Что ждём от ЦБ
‑ Базовый вариант, который закладывает рынок — ‑2 п.п. до 18 % (ждут 60 % аналитиков Банков).
‑ Осторожный: ‑1 п.п. до 19 %
‑ Агрессивный: ‑3 п.п. до 17 %
Инфляция упала до 9,4 % г/г, кредиты остыли — у регулятора есть «запас жёсткости» примерно в 2 п.п.
Откуда берётся «вилка» по ставке
• Сглаженная инфляция уже рядом с таргетом 4 %.
• Рубль по реальному эффективному курсу "переукреплен" → экспорт душится, импорт дешевеет.
• Даже при 18 % реальные ставки останутся > 8 п.п. — ДКП всё ещё жёсткая.
• Шаг ‑1 п.п. вероятен, если регулятор решит подождать подтверждения устойчивого замедления цен после лета.
• Шаг ‑3 п.п. возможен, только если рубль укрепится дальше и кредитование продолжит замирать.
Семейная ипотека (6 %) — главный бенефициар
• Спрос +5‑7 %. Семьи с детьми выходят на сделки уже в августе.
• Рыночная ипотека просядет до 18,5‑19,5 % — всё еще непригодна для покупки
Цены и акции застройщиков
+2 п.п. спроса ≠ взрыв цен: предложения много, массовый сегмент скорее «замирает».
Девальвация рубля до 95‑100 ₽ за доллар подтолкнёт людей выходить из доллара в «квадратные метры».
Некоторые застройщики со слабыми продажами к концу года могут сделать скидки 3‑5 %, чтобы наполнить эскроу, как это было в предыдущие годы.
Тактика покупателей
• Есть право на 6 % — будут ловить скидки от застройщиков и заключать сделки, пока есть такая возможность.
• Доллары на руках — при 95 -100₽/$ люди будут фиксировать прибыль в валюте и перекладываться в недвижимость.
• Охота за скидками — будут искать ЖК с малыми количествами продаж и ждать дисконтов.
Себестоимость стройки: Ставка vs Курс
• ‑2 п.п. по ключевой экономит девелоперам ~2‑3 тыс ₽/м² на процентах (‑1‑2 % в «комфорте»).
• Курс 95‑100 ₽/$ удорожит импорт (лифты, фасады, инженерка) на 8‑12 % → +3‑5 % к смете бизнес/премиума.
Итого: в массовых проектах выгода от ставки почти закрывает валютный рост, возможны свежие скидки. В верхнем сегменте курс может немного вырасти.
Вывод: При ключе 18 % рынок не «взлетит». Семейная ипотека так и останется единственным выгодным вариантом покупки недвижимости на сегодняшний день. Если же рубль ослабнет до 95‑100 за доллар — недвижимость окончательно закрепится как ключевой защитный актив, тем самым цены вниз вряд ли пойдут, т.к. недвижимость чуть ли не единственный "защитный" инструмент в РФ.
25 июля, 13:30 МСК ждём пресс‑релиз ЦБ.