В конце 2024 года ко мне по рекомендации обратился клиент с целью выгодно продать вторичку и удачно купить новостройку. Вроде ничего нового и запрос вполне рядовой, но тогда не было бы этой истории.
Клиенту по наследству досталась двухкомнатная квартира в 137 серии в приморском районе, без ремонта и далеко от метро. В собственности менея 5ти лет и нет предъявляемых расходов к вычету. Налог получился большой, порядка 1 млн, поскольку налогом в данном случае облагается вся стоимость обьекта, и можно использовать только вычет в 1млн от всей облагаемой базы(нк рф ст 220). Но согласно статусу клиента - многодетный - можно использовать льготы по федеральному закону № 382-ФЗ от 29.11.2021. Там есть основные критерии для освобождения от уплаты налога при продаже обьекта недвижимости находящегося в собственности меньше минимального срока, и соблюдение всех условий одновременно - обязательное условие.
налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей;
- новое жилое помещение должно быть приобретено в том же календарном году, в котором продано жилое помещение либо не позднее 30 апреля следующего календарного года;
- общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышают эти показатели проданного жилого помещения;
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);
- на дату продажи жилого помещения никто из членов семьи не должен являться собственником другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного жилья.
И первично с этим не должно было возникнуть проблем. Казалось бы.
Первое с чем столкнулись - встречная покупка изначально предполагалась с увеличением бюджета за счет накоплений, но не случилось. Решено было использовать ипотечные средства, но тоже мимо, в условиях сегодняшних реалий ставка на вторичное жилье крайне высокая и подтвердить платежеспособность под такой платеж крайне трудно.
Тогда решили взять готовую новостройку в семейку, в частности Парголово от ЦДС, хороший комфортный проект, готовое жилье с ремонтом под ключ. На мой взгляд качественная альтернатива переполненному приморскому району за вполне адекватные деньги. Выбрали пару вариантов, съездили на просмотр, определились с квартирой. Забронировали и подали на ипотек документы. паралельно приняли залог за свою вторичку и начали готовить сделку.
Однако начали всплывать подводные камни - первое с чем столкнулись - кредитный рейтинг клиента оказался меньше 600 пунктов и непрерывный трудовой стаж менея 3 месяцев, хотя первоначальный взнос более 70%, банк отказал. Так же важно помнить что квартиры в ипотеку в среднем выше стоимости 100% оплаты на 25%, и от 10 млн это порядка 2.5 млн и соответсвенно платеж выше и страховка тоже.
Для тех кто не в курсе почему так - лирическое отступление. Семейная ипотека субсидируется государством не в полном обьеме займа ипотечного а только часть его. Тоесть банк выдавая вам ипотека под 6% годовых получает под эту ставку только 50-60% займа а остальные средства получает по ставке ЦБ. И чтоб компенсировать процентный разрыв всей нагрузки он вынужден увеличивать стоимость самого обьекта через завышение стоимости обьекта. Некоторые банки поступают иначе - они всю сумму сделки морозят на собственных депозитных счетах размещая их под в среднем 20% годовых и таким образом компенсируют разрыв. Это если прям в кратце и поверхностно, конечно сами финансовые процедуры и инструменты гораздо сложнее чем описано., суть в том что квартира в ипотеку будет на 5тую часть в среднем дороже. И вы можете этого даже не заметить, например вам скажут что стоимость рассчитывается от базовой цены, которая как раз выше на 15-25%, хотя еще пару лет назад ипотека считалась по цене 100% оплаты поскольку застройщику не важно каким образом вы оплачиваете квартиру и деньги в любом случае будут лежать на эскроу-счете и даже если это ипотека то банк положит туда всю сумму. А стоимость базовая нужна была для расчета рассрочек поскольку в таком варианте застройщик фактически вас кредитует на период строительства и вы вносите деньги согласно графику, соответсвенно в рассрочку и закладывалась стоимость денег на 2 года, вот и получалось что она выше на 2 годовых ставки.
Особо ушлые связки банков и застройщиков помимо продажи по базовой стоимости еще и умудряются продавать ставку через комиссию или прямое завышение и не важно как они это называют, порой получается что ты напрмер увидел у застройщика в продаже обьект за 10млн, обращаешься к нему и просишь дать цену в ипотеку, тебе сообщают стоимость уже 12 млн, и предлагают ставку в 3.5% годовых, ты соглашаешься и тебе уже выставляют стоимость более 14 млн, поскольку ставку надо выкупить а это порядка от15% сверх стоимости. А когда ты уточнишь что взнос у тебя первоначальный менее 50%, то цена магическим образом станет более 15млн. Вот и получается что чтоб взять квартиру под 6% надо увеличить ее стоимость на 35-50%, чтоб банки и застройщики остались довольны. Вот только клиенту об этом скажут когда он мысленно переехал в новое жилье и отступать некуда. Не забывай что все менеджеры сидят на зарплате и кормить надо целый офис и план выполнять надо. Выбирай работать с частным брокером - на личном сайте увидишь почему. Ладно, это мысли вслух и отступление от истории.
