Доход от сдачи квартиры в аренду — это официально признанный доход, который подлежит налогообложению. Вопреки бытующему мнению, платить налог несложно — существует сразу несколько способов оформить все законно и при этом выбрать наиболее выгодную схему. Разбираем, как платить налог правильно, какие существуют режимы налогообложения, как снизить сумму платежей и что грозит за нарушение правил.
Какие существуют варианты уплаты налогов на доход от сдачи жилья
На 2025 год существует четыре основных режима налогообложения дохода от сдачи недвижимости:
- НДФЛ для физических лиц — 13% (15% при доходах от 5 млн ₽ в год)
- Самозанятость — 4% или 6%
- Упрощённая система налогообложения (УСН) — 6% или 15%
- Патентная система налогообложения (ПСН) — фиксированный налог по ставке 6% от потенциального дохода
Каждый вариант имеет свои преимущества, ограничения и нюансы. Выбор зависит от количества сдаваемых объектов, категории арендаторов (физлица или юрлица), уровня доходов, а также планов собственника.
Самозанятость: минимум формальностей, максимум удобства
Налог на профессиональный доход (НПД) — это режим, доступный физическим лицам без статуса ИП. Это идеальный вариант для тех, кто:
- сдаёт 1–2 квартиры;
- работает с физлицами;
- хочет платить минимальный налог и делать это через приложение.
📌 Ставка:
— 4% при сдаче физлицам
— 6% при сдаче юрлицам и ИП
Ограничения:
— Доход до 2,4 млн ₽ в год
— Только жилая недвижимость
— Нельзя сдавать помещения бывшему работодателю, если прошло менее 2 лет после увольнения
Как платить:
- Регистрируетесь в приложении «Мой налог»
- Выставляете чеки арендаторам
- Оплачиваете налог ежемесячно до 28 числа
Бонус — скидка 10 000 ₽ к уплате налога, которая действует до исчерпания.
🔍 Пример
Сдавая квартиру за 35 тыс. ₽ в месяц, вы получаете 420 тыс. ₽ в год. Налог — 4% = 16 800 ₽. Это менее половины месячной аренды.
НДФЛ: классическая схема для физлиц
Если вы не хотите оформлять статус ИП или самозанятого, налог можно платить как обычное физлицо. Ставка составляет 13%, а если доход превышает 5 млн ₽ в год — 15%.
📌 Сроки:
- До 30 апреля — подать декларацию 3-НДФЛ
- До 15 июля — оплатить налог
Преимущества:
- Не нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого
- Доступен налоговый вычет
Недостатки:
- Высокая ставка по сравнению с другими режимами
- Нужно ежегодно подавать декларацию
🔍 Пример
Доход от аренды — 35 тыс. ₽ в месяц (420 тыс. ₽ в год).
Налог — 13% = 54 600 ₽.
Можно снизить налог, если в том же году вы, например, лечились или оплачивали обучение. Эти траты можно заявить как социальный вычет.
Когда арендатор платит налог за вас
Если квартиру арендует организация или ИП, они могут выступать в роли налогового агента и самостоятельно перечислять 13% в бюджет.
Важно: в договоре аренды должно быть указано, что арендатор удерживает налог из суммы платежа. Тогда арендатор переводит налог в бюджет, а вам — сумму за вычетом 13%.
🔍 Пример
Договор — 35 тыс. ₽ в месяц. Организация удерживает 13% и платит вам 30 450 ₽. При этом вы освобождаетесь от подачи декларации.
Как уменьшить сумму налога при НДФЛ
Если вы платите НДФЛ, вы можете воспользоваться налоговыми вычетами:
- На лечение (себя, супруга, родителей, детей)
- На образование
- При покупке квартиры
- При взносах на ИИС
- На благотворительность
Также можно исключить из базы коммунальные платежи, которые арендатор компенсирует отдельно. В договоре найма нужно прописать, что они возмещаются, а не включаются в аренду.
🔍 Пример
Вы сдаёте квартиру за 35 тыс. ₽ в месяц. Потратили 150 тыс. ₽ на лечение — можете уменьшить налоговую базу на эту сумму. Тогда налог составит не 54,6 тыс. ₽, а 35,1 тыс. ₽.
Упрощённая система налогообложения для ИП: ставка 6%
Оформление ИП позволяет выбрать УСН — 6% с доходов или 15% с доходов минус расходы.
Подходит, если:
- Вы сдаёте несколько квартир
- Доход выше 600–700 тыс. ₽ в год
- Готовы вести отчётность и платить страховые взносы
📌 Обязательные взносы (в 2025 году):
— 53 600 ₽ в год (пенсия + ОМС)
— Дополнительно 1% от дохода, превышающего 300 тыс. ₽ в год
🔍 Пример
Квартира с ареной 35 тыс. ₽/мес (420 тыс. ₽ в год):
— Налог по УСН (6%) = 25 200 ₽
— Допвзнос = 1 200 ₽
— Страховые взносы = 53 600 ₽
Итог: 80 000 ₽ — почти 2 месяца аренды. Это выгодно при нескольких объектах или высокой аренде.
Патент: фиксированная ставка без зависимости от реального дохода
Патент подходит ИП, которые хотят платить фиксированную сумму, независимо от реальной арендной платы.
Как работает:
- Стоимость рассчитывается на основе предполагаемого дохода, установленного регионом
- Учитывается площадь квартиры, а иногда — район
- Срок — от 1 до 12 месяцев
📌 Пример стоимости патента в Москве:
— Арбат, 50 кв.м: около 5 000 ₽ в месяц
— Бирюлево, 50 кв.м: около 3 400 ₽ в месяц
🔍 Пример
Аренда — 55 тыс. ₽ в месяц (660 тыс. ₽ в год).
Патент в районе Академический: 41 184 ₽ в год
- взносы = ~98 442 ₽
Итого налоговая нагрузка — ~15% дохода. Это выгодно при высоких ставках аренды.
Какой режим налогообложения выбрать
Выбор зависит от вашей ситуации:
СитуацияРекомендуемый режим1 квартира, аренда физлицамСамозанятостьНесколько квартир, стабильная арендаИП + УСНВысокая арендная ставкаИП + патентКвартира сдается юрлицуФизлицо + НДФЛ с удержаниемНе готовы оформлятьсяНДФЛ с самостоятельной подачей