Собственники квартир в многоквартирных домах хорошо знают, что общее имущество (лестницы, лифты, крыша, подвал) нельзя изменять без согласия жильцов. Для реконструкции требуется одобрение 2/3 собственников, а для уменьшения общей площади — единогласное решение. Однако многие забывают, что балкон тоже относится к общему имуществу, и его переделка требует согласования.
Судебный спор из-за самовольного расширения балкона
Жительница Краснодара провела перепланировку своей квартиры:
- увеличила балкон;
- установила козырек;
- демонтировала часть стены.
Администрация города неоднократно требовала вернуть балкон в исходное состояние, но женщина проигнорировала предписания. В итоге власти подали в суд с требованием продажи квартиры с торгов. К иску присоединились соседи снизу, пожаловавшиеся, что козырек полностью загораживает им вид из окон.
Позиция собственницы
Женщина подала встречный иск, настаивая на сохранении перепланировки. Она предоставила экспертные заключения, подтверждающие, что изменения:
- не угрожают прочности здания;
- соответствуют строительным, санитарным и пожарным нормам.
Также она заявила, что пыталась узаконить переделку, но получила отказ.
Первое решение суда
Районный суд встал на сторону хозяйки, сославшись на отсутствие доказательств нарушения прав соседей. Однако администрация и жильцы обжаловали это решение.
Повторная экспертиза и апелляция
Краевой суд назначил новую экспертизу, но ее выводы совпали с предыдущими. Кроме того, женщина представила согласие 49 собственников дома на сохранение перепланировки. На этом основании апелляция оставила первое решение в силе.
Позиция Верховного суда
ВС РФ отменил предыдущие решения, указав на нарушения:
- Согласно ст. 26 ЖК РФ, перепланировка требует согласования с местными властями, которого у женщины не было.
- Балконные плиты — часть общего имущества (ст. 36 ЖК РФ), и их уменьшение возможно только с согласия всех собственников.
- 57 жильцов дома выступили против изменений, что подтверждено документально.
Верховный суд постановил пересмотреть дело, подчеркнув, что законный порядок согласования не был соблюден.
Вывод
Даже если перепланировка технически безопасна, согласование с администрацией и соседями обязательно. В противном случае собственника могут обязать вернуть все в исходное состояние, а в крайних случаях — продать квартиру с торгов.
Определение Верховного суда РФ N 18-КГ17-164. (https://sudrf.cntd.ru/document/430112109)