К истории.
И так, мы забронировали квартиру в новостройке, подали на ипотек семейную, обсудили процесс формирования стоимости квартиры и пришли к выводу что это все еще хороший вариант.
К сожалению в ипотеке было отказано и обратившись к родственникам клиент смог собрать стоимость квартиры в 100% оплату, поскольку она сильно ниже ипотечной. Ситуация не приятная но терпимая, однако на следующем этапе выяснилось что в егрн по обьекту, а покупаем мы дкп у застроя, квартира нами выбранная меньше по площади чем та которую мы продаем, а значит не можем уйти от налога как многодетные. Почему так получилось - ряд поправок в том числе в жилищный кодекс привели к тому что теперь застройщик не может указывать в договоре площадь совокупную с учетом коэффициента, а обязан указать площадь именно жилого помещения, без балкона и лоджии. Вот и получилось что на планировке ты ориентируешься на метраж в 60 метров а по факту в договоре видишь 55. таким образом обьект продаваемый нами оказался по площади больше чем покупаемый и соответственно условие не соблюдается и от налога не освобождает. К сожалению у данного застройщика в интересующей нас локации и в рамках бюджета подходящей квартиры просто не оказалось а строящуюся очередь застройщик уступил как часть проекта другому известному застройщику и стоимость выросла на 25%.
Рассматривался вариант положить всю сумму на депозит и по расчетам процентов даже с учетом уплаченного ндфл хватало на покрытие налогов после продажи и уже потом после освобождения от налогов покупки встречного обьекта. Однако надо понимать что во первых стоимость обьектов на рынке за год изменится и есть шанс что и всей суммы сегодняшней не хватит на покупку новой квартиры. Во вторых - депозит не панацея и в условиях постоянно меняющейся повестки сказать точно что депозит проживет год и ничего с ним не случится тоже сложно.
Мы уже вышли на сделку по продаже своей вторички а встречного варианта понятного пока не было, к тому же появились новые вводные и квартира в которой проживал клиент на данный момент оказалась по площади сильно больше и продаваемой и рассматриваемой к покупке.
Ну раз ты до сюда дочитал, поделюсь цифрами
в продаже была двухкомнатная на авиаконструкторов, без какого либо ремонта, площадью 52м. Продали мы ее за 8 500тр. Моя комиссия составила 165 тр. К покупке рассматривали Парколово от ЦДС, двухкомнатная за 8 300тр. Комиссию за продажу новостройки платит застройщик. Расходы клиента только на сделке - нот согласие 1500р и 4500р электронная регистрация и счет в банке.
Далее....
Я предложил несколько другой вариант развития событий. А именно - берем почти готовую стройку от застроя с максимальной скидкой за наличку, главное чтоб метраж был большой, застройщик надежный, проект перспективный и почти готовый. В итоге проанализировав рынок я предложил квартал Лаголово от Самолета а именно сдающиеся в июне 25ого корпуса. Цена за наличные с учетом скорого ввода в эксплуатацию и не желания застройщика заниматься оформлением на себя непроданных квартир оказалась на некоторые варианты ниже на 10% от стоимости 100% оплаты. Таким образом мы выполнили условия по уходу от налога и купили ликвидный обьект который продадим осенью.
Конечно цифры. Взяли мы 4евро квартиру на 7ом этаже площадью 76 метров за 7 300тр. Сейчас на июнь у застройщика есть похожа и учетом скидки она стоит уже 8 200тр. Хотя изначально мы были готовы ее продать по себестоимости просто чтоб отбелить средства, то сейчас уже планируем ее продать +700тр. За это время клиент занялся восстановлением кредитного рейтинга - как это сделать - можешь почитать в интернете куча статей на эту тему.
Осенью выйдем и Лаголово в плюсе, свободные от налогов ис хорошей кредитной историей. И купим большую 3ку в парголово, перевезём туда клиента и продадим его сегодняшнюю квартиру с которой купим несколько управляемых апартов(уже знаю какие но это тема отдельной стать) платежей с котрой будет хватать на погашение ипотеки + 30тр на карманные расходы.
Итог. Удачно продали, ушли от налога, выгодно купили, в скором времени выгодно продадим и купим квартиру мечты. По большому счету не задача клиента понимать как действовать в достижении цели - это задача брокера и порой к цели надо сделать несколько шагов и важно чтоб был человек готовый тебя провести по ним.
Вообще в этой истории клиента было гораздо больше всего интересного чем влезло в статью. Услал печатать, пора работать. Позже расскажу куда инвестировали другие клиенты в сезоне весна-лето 25. Если было интересно напиши в коментарии +.
Вывод: у каждого должен быть свой парикмахер, стоматолог, юрист, врач., и конечно брокер по операциям с недвижимость. Александр Малый