При приобретении квартиры, которая ранее была приватизирована, важно учитывать возможные правовые риски, связанные с лицами, отказавшимися от участия в приватизации. Эти граждане были зарегистрированы в квартире на момент приватизации, но добровольно подписали отказ от получения доли в собственности.
Однако сам отказ от участия в приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. Это право сохраняется даже после утраты статуса члена семьи собственника, если только суд не признал его утратившим право пользования. Регистрация по месту жительства не влияет на это право, так как носит исключительно уведомительный характер (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).
Дополнительную опасность представляет наличие несовершеннолетних, которые имели право на приватизацию, но не были включены в договор. Даже непрописанные дети, в случае нарушения их прав, могут получить бессрочное право пользования. Иногда родители умышленно «выписывают» несовершеннолетних перед приватизацией, чтобы избежать согласований с органами опеки. Это создаёт риск оспаривания сделки.
Поэтому крайне важно проверять историю регистрации по квартире, а именно кто был зарегистрирован на момент приватизации, были ли несовершеннолетние, кто отказался от участия.
Почему это важно для покупателя?
Право пользования, возникшее до смены собственника, не прекращается автоматически. Новый владелец обязан учитывать это ограничение. Исключение возможно лишь при доказательстве того, что человек утратил интерес к жилью и не проживает в нём продолжительное время.
Как защититься покупателю, если продавец умолчал факт наличие таких лиц?
Согласно ст. 558 ГК РФ, если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав должен быть включён в договор купли-продажи. Если этого нет — договор считается незаключённым, и покупатель может потребовать возврата денежных средств.
Что нового?
С 1 сентября 2025 года вступают в силу изменения (ФЗ от 26.12.2024 № 482-ФЗ), в соответствии с которыми в выписках из ЕГРН начнут отображаться сведения о лицах, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право пожизненного проживания. Это упростит проверку юридической «чистоты» квартиры. Однако включение этих данных в реестр не является обязанностью собственника, поэтому покупателю всё равно придётся проявлять должную осмотрительность.
Перед покупкой квартиры, особенно приватизированной, важно не ограничиваться стандартной выпиской из ЕГРН. Надо проводить комплексную юридическую проверку, чтобы исключить риски «невидимых» жильцов, которые имеют право на проживание, и которых потом невозможно выселить даже через суд.