только при наличии серьезных оснований, четко прописанных в договоре и связанных с нарушениями со стороны арендатора (например, значительная задолженность или серьезные нарушения правил проживания). В противном случае, выселение арендатора до окончания срока договора возможно только через суд.
В случае необоснованного выселения арендатор имеет право обратиться в суд за компенсацией и восстановлением права на проживание.
Длительные арендные отношения и автоматическое возобновление соглашения
Судебная практика указывает на то, что краткосрочный договор аренды с автоматической пролонгацией, фактически длящийся более года, квалифицируется как долгосрочный. В таких случаях выселение арендаторов возможно исключительно в судебном порядке (согласно Постановлению Конституционного Суда РФ №23-П от 02.06.2022).
Конституционный Суд также подчеркнул недопустимость одностороннего расторжения долгосрочного договора аренды жилого помещения по инициативе собственника без обращения в суд (согласно ст. 687 ГК РФ и ст. 40 Конституции РФ). Если договор, изначально заключенный на короткий срок, содержит пункт об автоматическом продлении, арендные отношения могут быть признаны долгосрочными, что влечет за собой необходимость обращения в суд для выселения проживающих.
Рекомендации
Во избежание потенциальных проблем рекомендуется заключать договоры аренды на срок, не превышающий один год, и избегать включения условия об автоматической пролонгации. При необходимости продления арендных отношений следует заключать новый краткосрочный договор.
Таким образом, сохраняется возможность расторжения договора во внесудебном порядке, что соответствует позиции, выраженной Конституционным Судом.