Даже если вы застеклили балкон десять лет назад без разрешения, сейчас это может обернуться серьёзными проблемами: штрафами, требованиями демонтировать конструкцию, а также риском повторных наказаний, если предписание суда не будет выполнено вовремя. Повторные штрафы могут назначаться регулярно до полного устранения нарушений.
Однако есть ситуации, когда собственник может избежать санкций, и не все владельцы квартир столкнутся с такими суровыми мерами.
Что изменилось в последние годы
Ранее суды часто становились на сторону владельцев квартир, если им удавалось доказать отсутствие риска для безопасности или разрушения фасада здания из-за остекления. Аргументы о комфорте и улучшении условий проживания также принимались во внимание.
Однако с 2025 года судебная практика изменилась из-за новых разъяснений Верховного суда РФ и изменений в законодательстве.
Новые правила: согласие всех собственников
Верховный суд РФ утвердил более строгие стандарты: теперь любые изменения, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, требуют обязательного согласия всех собственников. Эта норма закреплена в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подтверждена решением Верховного суда от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2.
Это означает, что большинство судов теперь имеют единый подход: если балкон был остеклён без согласия всех владельцев и без разрешения - конструкцию придётся демонтировать, а собственника накажут штрафом. В случае невыполнения требования взыскания могут быть регулярными, вплоть до начисления штрафа за каждый день просрочки.
Почему остеклённые балконы стали проблемой
- Любое остекление балкона с выносом на фасад или установкой козырька считается изменением общего имущества дома. Даже незначительная на первый взгляд конструкция может влиять на внешний вид и состояние здания.
- Балконная плита обычно также относится к общедомовому имуществу. Поэтому любые работы с ней требуют согласия остальных собственников.
- Если общее собрание жильцов не давало официального разрешения на остекление (даже если оно было выполнено много лет назад), суд, как правило, признаёт такие работы незаконными. Есть множество решений российских судов, подтверждающих этот подход.
Что делать владельцам остеклённых балконов
- Владелец может быть обязан за свой счёт демонтировать конструкции и восстановить балкон в исходное состояние - это, как правило, весьма затратная процедура.
- Жалобы на незаконное остекление чаще всего поступают либо от управляющей организации, либо от соседей.
- Собственнику могут быть начислены штрафы не только за нарушение жилищного законодательства, но и за каждый день просрочки исполнения решения суда, плюс издержки - на экспертизу, судебные процессы и юридическую помощь.
Есть ли шансы защитить свой балкон
- Защититься в суде можно, если доказать, что остекление было выполнено до конца 2005 года - до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, который ужесточил правила на изменение общего имущества.
- В иных случаях требуется собрать согласие всех собственников или получить документальные подтверждения из прошлого (например, протокол собрания).
Итог:
С 2025 года судебная практика и законы существенно ужесточились: если балкон застеклён без согласия и разрешения, велика вероятность получить предписание на демонтаж и штраф. Владельцам остеклённых балконов рекомендуется быть готовыми к легализации изменений или, при невозможности согласования, к возвращению балкона в исходный вид.