🏗️ Предпродажи недвижимости за рубежом: как заработать от 10-15% уже на старте? 💸

«Я купил квартиру на пресейле за $100 000, а через год продал за $130 000 — и это без лишних нервов и сложностей!» — такие истории всё чаще рассказывают инвесторы, которые умеют находить выгодные предстарты продаж и не боятся действовать быстро.
В этой обзорной статье — всё о пресейлах: от выбора локации до реальных кейсов и советов экспертов. А если вы хотите получить персональную консультацию экспертов и узнать о ближайших пресейлах — переходите в Telegram и напишите "Пресейл".

Что такое пресейл и зачем он нужен? 🧐

Пресейл (pre-sale) — это предварительная продажа объектов недвижимости до официального старта или выхода проекта на открытый рынок. Для застройщика это способ быстро привлечь финансирование, а для инвестора — шанс купить квартиру или апартаменты по цене, которая на 10–15% ниже рыночной. Часто достаточно внести бронь (иногда возвратную, иногда нет), чтобы зафиксировать выгодную цену.

Почему инвесторы выбирают пресейл? 💰

• Цена существенно ниже рынка на 10-15%, в некоторых случаях - до 20%
• Быстрый рост капитализации после официального старта (может достигать до 30% в течение года)
• Возможность выбрать лучшие лоты — с видом на море, горы или с выходом к бассейну

Пресейл, закрытая продажа, старт продаж — в чем разница? 🤔

• Пресейл — период, когда объект еще не вышел на рынок и доступен только ограниченному кругу лиц (чаще всего через агентства).
• Закрытая продажа — мероприятие для избранных клиентов и агентств, часто длится 1–2 дня, где можно купить лучшие лоты по минимальной цене.
• Старт продаж — выход на широкий рынок, когда купить может любой желающий.

⚠️ Важно! Иногда застройщики манипулируют терминами, называя старт продаж «пресейлом», хотя это уже не так выгодно.

Плюсы и минусы пресейлов ⚖️

Преимущества:

• 🏷️ Максимально низкая цена
• 🏢 Возможность выбрать лучшие квартиры
• 📈 Быстрый рост стоимости после старта

Недостатки:

• ⏳ Нужно быстро принимать решение
• 📐 Не всегда известны финальные планировки и цены
• ⚠️ Риски: проект может отличаться от заявленного, возможны задержки, возврат брони не всегда возможен

Кому подходит стратегия пресейла? 👤

Русскоговорящие инвесторы чаще всего выбирают пресейлы, рассчитывая на спекулятивный рост и быструю перепродажу.

Европейцы предпочитают покупать готовое жилье с дисконтом (канцеляции), чтобы сразу сдавать в аренду.

💡 Совет: Не всем подходит стратегия пресейла — для кого-то важнее стабильный доход от аренды уже сейчас, для кого-то — максимальная доходность на старте.

Как выбрать локацию? 🌍

Зиада Салихова, эксперт международного агентства VRC:

«Во Вьетнаме вторичный рынок растет за счет локального спроса, поэтому особых проблем с перепродажей не будет. В Таиланде — ищите эксклюзивные лоты с видами, и тогда ваша квартира будет ликвидна. В ОАЭ — следите за мегапроектами вроде Disney».

Рабочие стратегии на пресейле 🚀

1. Краткосрочная перепродажа

Покупка 1–2 квартир на старте, продажа одной с приростом, чтобы покрыть расходы на вторую.

Екатерина Котлярова, руководитель VRC:

«Покупка двух квартир: одну продать с прибылью, чтобы покрыть затраты на вторую. Но будьте осторожны: конкуренция с застройщиком и рыночные колебания могут усложнить выход из сделки. Если застройщик предлагает рассрочку, перепродать квартиру сложно. Выбирайте эксклюзивные лоты: виды на море, террасы, первые/последние этажи».

2. Долгосрочная инвестиция

Покупка на пресейле, сдача в аренду 3–5 лет, затем продажа готового арендного бизнеса.

Марианна Лукьянцева, эксперт по Таиланду и Бали:

«Европейцы предпочитают готовые объекты с арендной доходностью 8–12% годовых. Это стабильный пассивный доход без спешки с перепродажей».

3. Покупка возвратных квартир (канцеляций)

Готовые квартиры по цене стройки, часто с рассрочкой. Особенно популярно в Юго-Восточной Азии.

Екатерина Котлярова:

«В ОАЭ это популярно тоже: клиенты покупают квартиры, от которых отказались предыдущие инвесторы, по ценам 2–3-летней давности. Главное — проверить документы и отсутствие обременений».

Кейсы по странам 🌏

Вьетнам

• Особенностью рынка является то что пресейлы здесь стартуют только после того, как залит фундамент и объект застрахован банком — это очень сильно защищает инвестора.
• Минимальная бронь — $2000, возвратная.
• Рост цены за 5 лет — от 30% (пессимистично) и до 80% (оптимистично).
• На вторичке цены почти не отличаются от застройщика — высокий локальный спрос.

The Emerald Golf View

Зиада Салихова:

«На пресейлах нужно действовать мгновенно. Например, во Вьетнаме бронь часто возвратная, но лучшие лоты разбирают за день».

Таиланд (Пхукет, Паттайя)

• Лучшие пресейлы — у проверенных застройщиков, часто через закрытые продажи.
• Рост цены на примере комплекса: с $97 000 до $162 000 за год и три месяца.
• Доходность от аренды — 8–15% годовых.
• Важно: стратегия перепродажи работает только для уникальных объектов (видовые, с выходом к бассейну, ограниченное предложение).

Камбоджа

• Закрытые старты продаж — 3 дня, без рендеров, только для своих.
• За 5 дней может быть продано 50% комплекса.
• Рост цены на готовые объекты — до 140% по сравнению с пресейлом.
• Рассрочка: 20% на старте, до ключей — 50–60%.

Time Square, 10

ОАЭ

• В ОАЭ не редкость достаточно высокая доходность объектов. Пример: покупка за $519 000, продажа через 1,8 года за $669 000 (доходность 109% на вложенные средства).
• Важно следить за новостями: запуск новых инфраструктурных проектов (например, Дисней-парк) резко поднимает цены.

Cоветы риэлтору 🧑‍💼

• Вступайте в партнерство с агентствами, которые работают с надежными застройщиками для получения актуальной информации по пресейлам и предлагайте клиентам участие в зарубежных пресейлах, показывайте реальные кейсы.
• Не обещайте клиенту гарантии: быстрые перепродажи не всегда возможны, особенно если рынок перенасыщен.
• Изучайте застройщика: большой опыт — залог безопасности сделки.
• Собирайте лист ожидания: участвуйте в закрытых продажах, чтобы получать лучшие предложения для клиентов.
• Объясняйте риски: пресейл — это всегда игра, как на бирже. Не все клиенты готовы к быстрой реакции и возможным задержкам.
• Следите за акциями: иногда готовые квартиры с подарками от застройщика выгоднее, чем пресейл.
• Работайте с проверенными застройщиками, анализируйте рынок и всегда держите руку на пульсе новостей.

Как попасть на пресейл? 🚪

• Используйте возможности агентств, которые занимаются зарубежной недвижимостью — у них есть тесные связи с застройщиками и актуальная информация о пресейлах.
• Напишите в телеграм слово «Пресейл» — и получите информацию от международного агентства VRC об актуальных пресейлах и закрытых продажах.🚀

Пресейлы и применение различных инвестстратегий — это реальный шанс заработать на зарубежной недвижимости до 15-30% годовых в валюте,
но только при грамотном подходе и понимании рисков.